Norme Tecniche del Regolamento Urbanistico

"RES: recupero e valorizzazione del patrimonio edilizio storicizzato "

(corrispondente alla zona omogenea "A" del D.M. 1444/68)

1. Comprende gli ambiti interessati da Centri, nuclei, edifici di interesse storico, architettonico ed ambientale. Per i Centri e nuclei già oggetto di specifica disciplina a seguito della Variante n. 8 al P.d.F. redatta in applicazione della L.R. 59/80, e sue successive modifiche ed integrazioni, sono confermate le Norme relative salvo le diverse previsioni e prescrizioni contenute nel R.U.

2. In generale il Consiglio Comunale, sentita la Commissione Assetto del Territorio potrà consentire che le destinazioni d'uso previste nella disciplina della Variante 8 possano essere variate sulla base di criteri di compatibilità ambientale ed architettonica quando queste risultino coerenti con le finalità di recupero e valorizzazione dei Centri storici e del patrimonio edilizio esistente.

3. L'inserimento delle attività diverse dalla residenza sarà comunque valutato ammissibile previa verifica da parte della Commissione assetto del Territorio delle eventuali alterazioni e degli squilibri che queste possono comportare nell'ambiente circostante e sempreché gli interventi risultino compatibili con i caratteri tipologici dell'edilizia tradizionale.

4. Per le aree o i manufatti che il R.U. classifica con la simbologia RES, non inseriti all'interno della schedatura, sono consentiti interventi di ristrutturazione edilizia, nell'ambito delle attuali destinazioni, purché l'intervento si inserisca correttamente nel contesto architettonico, compositivo ed ambientale dei manufatti oggetto di tutela. Questi ultimi interventi dovranno essere sottoposti al parere della Commissione Edilizia, laddove istituita; l'Amministrazione Comunale si riserva la facoltà di subordinare gli interventi alla preventiva redazione di Piano di Recupero. Nel caso di modifica della destinazione d'uso dovrà essere seguita la procedura di cui al 2° comma del presente articolo.

5. Laddove nella disciplina pianificatoria si legge "ristrutturazione edilizia D1" deve leggersi "ristrutturazione edilizia conservativa" ai sensi della vigente normativa regionale, di cui alla lettera d) del comma 2 dell'art. 135, limitata ad opere che comportino anche la riorganizzazione funzionale interna delle singole unità immobiliari, con modifiche agli elementi verticali non strutturali, escluso interventi di recupero dei sottotetti per fini abitativi, e fermi restando i caratteri architettonici e decorativi dell'edificio, nonché gli elementi costituenti arredo urbano".

6. Laddove nella disciplina pianificatoria si legge "ristrutturazione edilizia D2" deve leggersi "ristrutturazione edilizia conservativa" ai sensi della vigente normativa regionale, di cui alla lettera d) del comma 2 dell'art. 135, ivi compresi interventi di recupero dei sottotetti per fini abitativi, eseguiti nel rispetto delle disposizioni di cui alla legge regionale 8 febbraio 2010, n. 5 (Norme per il recupero abitativo dei sottotetti), limitata ad opere che comportino anche la riorganizzazione funzionale interna delle singole unità immobiliari e il loro adeguamento igienico sanitario, con modifiche non incidenti sugli elementi verticali strutturali per:

• - costruzione di servizi igienici in ampliamento alla volumetria esistente;
• - rialzamento dell'ultimo piano, nel caso che questi risulti abitato e senza che si costituiscano nuove unità abitative, nel rispetto della L.R. Toscana n. 5/2010;
• - ristrutturazione e destinazione residenziale di volumi destinati ad altri usi.

7. La categoria della "ristrutturazione edilizia D3" ricomprende interventio di "ristrutturazione edilizia conservativa", di cui all'art. 135, comma 2, lettera d) della L.R. Toscana n. 65/2014, ivi compresi interventi di recupero dei sottotetti per fini abitativi, eseguiti nel rispetto delle disposizioni di cui alla legge regionale 8 febbraio 2010, n. 5 (Norme per il recupero abitativo dei sottotetti), nonché interventi di "ristrutturazione edilizia ricostruttiva", di cui all'art. 134, comma 1, lettera h), punto 1.

Tale categoria d'intervento è limitata alla realizzazione di opere che comportino anche la ristrutturazione e la modifica degli elementi strutturali orizzontali dell'edificio fino allo svuotamento dell'involucro edilizio. Gli interventi di cui sopra vengono contrassegnati con la lettera "D" e con un indice numerico. La categoria D1 si intende assorbita rispettivamente nella D2 o D3. La categoria D3 non assorbe la D2.

8. La realizzazione di opere ed interventi sottoposti dalle disposizioni regionali a S.C.I.A. o C.I.L., realizzati nelle aree disciplinate dal presente articolo, sono sottoposti al parere della Commissione Edilizia, se costituita, quando comportano modifiche della sagoma o dei prospetti, ovvero modifiche della destinazione d'uso.

"RR: Riqualificazione degli insediamenti residenziali"

(corrispondente alla zona omogenea "B" D.M. 1444/68)

1. Riguarda gli ambiti urbanizzati a prevalente destinazione residenziale realizzati generalmente dopo il 1950, per i quali sono necessari interventi di completamento, riorganizzazione nonché di riqualificazione edilizia, urbanistica ed ambientale.

2. In relazione alla loro diversa connotazione sotto il profilo del processo di formazione, dei caratteri tipologici, delle funzioni insediate, si distinguono quattro diverse categorie insediative a cui corrisponde specifica disciplina normativa:

RR1: Tessuti, complessi, manufatti edilizi relativamente storicizzati e consolidati da mantenere sostanzialmente nel loro attuale assetto salvo interventi di riqualificazione dei caratteri architettonici ed ambientali, adeguamento igienico-sanitario e funzionale.

RR2: Tessuti, complessi, manufatti edilizi sostanzialmente omogenei e compiuti da migliorare sotto il profilo della funzionalità delle attività insediate attraverso anche ampliamento controllato degli edifici e completamento nei lotti liberi.

RR3: Tessuti, complessi, manufatti edilizi caratterizzati da disomogeneità tipologica e funzionale da ristrutturare e riorganizzare sia sotto il profilo edilizio che urbanistico anche tramite interventi di compattazione edilizia ed inserimento di nuove funzioni.

RR4: Nuclei, aggregati, edifici con caratteri pseudo-urbani, posti prevalentemente ai margini del perimetro urbano, da consolidare e migliorare nel loro attuale assetto tramite contenuti ampliamenti o nuove costruzioni nei lotti liberi con basso indice di edificabilità e riconoscimento di funzioni legate all'ambiente rurale.

3. In tali ambiti l'edificazione in via normale avviene con titolo diretto; l'Amm.ne comunale ha comunque la facoltà di richiedere che interventi di un certo rilievo sotto il profilo dimensionale, funzionale ed urbanistico, anche quando non espressamente indicato nella cartografia del R.U., siano subordinati ad un Piano attuativo.

4. Per particolari situazioni di disomogeneità ed incongruità urbanistica il R.U. indica con apposita perimetrazione ambiti organici di ristrutturazione e riorganizzazione urbanistico-edilizia da gestire tramite un Piano attuativo e la procedura del Comparto così come disciplinata dal P.S. L'obbligo del Piano attuativo in tali comparti vige soltanto se in presenza di interventi di nuova costruzione su lotti liberi, di sostituzione di immobili importanti non più utilizzati e degradati (escluso i piccoli manufatti accessori della residenza), di inserimento di nuove funzioni che comportano aggravio urbanistico e modifica significativa dei preesistenti rapporti ambientali. I limiti del Comparto possono essere meglio precisati o articolati in unità d'intervento più piccole sulla base delle proposte presentate dai soggetti attuatori e valutate congrue per dimensione ed organicità dal Consiglio comunale previo parere della Commissione Assetto del Territorio.

5. In tutti gli altri casi si applicano le norme relative ai vari sistemi insediativi tramite intervento di tipo diretto.

6. Nel caso di interventi con Piano attuativo, l'indice di utilizzazione fondiaria Uf potrà essere incrementato fino ad un massimo del 25% in più ed il numero dei piani abitabili aumentato di uno rispetto ai parametri previsti nelle norme relative ai vari sistemi insediativi.

7. Nell'attuazione dei Piani attuativi di cui sopra è fatto obbligo della sistemazione degli spazi e delle dotazioni pubbliche previste eventualmente in cartografia e comunque quelle minime indicate nelle norme che regolano i singoli sistemi insediativi.

8. Per le strutture accessorie ed i manufatti incongrui di pertinenza delle singole unità edilizie e precari di cui all'art.3 di nessun valore architettonico, di cui è richiesta la riqualificazione, è consentito anche l'intervento di ristrutturazione urbanistica in quanto finalizzato al miglioramento degli assetti edilizi ed ambientali.

9. La congruità degli interventi su ambiti classificati RR, eseguiti da parte di aziende agricole o agricoltori a titolo principale, deve essere verificata sulla base delle prerogative e procedure della normativa regionale per le zone agricole e delle norme del R.U. da essa discendenti.

10. In considerazione della spiccata vocazione 'residenziale' degli ambiti RR, al fine di evitare disagi ai residenti e dubbi interpretativi, è vietato insediare attività insalubri così come definite dalla vigente normativa. Per quelle già insediate potranno essere previsti soltanto minimi interventi di adeguamento limitati alla manutenzione straordinaria o all'adeguamento dei servizi tecnologici, purché non costituiscano ampliamento o aggiunta alla unità immobiliare.

1. Tipo di intervento edilizio: sono ammessi interventi, nel rispetto dei caratteri tipologici, architettonici ed ambientali. di:

• - manutenzione ordinaria e straordinaria
• - restauro e risanamento conservativo
• - ristrutturazione edilizia conservativa
• - interventi pertinenziali.

Per la individuazione delle categorie d'intervento si fa riferimento alla normativa vigente.

2. Parametri ed indici edilizi: per gli interventi di ristrutturazione ammessi valgono i seguenti indici e parametri:

• - altezza massima degli edifici: ml. 7,00 salvo il caso di maggiori altezze preesistenti nel lotto
• - distanza dei fabbricati fra loro: ml.10,00 fra pareti finestrate di edifici antistanti
• - distanza dei fabbricati dai confini privati: ml. 5,00
• - distanza dai confini privati in caso di ampliamento di immobili esistenti: come da Codice Civile purché non si realizzino finestre o aperture.
• - distanza dei fabbricati dai confini di aree pubbliche, anche di progetto: ml. 5,00
• - distanza dei fabbricati dalle strade: secondo gli allineamenti esistenti fatte salve le Norme del Codice della strada

3. Destinazioni d'uso: all'interno dell'ambito interessato dal sistema insediativo di tipo RR1 sono consentite attività compatibili con la prevalente destinazione residenziale quali artigianato di servizio e di tradizione, piccolo commercio, attività direzionali, ricreative e di ristoro, piccola ricettività a carattere familiare.

1. Tipo di intervento: le trasformazioni edilizie ammesse dovranno rispettare il carattere tipologico prevalente dell'edilizia residenziale a villette o edifici a carattere mono-bifamiliare a due piani.

Sono consentiti interventi di:

• - manutenzione ordinaria e straordinaria
• - restauro e risanamento conservativo
• - ristrutturazione edilizia ed urbanistica
• - nuova costruzione

Per la individuazione delle categorie d'intervento si fa riferimento alla normativa vigente.

2. Indici e parametri edilizi: le trasformazioni edilizie dovranno rispettare i seguenti indici e parametri:

• - Uf = 0,65
• - Altezza massima: ml.8,00
• - Distanza dei fabbricati fra loro: ml. 10,00 fra pareti finestrate di edifici antistanti
• - Distanza dei fabbricati dai confini privati: ml. 5,00
• - Distanza dai confini privati in caso di ampliamento di immobili esistenti: come da Codice Civile purché non si realizzino finestre o aperture.
• - Distanza dei fabbricati dai confini di aree pubbliche, anche di progetto: ml. 5,00
• - Distanza dei fabbricati dalle strade: secondo gli allineamenti esistenti fatte salve le Norme del Codice della Strada.

3. Nel caso di interventi di ristrutturazione, di ampliamento e di sopraelevazione le altezze dei nuovi manufatti non potranno essere superiori rispetto a quelle degli edifici limitrofi e le distanze dei fabbricati da confini e strade potranno essere vincolate al rispetto di allineamenti prevalenti; tale facoltà è legata alla condizione che si realizzino operazioni di omogenizzazione dei caratteri dell'edilizia e unitarietà formale degli interventi nel contesto urbano di riferimento a giudizio della Commissione Edilizia comunale, se costituita.

4. Destinazioni d'uso: tali ambiti sono caratterizzati dalla quasi esclusiva destinazione residenziale. Solo per i locali eventualmente esistenti con destinazione non residenziale al momento della adozione del R.U. è consentito l'inserimento di piccole attività di artigianato di servizio, piccolo commercio, uffici, studi professionali a condizione che non comportino aggravio urbanistico e non determinino alterazione degli specifici caratteri residenziali dei contesti.

1. Tipo di intervento: sono consentiti interventi di:

• - manutenzione ordinaria e straordinaria
• - restauro e risanamento conservativo
• - ristrutturazione edilizia ed urbanistica
• - nuova costruzione

Per la individuazione delle categorie d'intervento si fa riferimento alla normativa vigente.

2. Indici e parametri edilizi: le trasformazioni edilizie ammesse dovranno rispettare i seguenti parametri

ed indici:

• - Uf = 1,00
• - Altezza massima: ml. 11,00 per i centri di pianura ( Luoghi 1 e 3) - ml. 8,00 per quelli di collina

(Luoghi 2,4,5,6,7)

• - Distanza dei fabbricati fra loro: ml. 10,00 fra pareti finestrate di edifici antistanti
• - Distanza dei fabbricati dai confini privati: ml.5
• - Distanza dai confini privati in caso di ampliamento di immobili esistenti: come da Codice Civile

purché non si realizzino finestre o aperture.

• - Distanza dei fabbricati dai confini di aree pubbliche, anche di progetto: ml. 5,00
• - Distanza dei fabbricati dalle strade: secondo gli allineamenti esistenti fatte salve le Norme del Codice della Strada.

3. Nel caso di interventi di ristrutturazione, di ampliamento e di sopraelevazione le altezze potranno essere ammesse fino al limite di quella degli edifici esistenti e le distanze dei fabbricati da confini e strade potranno essere vincolate al rispetto di allineamenti prevalenti; tale facoltà è legata alla condizione che si realizzino operazioni di omogenizzazione dei caratteri dell'edilizia e unitarietà formale degli interventi nel contesto urbano di riferimento a giudizio della Commissione edilizia comunale, se costituita.

4. Destinazione d'uso: oltre alla destinazione residenziale, che deve essere comunque garantita come paritaria rispetto ad altre funzioni, sono ammesse attività artigianali non moleste, commerciali, direzionali, di ristoro e ricettive, di servizio pubblico o di interesse pubblico. L'inserimento o la realizzazione di funzioni non residenziali non potrà comunque comportare una utilizzazione in termini di superficie utile lorda superiore al 50% di quella complessiva all'interno dell'ambito di intervento.

5. Standards urbanistici: negli interventi di nuova edificazione dovranno essere reperiti spazi di uso pubblico nelle seguenti quantità:

• a) spazi di parcheggio pubblico:
  • - per destinazioni artigianali e simili: mq.4,00 di parcheggio ogni 100 mq. di superficie fondiaria
  • - per destinazioni direzionali e simili: mq. 40 di parcheggio ogni 100 mq. di superficie lorda di pavimento
  • - per destinazioni commerciali nei limiti previsti dai successivi articoli per gli insediamenti commerciali; b)spazi di verde pubblico:
  • - per destinazioni artigianali e simili: mq. 2,00 ogni 100 mq. di superficie fondiaria
  • - per destinazioni commerciali, direzionali e simili: mq. 10 ogni 100 mq. di superficie lorda di pavimento

Le aree a tal scopo destinate concorreranno comunque alla utilizzazione dell'Uf.

1. Tipo di intervento: sono consentiti interventi di:

• - manutenzione ordinaria e straordinaria
• - restauro e risanamento conservativo
• - ristrutturazione edilizia ed urbanistica
• - nuova edificazione

Per la individuazione delle categorie d'intervento si fa riferimento alla normativa vigente.

2. Indici e parametri edilizi: le trasformazioni edilizie ammesse dovranno rispettare i seguenti parametri

ed indici:

• - Uf = 0,5
• - Altezza massima: ml.7,20
• - Distanze dei frabbricati fra loro: ml.10,00 fra pareti finestrate di edifici antistanti
• - Distanze dei fabbricati dai confini privati: ml.5,00
• - Distanza dai confini privati in caso di ampliamento di immobili esistenti: come da Codice civile purchè non si realizzino finestre o aperture.
• - Distanza dei fabbricati dai confini di aree pubbliche, anche di progetto: ml.5,00
• - Distanza dei fabbricati dalle strade: secondo gli allineamenti esistenti ovvero come da Codice Civile fatte salve le Norme del Codice della Strada.

3. Nel caso di interventi di ristrutturazione, di ampliamento e di sopraelevazione le altezze potranno essere ammesse fino al limite di quella degli edifici esistenti e le distanze dei fabbricati da confini e strade potranno essere vincolate al rispetto di allineamenti prevalenti; tale facoltà è legata alla condizione che si realizzino operazioni di omogenizzazione dei caratteri dell'edilizia e unitarietà formale degli interventi nel contesto urbano di riferimento a giudizio della Commissione Edilizia comunale, se costituita.

4. La riqualificazione dei volumi accessori incongrui, purché legittimamente realizzati ovvero condonati,di cui all'art.3 potrà anche avvenire tramite la realizzazione di manufatti separati dall'edificio principale e non necessariamente a questi relazionati per permettere lo svolgimento delle particolari funzioni legate al carattere misto agro-urbano degli insediamenti.

5. Destinazioni d'uso: la residenza potrà essere integrata con funzione di servizio dei contesti agricoli adiacenti attraverso l'inserimento di piccole attività artigianali a carattere familiare, piccolo commercio di prodotti dell'agricoltura, attività di ristorazione.

" RP1: Riqualificazione insediamenti produttivi."

(corrispondente alla zona omogenea "D" del D.M. 1444/68)

1. Riguarda gli ambiti totalmente o parzialmente edificati con destinazione produttiva; oltre agli interventi di nuova edificazione a completamento delle aree disponibili sono consentiti interventi di ristrutturazione edilizia ed urbanistica.

2. Al fine di garantire una adeguata dotazione di infrastrutture e servizi in determinati contesti nati spontaneamente e /o particolarmente degradati l'Amm.ne comunale potrà promuovere o chiedere ai privati che nuovi interventi siano regolati in base a Piani attuativi convenzionati.

Sono sempre sottoposti a Piano Attuativo gli interventi che prevedano:

• - la suddivisione in più di due unità immobiliari di quelle che, al momento della approvazione del Regolamento Urbanistico, avevano una superficie superiore a 1000 mq.;
• - la realizzazione, anche mediante cambio di destinazione, di attività commerciali al dettaglio con superfici di vendita superiori a 150 mq.

3. Sono ammesse le seguenti destinazioni d'uso:

• - impianti artigianali e industriali
• - servizi alla produzione
• - attività commerciali
• - servizi di ristoro
• - direzionale.

4. E' ammessa la costruzione di una unità abitativa di superficie utile lorda non superiore a mq. 180 per ogni impianto produttivo ad uso del custode o del titolare dell'azienda.

5. L'edificazione sarà regolata in base ai seguenti indici e parametri:

• - Uf = 1,00
• - Altezza massima. H = 10,00 ml. nei Centri di pianura (Luoghi 1 e 3) - ml. 8,00 in quelli di collina (Luoghi 2,4,5,6,7). Non si computano nell'altezza ciminiere, camini, antenne volumi tecnici speciali ed affini.
• - Distanza dei fabbricati fra loro: ml. 10,00 fra pareti finestrate di edifici antistanti
• - Distanza dei fabbricati dai confini: ml. 5,00
• - Distanza dei fabbricati dalle strade: secondo gli allineamenti esistenti fatte salve le norme del Codice della strada.

6. Nel caso di interventi unitari tramite Piano attuativo si dovrà ricercare una ulteriore dotazione di spazi per parcheggi e verde pari ad almeno il 10% della superficie complessiva dell'area interessata; le aree a tal scopo destinate concorreranno comunque alla utilizzazione dell'Uf.

1. Le presenti Norme regolano gli interventi su aree per impianti produttivi "particolari" che per la natura delle attività determinano forte impatto paesaggistico ed ambientale e necessitano quindi di essere adeguatamente organizzate, qualificate e consolidate in assetti ottimali.

Le aree interessate sono:

• a) quella ai piedi della collina di Tuori per attività speciali quali confezionamento di conglo-merati, rottamazione, deposito Caravan , depositi attrezzature e materiali di imprese edili e simili
• b) quella per il deposito e la commercializzazione di materiali per l'edilizia della ditta Avanzati in località Gricena

2. Per tutti gli impianti vige l'obbligo di realizzare una adeguata schermatura verde lungo il perimetro dell'ambito classificato RP3 tramite piante di alto fusto a rapido accrescimento e di qualificare i manufatti edilizi (escluso strutture e macchinari strettamente legati alle lavorazioni) in forme compiute, con materiali e coloriture idonee e dotati di minimo decoro architettonico.

3. Tutti gli interventi di trasformazione degli assetti attuali dovranno essere convenzionati e regolati sotto il profilo delle sistemazioni per la riduzione dell'impatto paesaggistico e per quelli relativi alle compatibilità igienico-ambientali.

4. Per le aree di cui al punto a) ai fini della edificazione valgono i parametri e gli indici che seguono:

• - Uf = 0,30
• - Altezza massima ( escluso volumi tecnici,torri e strutture di lavorazione): ml.8,00
• - Distanza dei fabbricati fra loro: ml.10
• - Distanza dei fabbricati dai confini interni all'ambito RP3: ml. 5,00
• - Distanza dalle strade e dai confini esterni dell'ambito RP3 : ml.10

5. Per le aree di cui al punto b) l'edificazione avverrà nel rispetto dei seguenti indici e parametri:

• - Uf = 0,5
• - Altezza massima: ml. 8,00
• - Distanza dei fabbricati fra loro: ml.10
• - Distanza dei fabbricati dai confini: ml. 5,00
• - Distanza dalle strade: ml.10

1. In applicazione delle previsioni del vigente P.S., le Norme del R.U. perseguono la finalità della riqualificazione edilizia, urbanistica, ambientale e paesaggistica dello stabilimento della ditta Chimet nonché l'adeguamento igienico-sanitario e la messa in sicurezza degli impianti a tutela delle maestranze e dell'ambiente circostante. Per tale adeguamento, essenzialmente demandato a specifici Organi competenti in materia, per quanto di competenza della strumentazione urbanistica si dettano le seguenti prescrizioni:

2. Ogni istanza di concessione o autorizzazione per eseguire lavori di ristrutturazione, ammodernamento, ampliamento è subordinata alla preventiva approvazione di un Piano generale di risanamento ambientale e di riqualificazione paesaggistica che interessi le aree scoperte ed il perimetro dell'area di impianto nonché la "fascia di protezione ambientale" circostante così come indicato in cartografia. Tale intervento dovrà essere regolato, previo protocollo d'intesa fra la Ditta, l'Amministrazione comunale e gli altri Enti territoriali interessati, con specifico atto di convenzionamento; quest'ultimo dovrà indicare modalità e tempi per le esecuzione delle opere e sistemazioni del Piano di risanamento e fornire idonee

garanzie circa la loro effettiva realizzazione.

3. Il Piano attuativo di cui sopra definirà i parametri e gli indici edilizi ed urbanistici con riferimento a quelli previsti per gli interventi di riqualificazione sul sistema insediativo a destinazione produttiva.

4. Sono consentiti interventi necessari alla ottimizzazione degli attuali impianti per il miglioramento della sicurezza dell'ambiente interno ed esterno, per migliorare le condizioni di lavoro ed adeguare le superfici destinate ad uffici, nonché per qualificare l'immagine complessiva dei manufatti riducendone l'impatto visivo tramite la creazione di una adeguata veste esteriore.

1. Comprende realtà insediative non compiutamente strutturate, esterne o marginali rispetto all'ambito urbano propriamente detto, dove convivono assetti diversi sotto il profilo della qualità edilizia, dei caratteri tipologici, delle funzioni insediate, dell' uso delle aree scoperte, dei manufatti principali spesso incoerenti fra loro. Tali insediamenti necessitano di interventi di miglioramento complessivo della qualità e della funzionalità dell'edilizia tramite modesti adeguamenti degli edifici esistenti, calibrate nuove volumetrie per la strutturazione ed il consolidamento dell'insediamento, l'inserimento di minime infrastrutturazioni e l'innalzamento della qualità ambientale complessiva.

2. La cartografia del R.U. individua con apposita perimetrazione gli ambiti interessati, che comprendono:

• - edifici ed aree classificate in base alla loro diversa specificità e regolati dal punto di vista delle trasformazioni edilizie ognuno in base alle singole corrispondenti Norme del R.U.;
• - uno o più ambiti deputati a recepire nuove superfici utili lorde per un massimo del 10% di quelle esistenti al momento dell'approvazione del P.S. vigente, ivi comprese quelle dei manufatti condonati;
• - l'individuazione di aree per la dotazione di spazi per verde e parcheggi pubblici o di uso pubblico.

3. L'attuazione di tali ambiti è demandata a Piani attuativi convenzionati di iniziativa privata attraverso l'istituto del Comparto edificatorio così come disciplinato nell' ordinamento vigente e nelle N.T.A del vigente P.S. Quest'ultimo potrà proporre anche una articolazione interna diversa da quella del R.U. fermi restando i limiti edificatori di cui ai successivi articoli e l'unitarietà degli interventi di nuova costruzione; tale facoltà riguarda anche proposte di localizzazione della quota del 10% di nuova edificazione diverse da quelle indicate dal Piano ovvero di individuazione dell'ambito di localizzazione di tale quota ove non specificato dal Piano.

4. Per la perequazione dei diritti edificatori relativi alla quota del 10% i soggetti attuatori faranno riferimento alle diverse quote di apporto al Comparto derivanti dai relativi imponibili catastali.

5. In mancanza del Piano attuativo sono comunque consentiti interventi di manutenzione, restauro, ristrutturazione edilizia, urbanistica ed addizione volumetrica delle unità abitative esistenti al momento dell'adozione del P.S. fino ad un massimo di mq. 170 di superficie utile lorda; le superfici accessorie conseguenti tali adeguamenti saranno di pari entità e strettamente funzionali agli stessi e non saranno conteggiate quale SUL così come quelle delle scale.

6. In relazione alla collocazione rispetto ai contesti urbani di riferimento si distinguono quattro tipologie di insediamenti:

• - sistema degli aggregati di edilizia diffusa a prevalente carattere residenziale in ambito suburbano RED-a e cioè Tribbio e Malpertuso nella frazione di Viciomaggio; le villette lungo via del Sembolino in prossimità dello stabilimento Corsini; l'insediamento nastriforme di via dei Boschi fra Pieve al Toppo e Badia al Pino; gli edifici ai piedi della collina di Tuori.
• - sistema degli aggregati di edilizia diffusa a carattere misto in ambito extraurbano RED-b e cioè: le Casacce nei pressi della frazione di Viciomaggio; Il colle, il Vetraio, Poggio Basso, Casali, Le Capannacce nei pressi della frazione di Tegoleto; Poggio Cuculo, Matroia nei pressi di Badia al Pino; La Bandita e Gricena nei pressi di Ciggiano.
• - sistema degli aggregati di edilizia diffusa a prevalente carattere residenziale in ambito suburbano RED-c e cioè Pieve a Maiano e Spoiano.
• - sistema degli aggregati di edilizia diffusa a carattere misto agro-urbano in ambito RED-d prevalentemente dislocati all'interno del Parco agro urbano.

7. Per gli ambiti interessati da aggregati di edilizia diffusa RED valgono le norme delle singole categorie per la riqualificazione dell'edilizia (RR1, RR2, RR3, RR4) attribuite, così come definite nei corrispondenti articoli del R.U., con esclusione dell'applicazione degli indici edificatori in esse previsti.

8. Per gli ambiti interessati da aggregati di edilizia diffusa in ambito suburbano RED-a sono consentite tutte le destinazioni delle diverse categorie d'intervento (RR1-RR2-RR3-RR4) attribuite; in ambito extraurbano RED-b sono ammesse tutte le destinazioni previste per le varie categorie di riqualificazione dell'edilizia attribuite con esclusione di quelle per attività direzionali; le funzioni commerciali ed artigianali eventualmente insediabili dovranno essere compatibili sotto il profilo dimensionale e qualitativo con il carattere dei contesti extraurbani e con i manufatti dove vanno ad inserirsi.

9. Negli ambiti RED-c e RED-d gli interventi sono limitati alla riqualificazione edilizia, in relazione alla categoria d'intervento attribuita, con esclusione degli interventi derivanti dalla applicazione degli indici edificatori nonchè degli incrementi di volume derivanti dalla applicazione di quanto previsto ai commi 2°, 3° e 4° del presente articolo.

10. In ogni caso sia negli ambiti RED-a che RED-b l'inserimento di funzioni non residenziali non potrà superare il 30% in termini di superficie utile lorda dell'intera capacità insediativa all'interno dell'ambito di intervento.

1. L'attuazione degli interventi di nuova urbanizzazione per la residenza, le attività produttive e le attrezzature private dovrà sempre avvenire tramite Piano attuativo preventivo esteso all'intero Comparto così come individuato nelle Cartografie di Piano; per la disciplina del Comparto si fa riferimento all'art.8 delle N.T.A. del P.S.

2. All'interno dell'apparato previsionale e normativo di ogni Luogo sono allegate Schede-norma contenenti, oltre l'individuazione del Comparto per l'ambito interessato, i parametri, gli indici e gli indirizzi per l'attuazione degli interventi.

3. Le previsioni delle Schede-norma e degli Schemi progettuali di massima potranno essere variati in sede di presentazione di Piano attuativo tramite proposte alternative purchè organicamente concepite e fermo restando lo schema viario, le tipologie edilizie, i criteri per l'inserimento ambientale e la sistemazione di carattere paesaggistico.

4. Per tutte le Unità d'intervento o di trasformazione-riqualificazione urbana ed ambientale, al fine di garantire una corretta informazione preventiva al cittadino fornendo una chiara indicazione dell'interesse pubblico insito nell'intervento nonchè realizzare una semplificazione delle procedure garantendo un più rapido esame ed approvazione degli interventi, l'Amm.ne comunale oltre alle Norme specifiche contenute nel R.U., prima della presentazione dei Piani attuativi potrà fornire, ove richiesto, una Scheda di indirizzo metaprogettuale contenente indirizzi, prescrizioni, vincoli e suggerimenti per gli interventi sotto il profilo urbanistico, edilizio ed ambientale dopo aver registrato le esigenze le motivazioni e gli orientamenti dei soggetti attuatori.

5. L'Amm.ne comunale con specifico atto deliberativo previo parere della Commissione Assetto del Territorio, su richiesta motivata dei proprietari delle aree, potrà consentire la suddivisione di un Comparto in unità d'intervento più piccole purché quest'ultime risultino congrue in termini dimensionali e organicamente concepite. Analogamente potrà consentirsi l'aggregazione di più Comparti in unità più grandi.

(corrispondenti alla zona omegenea "C" del D.M. 1444/68)

1. Oltre alla prevalente destinazione residenziale potranno ammettersi all'interno delle unità insediative altre funzioni compatibili con la residenza con finalità di rivitalizzazione di contesti sulla base delle specifiche indicazioni contenute nelle Schede che all'interno dell'apparato previsionale e normativo del

R.U. previsto per ogni Luogo dettagliano gli interventi di nuova urbanizzazione.

2. Le destinazioni diverse dalla residenza ammesse sono:

• - commerciale
• - artigianato di servizio (lavanderia, parrucchiere, riparatore elettrodomestici, sarto e simili)
• - direzionale
• - ricreative
• - di ristoro
• - sociali
• - culturali
• - sanitarie (studi medici, fisioterapisti, ecc.)

3. Fatte salve le eventuali maggiori dotazioni previste negli Schemi o nelle Schede delle singole Unità d'intervento è fatto obbligo del rispetto delle seguenti quantità minime di spazi pubblici:

• a) spazi di sosta e parcheggio pubblico:
  • - nei limiti previsti dalla vigente normativa e dai precedenti articoli; b) spazi di verde pubblico:
  • - per le destinazioni residenziali: mq. 5,00 per ogni abitante
  • - per le destinazioni artigianali: mq. 3,00 per ogni 100 mq. di superficie territoriale
  • - per tutte le altre destinazioni: mq. 20 per ogni 100 mq. di superficie utile lorda.

4. Distanze: valgono le indicazioni dei piani attuativi per quanto attiene alla distanza dei fabbricati dagli spazi pubblici, dalle strade e dai confini con le seguenti limitazioni:

• - fra pareti finestrate di edifici antistanti la distanza non dovrà mai essere inferiore a ml.10,00;
• - nel caso di edifici con altezze diverse la distanza fra pareti finestrate di edifici antistanti non dovrà essere inferiore all'altezza del fabbricato più alto e comunque mai inferiore a ml.10,00

(corrispondenti alla zona omogenea "D" di cui al D.M. 1444/68)

1. Sono ammesse le seguenti destinazioni:

• - impianti artigianali
• - impianti industriali
• - servizi alla produzione
• - spazi espositivi
• - depositi e magazzini
• - servizi di ristoro
• - attività commerciali in misura non superiore al 40% in termini di superficie utile lorda complessiva della intera capacità insediativa.

2. In ogni caso la quota destinata ad attività artigianale ed industriale non potrà scendere al di sotto del 60% in termini di superficie utile lorda complessiva prevista in base all'intera capacità insediativa di zona.

3. Quando non espressamente diversamente indicato nelle Schede-norma di dettaglio dei singoli interventi, non sono ammesse abitazioni.

4. Fatte salve le eventuali maggiori dotazioni previste nelle singole Schede delle U.I. è fatto obbligo del rispetto delle seguenti quantità minime di spazi pubblici:

• a) spazi di sosta e parcheggio pubblico:
  • - nei limiti previsti dalla vigente normativa e dai precedenti articoli;
• b) spazi di verde pubblico:
  • - per destinazione produttiva:mq. 2,00 per ogni 100,00 mq. di superficie territoriale
  • - per altre destinazioni:mq. 20,00 per ogni 100,00 mq. di superficie utile lorda.

1. Per le Unità insediative derivanti dal precedente Strumento urbanistico attuate o da completare, il R.U. conferma la disciplina dei relativi Piani attuativi e delle successive modifiche ed integrazioni.

2. Nel caso di interventi non ultimati, su aree i cui Piani attuativi non siano confermati dal Regolamento Urbanistico o relative varianti e risultino decaduti, è consentita l'attuazione degli interventi assentiti nell'ambito dei titoli autorizzativi già rilasciati ed in corso di validità, limitatamente al periodo di validità degli stessi.

3. Le previsioni inserite in Piani attuativi, che non abbiano avuto attuazione entro il termine di validità degli stessi, e che non siano riconfermate, diventano inefficaci, ai sensi dell'art. 110, comma 3 della L.R. Toscana n. 65/2014 e sue successive modifiche ed integrazioni. Per tutti gli ambiti interessati da Piani attuativi vigenti e confermati negli elaborati cartografici di Regolamento Urbanistico, , continuano ad applicarsi i parametri edilizi ed urbanistici vigenti all'epoca dell'approvazione.