Norme Tecniche del Piano Operativo

1. Le Aree di Trasformazione, individuate dalla frazione e dalla viabilità che ne descrive la localizzazione, sono identificate da un numero progressivo preceduto da una sigla con un numero che rappresenta l'U.T.O.E. di appartenenza. Le U.T.O.E. sono così distinte:

• - 1 Levane
• - 2 Bucine, Pogi, Mercatale, Capannole
• - 3 Ambra, Pietraviva, Badia a Ruoti
• - 4 Badia Agnano
• - 5 Chianti, San Pancrazio, Montozzi.

Le Aree di Trasformazione sono riportate con perimetro ed identificativo nelle tavole di "Usi del suolo e modalità d'intervento ed attuazione".

2. In sede di elaborazione del progetto attuativo qualora le indicazioni grafiche riguardanti il perimetro e/o le suddivisioni interne cadano in prossimità ma non coincidano con elementi reali di suddivisione del territorio rilevabili sul posto o su mappe a scala di maggiore dettaglio, dette linee grafiche di perimetrazione e di suddivisione possono essere portate a combaciare con i corrispondenti elementi di suddivisione reale del territorio; in tali casi la corrispondente rettifica non comporta variante al Piano Operativo.

3. La disciplina specifica di ciascuna Area di Trasformazione è riportata ai successivi articoli, nei quali sono definiti gli obiettivi, le destinazioni d'uso, le modalità di attuazione, il dimensionamento per gli interventi privati e per gli spazi pubblici, le disposizioni specifiche e le prescrizioni integrative da osservare nell'attuazione del progetto per garantire il corretto inserimento paesistico e la sostenibilità ambientale.

La progettazione degli spazi pubblici o di uso pubblico e per le attività di servizio dovrà rispettare i criteri e le regole generali definiti Titolo XIX delle presenti Norme.
Per i parcheggi la superficie minima di ciascun posto auto non potrà essere inferiore a mq. 12.
Nel caso in cui venga edificata una quantità di SE inferiore al 60% di quella massima ammessa le opere ed attrezzature pubbliche da realizzare sono calcolate sulla base della SE effettiva in attuazione, fermo restando l'obbligo di cessione completa di ulteriori aree e di realizzazione di ulteriori opere esplicitamente individuate dalla disciplina specifica delle Aree di Trasformazione.

4. I Progetti unitari convenzionati individuano gli interventi di modesta dimensione che si configurano generalmente come integrazione/reintegrazione del tessuto urbanizzato esistente anche attraverso il miglioramento delle dotazioni di interesse pubblico ad esse richiesto.
I Piani Attuativi individuano interventi che consistono nella realizzazione di complessi edilizi in aree libere oppure nella riconfigurazione funzionale e morfologica di parti del territorio urbanizzato e di parti del territorio rurale e nella realizzazione di nuovi tracciati di viabilità e infrastrutture.

5. Nelle Aree di Trasformazione fino all'attuazione degli interventi previsti dal Piano Operativo su edifici e spazi aperti sono consentiti solo interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria; non sono pertanto ammessi, in particolare, il cambio di destinazione d'uso e la suddivisione delle unità immobiliari.

6. Ad avvenuta realizzazione ed ultimazione degli interventi previsti dal Piano Operativo, per gli edifici e le aree di pertinenza comprese nelle Aree di Trasformazione saranno ammessi interventi di ristrutturazione edilizia conservativa, fatto salvo quanto eventualmente disciplinato per edifici di particolare pregio.

7. Per le seguenti Aree di Trasformazione, per le quali sono già stati approvati o adottati dall'Amministrazione Comunale specifici strumenti urbanistici attuativi, si rimanda alle previsioni ed ai contenuti di tali piani:

• - AT1_PA01 Levane C3 comparto 6;
• - AT2_PA01 Bucine C3 comparto 2a-b;
• - AT2_PA02 Pogi C3 comparto 16;
• - AT2_PA03 Mercatale C3 comparto 3;
• - AT3_PA01 Ambra C3 comparto 4a;
• - AT3_PA02 Ambra C3 comparto 6b.

1. Ai fini di garantire un'equa distribuzione dei benefici e degli oneri derivanti dagli interventi le Aree di Trasformazione sono soggette alla disciplina della perequazione urbanistica.

2. Le potenzialità di trasformazione edilizia e gli obblighi stabiliti nelle presenti Norme sono conferiti unitamente all'insieme degli immobili compresi in ciascuna Area di Trasformazione, indipendentemente dalla collocazione degli edifici, delle loro aree di pertinenza e delle aree da riservare per le opere di urbanizzazione primaria e secondaria.

3. Sono esclusi dalla disciplina di perequazione gli immobili già di proprietà pubblica compresi nelle Aree di Trasformazione ai quali pertanto non sono attribuiti potenzialità edificatorie ed oneri, fatto salvo quanto eventualmente disposto per contesti specifici nei successivi articoli; tali immobili sono comunque oggetto di intervento nell'ambito del progetto previsto dal Piano Operativo.

4. Per ciascun ambito soggetto alla disciplina della perequazione urbanistica, salvo diverso accordo, sono ripartiti in misura proporzionale:

• - i quantitativi di Superficie edificabile e le quantità derivanti dall'eventuale recupero di edifici esistenti;
• - gli oneri economici per la realizzazione delle opere di urbanizzazione e degli interventi di interesse pubblico prescritti come condizione obbligatoria per la trasformazione degli assetti insediativi;
• - gli oneri relativi alla cessione gratuita al Comune di aree a destinazione pubblica quali sedi stradali, verde pubblico, parcheggi pubblici, servizi e attrezzature;
• - gli obblighi relativi alle eventuali quote obbligatorie di edilizia residenziale con finalità sociali;
• - gli eventuali ulteriori benefici pubblici prescritti come condizione obbligatoria per la trasformazione degli assetti insediativi.

5. Nelle Aree di Trasformazione soggette a PA a destinazione residenziale previste dal PO la capacità edificatoria può essere incrementata fino ad un massimo del 10% in uno dei seguenti modi:

• - realizzazione aggiuntiva di alloggi in affitto convenzionato con il Comune per un periodo non inferiore a 10 anni o di Edilizia Economica e Popolare;
• - trasferimento di crediti edilizi acquisiti tramite previa o contestuale demolizione di manufatti incongrui e/o fatiscenti (cioè edifici privi di valore architettonico o storico-documentale, non coerenti con il contesto per tipologia e/o materiali costitutivi), purché autorizzati o comunque risultanti legittimi da atti pubblici, presenti nel territorio rurale e ripristino dello stato dei luoghi nelle aree cedenti la capacità edificatoria; per gli annessi agricoli è richiesta la preventiva deruralizzazione;

l'entità dei crediti edilizi riconosciuti è definita sulla base del seguente rapporto con la SE dei manufatti oggetto di demolizione senza ricostruzione:

• - fino a 100 mq.: 100%
• - da 100 mq. a 500 mq.: riduzione del 30%
• - oltre 500 mq.: riduzione del 50%.

In entrambi i casi anche il dimensionamento delle opere ed attrezzature pubbliche da realizzare dovrà essere incrementato proporzionalmente all'aumento di Superficie edificabile.

6. La realizzazione degli interventi previsti nell'ambito soggetto a perequazione urbanistica presuppone la redazione di un piano di ricomposizione fondiaria, comprendente le permute o cessioni immobiliari tra tutti i soggetti aventi titolo, definito sulla base del progetto di dettaglio a fini esecutivi riferito all'intero ambito.
Il rilascio o l'efficacia dei titoli abilitativi è subordinata alla sottoscrizione di atti con i quali sono effettuate le permute o cessioni immobiliari tra i soggetti aventi titolo in applicazione di criteri perequativi e alla cessione delle aree prescritte in ciascun ambito.
I proprietari di tali immobili, o gli altri aventi titolo sugli stessi, devono regolare il loro rapporto in modo da rendere possibile l'attuazione del piano e sono tenuti a definire, mediante accordi pattizi, i criteri, le modalità ed i termini temporali con i quali garantire la perequazione dei benefici e dei gravami. L'Amministrazione Comunale rimane estranea da ogni questione relativa alla perequazione dei benefici e dei gravami.

1. Al fine di garantire adeguati livelli di tutela ambientale, i progetti per le Aree di Trasformazione, attraverso la redazione dei Piani Attuativi e/o dei Permessi di costruire, dovranno rispettare le seguenti disposizioni:

• - prevedere spazi permeabili in aggiunta a quelli minimo di legge, cioè superiori al 25% della Superficie Fondiaria;
• - prevedere per gli spazi carrabili impermeabili sistemi di raccolta e trattamento delle acque di prima pioggia;
• - limitare le aree impermeabilizzate e la viabilità di servizio ai nuovi insediamenti;
• - privilegiare pavimentazioni idonee alla crescita di tappeti erbosi per gli spazi pubblici e privati destinati a piazzali, a parcheggi, alla viabilità pedonale e ciclabile;
• - prevedere nelle aree a verde impianti vegetazionali per il miglioramento della qualità dell'aria e del microclima e per la compensazione dell'incremento delle emissioni di anidride carbonica;
• - utilizzare nelle sistemazioni esterne con vegetazione autoctona a bassa esigenza idrica;
• - organizzare la vegetazione arborea ed arbustiva in coerenza e continuità con il contesto, in particolare nelle situazioni di margine, delineando il passaggio tra campagna ed area urbana;
• - adottare soluzioni tecniche per il recupero delle acque meteoriche e l'utilizzo delle acque di riciclo;
• - per i prelievi d'acqua ai fini produttivi prevedere un sistema di approvvigionamento idrico alternativo favorendo il ricorso alle acque sotterranee di qualità meno pregiata di quelle destinate al consumo umano;
• - adottare sistemi di climatizzazione passivi e attivi a basso impatto ambientale;
• - adottare una corretta esposizione degli edifici;
• - prevedere aree/strutture per la raccolta dei rifiuti prodotti differenziata e non;
• - realizzare la nuova illuminazione degli spazi esterni collettivi con sistemi a basso consumo energetico e con corpi illuminanti schermati verso l'alto;
• - nel caso di opere di demolizione, massimizzare il recupero dei materiali inerti derivanti.

2. Sono in ogni caso prescritte:

• - la verifica della capacità di carico della rete di collettamento e depurazione con eventuale conseguente potenziamento del sistema di trattamento e smaltimento dei reflui;
• - la verifica della capacità della rete dell'acquedotto con eventuali conseguenti interventi di rinnovo della stessa;
• - la verifica del rispetto delle normative vigenti sull'impatto acustico.

1. Le regole da osservare per la definizione progettuale dell'impianto insediativo sono sinteticamente rappresentate nelle tavole di "Usi del suolo e modalità d'intervento ed attuazione" attraverso indicazioni grafiche che riguardano prioritariamente la definizione degli spazi pubblici e la loro disposizione reciproca.
Tali indicazioni hanno carattere di indirizzo e - fermo restando l'obbligo di rispetto del degli obiettivi, delle destinazioni d'uso, del dimensionamento, delle disposizioni specifiche e delle prescrizioni richiesti dal Piano Operativo, come riportati ai successivi articoli delle presenti Norme - possono essere oggetto di rettifiche e parziali modifiche in sede di approvazione dei relativi progetti attuativi al fine di meglio coordinarsi con i luoghi e con le aree contermini, entro i limiti stabiliti dal presente articolo.

2. Viabilità
Le aree indicate come viabilità corrispondono alla rete infrastrutturale di servizio ai comparti e/o di completamento/adeguamento della rete viaria esistente. Fatto salvo quanto eventualmente definito per le specifiche Aree di Trasformazione, sono da considerarsi prescrittivi i recapiti, mentre sono indicativi il dimensionamento in sezione, il percorso e le modalità di intersezione.
I nuovi tracciati viari, così come la riconfigurazione di quelli esistenti, fermo restando il rispetto delle normative sovraordinate vigenti, dovranno essere progettati in modo da garantire adeguate prestazioni per ciascuna delle componenti di traffico ammesse; in tutti i casi essi dovranno essere caratterizzati da una carreggiata con almeno una corsia per senso di marcia ed intersezioni a raso.
In tutte le nuove strade urbane e di servizio ai comparti, in particolare, dovrà essere prevista la presenza del marciapiede su entrambi i lati; il marciapiede non potrà avere larghezza inferiore a 1,50 ml., al netto degli spazi occupati da elementi di ingombro (alberature, impianti per l'illuminazione, sedute, impianti pubblicitari, impianti tecnologici), e dovrà essere realizzato nel totale rispetto dei requisiti per i percorsi pedonali stabiliti dalle norme in materia di eliminazione delle barriere architettoniche.

3. Percorsi e spazi pedonali
Le linee indicate come percorsi individuano i principali tracciati pedonali e/o ciclopedonali da realizzare nell'ambito dell'intervento. Sono da considerarsi prescrittivi i recapiti, mentre è indicativo il tracciato.
I percorsi pedonali non potranno avere larghezza inferiore a 1,50 ml., al netto degli spazi occupati da elementi di ingombro (alberature, impianti per l'illuminazione, sedute, impianti pubblicitari, impianti tecnologici), e dovranno essere realizzati nel totale rispetto dei requisiti per i percorsi pedonali stabiliti dalle norme in materia di eliminazione delle barriere architettoniche.
Nel caso di percorsi ciclo-pedonali la larghezza minima dovrà essere pari a 4,00 ml.
Le aree indicate come spazi pedonali individuano gli spazi specificamente riservati allo stare. La precisa localizzazione e l'estensione delle aree sono indicative.

4. Parcheggi
Le aree indicate come parcheggi individuano gli spazi di sosta a raso per i veicoli, comprese le aree destinate a parcheggio pubblico richieste quali standard urbanistici. La precisa localizzazione e l'estensione delle aree sono indicative.

5. Verde
Le aree indicate come verde individuano i giardini, gli spazi di gioco, le aree attrezzate e gli impianti sportivi all'aperto, il verde di ambientazione e di mitigazione, comprese le aree destinate a verde richieste quali standard urbanistici; parte di esse può essere di proprietà privata ma comunque sistemata a verde, libera da edifici e manufatti. La precisa localizzazione e l'estensione delle aree sono indicative.

6. Servizi
Le aree indicate come servizi comprendono le superfici destinate alle strutture di servizio. La precisa localizzazione e l'estensione delle aree sono indicative.

7. Area edificabile
Le aree edificabili corrispondono alle parti dei comparti dove si prevede l'edificazione privata; comprendono in generale anche gli spazi scoperti privati quali aree verdi, viabilità interna e parcheggi pertinenziali. La precisa localizzazione e l'estensione delle aree è indicativa.