Norme tecniche di attuazione del RU

1. I "Molini Niccolai" occupano una zona centrale dove, per le condizioni di degrado territoriale e socio-economico, (causate dallo stato di abbandono, dalla sotto utilizzazione, dal degrado degli edifici e delle aree libere, e dal fortissimo impatto visivo) ogni intervento di recupero, oltre la ordinaria e la straordinaria manutenzione finalizzata esclusivamente alla sicurezza dei luoghi, è subordinato all'approvazione di un Piano di Recupero, di iniziativa pubblica o privata.

2. Le destinazioni ammissibili in tale zona sono:

1. a) residenziale;
2. b) ricettiva;
3. c) direzionale;
4. d) commerciale;
5. e) artigianale di servizio;
6. f) per attrezzature collettive;
7. g) per servizi pubblici o di pubblico interesse.

3. La proporzione e la distribuzione delle funzioni sono fissate dal PUA nel rispetto di quanto contenuto nel dimensionamento del Piano Strutturale e del RU e con il criterio che le funzioni devono disporre di standard adeguati; in particolare quelle che attraggono traffico sono ammesse solo nella misura in cui possono contare su parcheggi adeguati, nel corpo o nel sottosuolo degli edifici, o nell'immediato intorno, e senza che il transito sul viale della Rimembranza sia eccessivamente ostacolato da attraversamenti pedonali.

4. il Piano di Recupero rispetta questi parametri:

1. a) gli edifici risultanti dal recupero del complesso Niccolai possono raggiungere il volume urbanistico massimo di 30.000 mc; questo limite è da intendere come massimo assoluto, che può anche non essere raggiunto;
2. b) l'edificio ora occupato dal Comune, a valle del Viale della Rimembranza pari a circa 4.000 mc, può essere ristrutturato. È ammessa, altresì, la demolizione e la ricostruzione anche parziale dell'attuale volume riducendone l'impatto visivo. Inoltre, il volume esistente può essere integralmente o parzialmente trasferito e recuperato con la stessa destinazione, o comunque ad uso pubblico, all'interno dell'area di recupero, a monte di Viale della Rimembranza;
3. c) per l'edificio a sud del comparto, ora destinato a magazzino e cantina dell'azienda "La Castellina", pari a circa 7.460 mc, è prevista la demolizione e il recupero del volume, per almeno il 70%, con volumi interrati; per la sola parte destinata a uffici, esposizione e vendita è ammesso realizzare un volume adiacente a viale della Rimembranza, la cui altezza sarà definita dal Piano di Recupero con l'obiettivo di armonizzarsi con le costruzioni esistenti e in maniera tale da ridurre sensibilmente l'ingombro visivo rispetto alla situazione attuale;
4. d) i volumi che non possono trovare soddisfacente composizione e distribuzione a monte del viale della Rimembranza, fino a un massimo di 8.000 mc, possono essere trasferiti a valle, all'interno del perimetro della zona di recupero, nella parte sud ed a valle del municipio attuale, così come graficamente precisato all'allegato C nella scheda norma R1-3.1-Schema Direttore - Zonizzazione. I nuovi edifici non devono eccedere i due piani con possibili emergenze sul terzo piano, così come indicato all'allegato C nella scheda norma R1-3.3-Schema Direttore - Categorie di intervento. Il modello insediativo, basato sull'aggregazione di blocchi edilizi elementari, si ispirerà alla casa di pendio o alle aggregazioni spontanee attorno alle torri, piuttosto che alle tipologie a schiera e in linea dei centri abitati;
5. e) il recupero dell'edificio denominato "Molino Vecchio" rispetta le prescrizioni per la ristrutturazione edilizia, come specificato all'allegato C nella scheda norma R1-3.3-Schema Direttore - Categorie di intervento;
6. f) l'immobile denominato "Molino Nuovo" può essere demolito e ricostruito; il fronte su viale della Rimembranza può raggiungere l'altezza massima di m 17,50;
7. g) l'area ora occupata dai silos può accogliere uno o più edifici fino a tre piani fuori terra, per un'altezza massima di m 10,00;
8. h) salvo quanto detto alla lettera d), l'area antistante l'edificio denominato Molino Nuovo e quelle libere lungo il bordo esterno del Viale della Rimembranza possono essere usate solo per spazi pedonali pubblici, come terrazze panoramiche, giardini e simili, parcheggi a raso e percorsi e aree di accesso alle aree sottostanti. Negli spazi sottostanti le terrazze e i parcheggi possono essere ricavati autorimesse o parcheggi pubblici e privati; il prospetto a valle va rifinito secondo i caratteri e le proporzioni dell'architettura locale e deve essere schermato con piante tipiche del Chianti. È, in ogni caso, garantito l'affaccio pubblico sulla valle; la sistemazione finale ricompone i terrazzamenti in coerenza con la morfologia attuale.
9. i) Lo spazio tra gli edifici, a monte del viale della Rimembranza, già adibito a pesa, non può essere destinato a parcheggio ma sistemato come piazzetta pubblica, preferibilmente pedonale ed adeguatamente pavimentata, illuminata, arredata ed attrezzata; qui va progettato un attraversamento pedonale attrezzato (ad esempio, con pavimentazione rialzata e differenziata, isola salvagente, illuminazione, segnaletica, ecc.) che colleghi le due parti dell'intervento;
10. j) la distanza dalle strade non può essere inferiore m 5,00. È prescritto comunque il rispetto degli allineamenti stradali esistenti.
11. k) la dotazione degli spazi per parcheggi privati e pubblici non deve essere inferiore a quanto previsto e contenuto nella tabella di cui all'art. 23 di queste norme per le diverse destinazioni d'uso e per l'incidenza sul carico urbanistico.
12. l) la progettazione assicura che l'intervento si inserisca correttamente nel contesto urbano complessivo, anche scegliendo materiali, colori e tecniche esecutive compatibili.
13. m) Nella ricostruzione degli edifici è consentita una nuova organizzazione plani-volumetrica.

5. Fanno parte integrante di queste norme le schede norma R1-3.1-3.2-3.3 riportate nell'allegato C, avente lo scopo di definire le linee generali del Piano di Recupero ed introdurre ulteriori indicazioni qualitative e regole non contenute nella normativa generale. Le prescrizioni vincolanti delle schede norma sono: la tutela dei coni visivi e quindi delle aree da lasciare libere da edificazione a valle di Viale della Rimembranza; i parametri edilizi e urbanistici (altezza massima, numero dei piani degli edifici); le categorie di intervento e le destinazioni d'uso ammissibili riferite a ciascun edificio. Le volumetrie ed i parametri edilizi e urbanistici sono calcolati secondo il vigente REC.

6. Il PUA interessa l'intera area R1 indicata nell'elaborato RU_P_02 e prevede:

1. a) l'indicazione delle masse e delle altezze delle costruzioni lungo le strade e le piazze;
2. b) i progetti delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria;
3. c) la determinazione degli spazi riservati ad opere od impianti di interesse pubblico;
4. d) l'identificazione degli edifici destinati a demolizione o ricostruzione ovvero soggetti a restauro;
5. e) l'individuazione delle unità minime d'intervento, costituite dall'insieme di edifici e di aree libere sulle quali il piano interviene in modo unitario e contestuale;
6. f) il dettaglio, mediante l'indicazione dei relativi dati catastali, delle eventuali proprietà da espropriare o da vincolare secondo le procedure e le modalità di legge;
7. g) la specificazione delle zone laterali a opere pubbliche, la cui occupazione sia necessaria per integrare le finalità delle medesime opere e per soddisfare le prevedibili esigenze future;
8. h) ogni altro elemento utile a definire adeguatamente gli interventi previsti ed il loro inserimento nel contesto urbano, con particolare riguardo alla definizione dei bordi dell'area interessata nei confronti dell'esterno non edificato, al dettaglio delle sistemazioni a terra, in special modo degli spazi di uso collettivo e degli elementi edificati e di recinzione che prospettano su di essi.

7. Il Piano di Recupero è corredato inoltre:

1. a) dal quadro conoscitivo di riferimento;
2. b) dalla normativa tecnica d'attuazione, contenente la disciplina tecnica per il recupero degli immobili, dei complessi edilizi, degli isolati e delle aree;
3. c) dalla relazione illustrativa;
4. d) dalle valutazioni integrate per le trasformazioni di categoria C e D di cui alla Relazione sulle Attività di Valutazioni del Piano Strutturale approvato e dell'allegato 5 del PTC della Provincia di Siena;
5. e) da un circostanziato programma economico-finanziario corredato da uno studio che dimostri la fattibilità dell'intervento, in coerenza con l'obiettivo di attenuare l'impatto visivo degli attuali edifici e di riqualificare complessivamente l'area, sia nella parte a monte sia nella zona a valle della SR 222 Chiantigiana (Viale della Rimembranza);
6. f) dal cronoprogramma degli interventi con l'indicazione della capacità edificatoria da realizzare nei primi cinque anni;
7. g) da garanzie fideiussorie e/o finanziarie che garantiscano il recupero e la riqualificazione del patrimonio edilizio esistente almeno insieme all'eventuale realizzazione delle nuove edificazioni.
8. h) dagli eventuali altri elaborati previsti dal REC.

8. L'area di recupero è comprensiva delle aree pubbliche e di uso pubblico da destinare alle opere di urbanizzazione ed a standard urbanistici, che saranno cedute gratuitamente al Comune secondo i termini da stabilire in convenzione. La verifica degli standard urbanistici è obbligatoria. Le opere di urbanizzazione primaria e secondaria sono quelle previste dalla normativa nazionale Legge n. 847/64 ed i rapporti minimi complessivi sono quelli stabiliti dagli articoli 3 e 5 del D.M. 2 aprile 1968, n. 1444. Ai fini dei rapporti tra abitanti e volumi da insediare, si assume il valore di 100 mc per abitante. Fermo restando l'obbligo di realizzare la quota di standard relativa ai parcheggi e al verde pubblico, è facoltà dell'AC consentire, in sede di convenzione, la monetizzazione dell'ulteriore quota di standard.

9. L'approvazione del PUA costituisce dichiarazione di pubblica utilità delle opere od impianti di interesse pubblico dallo stesso individuati. Le aree e le opere di urbanizzazione primaria e secondaria sono realizzate e cedute entro il termine fissato dalla convenzione.

10. Nella deliberazione d'approvazione il Consiglio Comunale fissa il termine, non superiore a dieci anni, entro cui il PUA deve essere attuato. In tale atto l'AC decide se il termine decorra dall'approvazione stessa o dalla stipula della convenzione, se il PUA è d'iniziativa privata. Decorso tale termine, il Piano diventa inefficace per la parte non attuata, ma permane l'obbligo di osservare, negli interventi sul patrimonio edilizio esistente e nei permessi di costruire rilasciati, gli allineamenti e le prescrizioni di zona stabiliti dal PUA.

11. Per l'attuazione della parte di piano non autorizzata nei termini di validità del piano, dovrà essere redatto un nuovo PUA.