Norme tecniche di attuazione del RU

1. Nelle UTOE si realizzano gli interventi:

1. a) elencati puntualmente nelle schede-norma di cui all'Allegato C;
2. b) consentiti dalla norme per le ZTO dal Capo II di questo Titolo;
3. c) previsti esplicitamente dagli artt. da 83 a 96.

2. Le norme di questo Capo prevedono espressamente i PUA, approvati o da approvare nel quinquennio esplicitandone le modalità di realizzazione.

3. Nell'allegato B sono riepilogate le trasformazioni e previsioni valide per i cinque anni successivi all'approvazione del RU.

1. Nell'UTOE 1, Centro storico, nel periodo di vigore del RU l'A C:

1. a) approva il piano di recupero dei "Molini Niccolai", conforme al PS ed alla Variante del vecchio PRG anticipatrice del RU²⁸ recepita nelle presenti norme al successivo art. 85;
2. b) forma e approva un progetto di razionalizzazione e moderazione del traffico lungo il viale della Rimembranza e in piazza Roma, anche rivedendo la disciplina del traffico nelle strade che vi confluiscono, in conseguenza dell'approvazione del piano di recupero dei Molini Niccolai ed in funzione delle destinazioni d'uso da questo introdotte o già in atto;
3. c) realizza un secondo parcheggio con sottostanti autorimesse private lungo il viale della Rimembranza con viabilità di servizio;
4. d) restaura le mura orientali, eliminando gli elementi deturpanti, in coordinamento con la realizzazione del percorso pedonale e verde attrezzato;
5. e) forma e approva il progetto di potenziamento dei parcheggi pubblici nel margine orientale dell'UTOE, a confine con l'UTOE 2 "Val d'Arbia";
6. f) completa l'edificazione lungo Viale della rimembranza ed in particolare di un lotto libero individuato nel vecchio PRG in prossimità della vecchia lottizzazione di Poggio la Capannina;
7. g) riqualifica il Parco delle Casce e il giardino di Via 4 Novembre;
8. h) può formare e approvare un progetto unitario di recupero e riqualificazione, anche cromatica, delle facciate e dell'arredo urbano lungo l'asse via Trento e Trieste -Via Ferruccio ed intorno a piazza Roma.

²⁸ Approvata con deliberazione del Consiglio Comunale 30.10.2006, n. 57

1. I "Molini Niccolai" occupano una zona centrale dove, per le condizioni di degrado territoriale e socio-economico, (causate dallo stato di abbandono, dalla sotto utilizzazione, dal degrado degli edifici e delle aree libere, e dal fortissimo impatto visivo) ogni intervento di recupero, oltre la ordinaria e la straordinaria manutenzione finalizzata esclusivamente alla sicurezza dei luoghi, è subordinato all'approvazione di un Piano di Recupero, di iniziativa pubblica o privata.

2. Le destinazioni ammissibili in tale zona sono:

1. a) residenziale;
2. b) ricettiva;
3. c) direzionale;
4. d) commerciale;
5. e) artigianale di servizio;
6. f) per attrezzature collettive;
7. g) per servizi pubblici o di pubblico interesse.

3. La proporzione e la distribuzione delle funzioni sono fissate dal PUA nel rispetto di quanto contenuto nel dimensionamento del Piano Strutturale e del RU e con il criterio che le funzioni devono disporre di standard adeguati; in particolare quelle che attraggono traffico sono ammesse solo nella misura in cui possono contare su parcheggi adeguati, nel corpo o nel sottosuolo degli edifici, o nell'immediato intorno, e senza che il transito sul viale della Rimembranza sia eccessivamente ostacolato da attraversamenti pedonali.

4. il Piano di Recupero rispetta questi parametri:

1. a) gli edifici risultanti dal recupero del complesso Niccolai possono raggiungere il volume urbanistico massimo di 30.000 mc; questo limite è da intendere come massimo assoluto, che può anche non essere raggiunto;
2. b) l'edificio ora occupato dal Comune, a valle del Viale della Rimembranza pari a circa 4.000 mc, può essere ristrutturato. È ammessa, altresì, la demolizione e la ricostruzione anche parziale dell'attuale volume riducendone l'impatto visivo. Inoltre, il volume esistente può essere integralmente o parzialmente trasferito e recuperato con la stessa destinazione, o comunque ad uso pubblico, all'interno dell'area di recupero, a monte di Viale della Rimembranza;
3. c) per l'edificio a sud del comparto, ora destinato a magazzino e cantina dell'azienda "La Castellina", pari a circa 7.460 mc, è prevista la demolizione e il recupero del volume, per almeno il 70%, con volumi interrati; per la sola parte destinata a uffici, esposizione e vendita è ammesso realizzare un volume adiacente a viale della Rimembranza, la cui altezza sarà definita dal Piano di Recupero con l'obiettivo di armonizzarsi con le costruzioni esistenti e in maniera tale da ridurre sensibilmente l'ingombro visivo rispetto alla situazione attuale;
4. d) i volumi che non possono trovare soddisfacente composizione e distribuzione a monte del viale della Rimembranza, fino a un massimo di 8.000 mc, possono essere trasferiti a valle, all'interno del perimetro della zona di recupero, nella parte sud ed a valle del municipio attuale, così come graficamente precisato all'allegato C nella scheda norma R1-3.1-Schema Direttore - Zonizzazione. I nuovi edifici non devono eccedere i due piani con possibili emergenze sul terzo piano, così come indicato all'allegato C nella scheda norma R1-3.3-Schema Direttore - Categorie di intervento. Il modello insediativo, basato sull'aggregazione di blocchi edilizi elementari, si ispirerà alla casa di pendio o alle aggregazioni spontanee attorno alle torri, piuttosto che alle tipologie a schiera e in linea dei centri abitati;
5. e) il recupero dell'edificio denominato "Molino Vecchio" rispetta le prescrizioni per la ristrutturazione edilizia, come specificato all'allegato C nella scheda norma R1-3.3-Schema Direttore - Categorie di intervento;
6. f) l'immobile denominato "Molino Nuovo" può essere demolito e ricostruito; il fronte su viale della Rimembranza può raggiungere l'altezza massima di m 17,50;
7. g) l'area ora occupata dai silos può accogliere uno o più edifici fino a tre piani fuori terra, per un'altezza massima di m 10,00;
8. h) salvo quanto detto alla lettera d), l'area antistante l'edificio denominato Molino Nuovo e quelle libere lungo il bordo esterno del Viale della Rimembranza possono essere usate solo per spazi pedonali pubblici, come terrazze panoramiche, giardini e simili, parcheggi a raso e percorsi e aree di accesso alle aree sottostanti. Negli spazi sottostanti le terrazze e i parcheggi possono essere ricavati autorimesse o parcheggi pubblici e privati; il prospetto a valle va rifinito secondo i caratteri e le proporzioni dell'architettura locale e deve essere schermato con piante tipiche del Chianti. È, in ogni caso, garantito l'affaccio pubblico sulla valle; la sistemazione finale ricompone i terrazzamenti in coerenza con la morfologia attuale.
9. i) Lo spazio tra gli edifici, a monte del viale della Rimembranza, già adibito a pesa, non può essere destinato a parcheggio ma sistemato come piazzetta pubblica, preferibilmente pedonale ed adeguatamente pavimentata, illuminata, arredata ed attrezzata; qui va progettato un attraversamento pedonale attrezzato (ad esempio, con pavimentazione rialzata e differenziata, isola salvagente, illuminazione, segnaletica, ecc.) che colleghi le due parti dell'intervento;
10. j) la distanza dalle strade non può essere inferiore m 5,00. È prescritto comunque il rispetto degli allineamenti stradali esistenti.
11. k) la dotazione degli spazi per parcheggi privati e pubblici non deve essere inferiore a quanto previsto e contenuto nella tabella di cui all'art. 23 di queste norme per le diverse destinazioni d'uso e per l'incidenza sul carico urbanistico.
12. l) la progettazione assicura che l'intervento si inserisca correttamente nel contesto urbano complessivo, anche scegliendo materiali, colori e tecniche esecutive compatibili.
13. m) Nella ricostruzione degli edifici è consentita una nuova organizzazione plani-volumetrica.

5. Fanno parte integrante di queste norme le schede norma R1-3.1-3.2-3.3 riportate nell'allegato C, avente lo scopo di definire le linee generali del Piano di Recupero ed introdurre ulteriori indicazioni qualitative e regole non contenute nella normativa generale. Le prescrizioni vincolanti delle schede norma sono: la tutela dei coni visivi e quindi delle aree da lasciare libere da edificazione a valle di Viale della Rimembranza; i parametri edilizi e urbanistici (altezza massima, numero dei piani degli edifici); le categorie di intervento e le destinazioni d'uso ammissibili riferite a ciascun edificio. Le volumetrie ed i parametri edilizi e urbanistici sono calcolati secondo il vigente REC.

6. Il PUA interessa l'intera area R1 indicata nell'elaborato RU_P_02 e prevede:

1. a) l'indicazione delle masse e delle altezze delle costruzioni lungo le strade e le piazze;
2. b) i progetti delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria;
3. c) la determinazione degli spazi riservati ad opere od impianti di interesse pubblico;
4. d) l'identificazione degli edifici destinati a demolizione o ricostruzione ovvero soggetti a restauro;
5. e) l'individuazione delle unità minime d'intervento, costituite dall'insieme di edifici e di aree libere sulle quali il piano interviene in modo unitario e contestuale;
6. f) il dettaglio, mediante l'indicazione dei relativi dati catastali, delle eventuali proprietà da espropriare o da vincolare secondo le procedure e le modalità di legge;
7. g) la specificazione delle zone laterali a opere pubbliche, la cui occupazione sia necessaria per integrare le finalità delle medesime opere e per soddisfare le prevedibili esigenze future;
8. h) ogni altro elemento utile a definire adeguatamente gli interventi previsti ed il loro inserimento nel contesto urbano, con particolare riguardo alla definizione dei bordi dell'area interessata nei confronti dell'esterno non edificato, al dettaglio delle sistemazioni a terra, in special modo degli spazi di uso collettivo e degli elementi edificati e di recinzione che prospettano su di essi.

7. Il Piano di Recupero è corredato inoltre:

1. a) dal quadro conoscitivo di riferimento;
2. b) dalla normativa tecnica d'attuazione, contenente la disciplina tecnica per il recupero degli immobili, dei complessi edilizi, degli isolati e delle aree;
3. c) dalla relazione illustrativa;
4. d) dalle valutazioni integrate per le trasformazioni di categoria C e D di cui alla Relazione sulle Attività di Valutazioni del Piano Strutturale approvato e dell'allegato 5 del PTC della Provincia di Siena;
5. e) da un circostanziato programma economico-finanziario corredato da uno studio che dimostri la fattibilità dell'intervento, in coerenza con l'obiettivo di attenuare l'impatto visivo degli attuali edifici e di riqualificare complessivamente l'area, sia nella parte a monte sia nella zona a valle della SR 222 Chiantigiana (Viale della Rimembranza);
6. f) dal cronoprogramma degli interventi con l'indicazione della capacità edificatoria da realizzare nei primi cinque anni;
7. g) da garanzie fideiussorie e/o finanziarie che garantiscano il recupero e la riqualificazione del patrimonio edilizio esistente almeno insieme all'eventuale realizzazione delle nuove edificazioni.
8. h) dagli eventuali altri elaborati previsti dal REC.

8. L'area di recupero è comprensiva delle aree pubbliche e di uso pubblico da destinare alle opere di urbanizzazione ed a standard urbanistici, che saranno cedute gratuitamente al Comune secondo i termini da stabilire in convenzione. La verifica degli standard urbanistici è obbligatoria. Le opere di urbanizzazione primaria e secondaria sono quelle previste dalla normativa nazionale Legge n. 847/64 ed i rapporti minimi complessivi sono quelli stabiliti dagli articoli 3 e 5 del D.M. 2 aprile 1968, n. 1444. Ai fini dei rapporti tra abitanti e volumi da insediare, si assume il valore di 100 mc per abitante. Fermo restando l'obbligo di realizzare la quota di standard relativa ai parcheggi e al verde pubblico, è facoltà dell'AC consentire, in sede di convenzione, la monetizzazione dell'ulteriore quota di standard.

9. L'approvazione del PUA costituisce dichiarazione di pubblica utilità delle opere od impianti di interesse pubblico dallo stesso individuati. Le aree e le opere di urbanizzazione primaria e secondaria sono realizzate e cedute entro il termine fissato dalla convenzione.

10. Nella deliberazione d'approvazione il Consiglio Comunale fissa il termine, non superiore a dieci anni, entro cui il PUA deve essere attuato. In tale atto l'AC decide se il termine decorra dall'approvazione stessa o dalla stipula della convenzione, se il PUA è d'iniziativa privata. Decorso tale termine, il Piano diventa inefficace per la parte non attuata, ma permane l'obbligo di osservare, negli interventi sul patrimonio edilizio esistente e nei permessi di costruire rilasciati, gli allineamenti e le prescrizioni di zona stabiliti dal PUA.

11. Per l'attuazione della parte di piano non autorizzata nei termini di validità del piano, dovrà essere redatto un nuovo PUA.

1. Nell'UTOE 2, Val d'Arbia, nel periodo di vigore del RU l'Amministrazione Comunale approva, attua e gestisce:

1. a) il progetto di percorso pedonale e verde pubblico attrezzato lungo le mura orientali;
2. b) il progetto di parcheggio a nord dell'ex Consorzio Agrario.

2. A protezione del Torrente Arbia, dalla sorgente al confine comunale, è istituita una fascia di rispetto a ridosso degli argini per favorire iniziative, anche intercomunali, di recupero naturalistico e di valorizzazione turistica non invasiva..

1. Nell'UTOE 3, Insediamenti produttivi il RU prevede:

1. a) il completamento dei lotti non saturi dell'attuale lottizzazione produttiva "Campassala",
2. b) la realizzazione di un lotto a nord per una SUL complessiva di mq 1.440;
3. c) la prosecuzione dell'attuazione parziale della lottizzazione produttiva "Campassala"²⁹, mediante l'attuazione del piano di lottizzazione produttiva comparto sud (lato Croce Fiorentina)³⁰;
4. d) la riqualificazione dell'area dell'ex Consorzio Agrario;
5. e) l'istituzione di un comparto nell'area ad ovest della Chiantigiana, a confine con via dello sport e la zona sportiva, anche per ricomporre il margine urbano verso valle, in cui sono realizzabili 3.200 mc per residenza, verde pubblico attrezzato e sportivo, ed un percorso pedonale parallelo alla Chiantigiana a valle del margine urbano;
6. f) ripristino della strada di collegamento tra la Chiantigiana e la provinciale per Monteriggioni, nell'area ad ovest della Chiantigiana, a confine con la zona sportiva.

²⁹ Previsioni contenute nella Variante per la Zona Artigianale, approvata con DCC n. 69 del 29.09.1999;

³⁰ Approvato con deliberazione di Consiglio Comunale n. 24 del 06 Maggio 2008 per una SUL complessiva di mq 5.480.

1. Per l'area occupata dal mangimificio Niccolai, il RU prende atto che l'attività produttiva è cessata; pertanto, dopo l'approvazione del RU si attiva la procedura di variante al PS finalizzata a migliorare la dotazione di servizi, soprattutto istruzione, a riordinare le funzioni urbane, soprattutto la viabilità, e per ricomporre la continuità del tessuto urbano.

2. La variante al PS indicherà le procedure di approvazione degli atti di governo del territorio per l'attuazione delle previsioni. Gli interventi ammessi sono quelli relativi alla classe di appartenenza ad esclusione di: AV, SE, volumi tecnici o locali accessori, IP1, IP2, IP3 cambio di destinazione d'uso e di frazionamento.

1. Nell'UTOE 4 - "Poggio La Capannina - Malafrasca", il RU prevede:

1. a) che l'edificio degli ex macelli, ora biblioteca e magazzino comunale, accolga nuove strutture per l'attività didattica ad implementazione delle attrezzature scolastiche esistenti;
2. b) che sia completato un lotto libero compreso nell'area della vecchia lottizzazione "Poggio la Capannina";
3. c) che un progetto di miglioramento dell'ambiente urbano disciplini i relativi interventi per migliorare e infittire le alberature e utilizzare le aree libere per migliorare la dotazione di standard.

1. Nell'UTOE 5 - "Val d'Elsa", il RU prevede:

1. a) il completamento del Piano di Recupero³¹ approvato già convenzionato ed in corso d'attuazione previsto nell'area di tutela paesaggistica³² di "Godenano";
2. b) la sistemazione della zona E3, Zona agricola di salvaguardia, a valle del viale della Rimembranza.

³¹ Approvato con deliberazione di Consiglio Comunale n. 60 del 24 novembre 2005.

³² Area di pertinenza di cui all'art. L9 del PTC.

1. Nell'UTOE 6 - "Salivolpi", il RU prevede:

1. a) il completamento con edilizia convenzionata dei due lotti ancora liberi nel perimetro del PEEP decaduto, l'ampliamento del parcheggio e del verde attrezzato;
2. b) la valorizzazione delle aree d'interesse archeologico "Castellinaccia" e "Salivolpi",
3. c) la realizzazione di un parcheggio con sottostanti autorimesse private all'Albergaccio;

1. Nell'UTOE 7 - Loc. "Croce Fiorentina", il RU prevede

1. a) l'attuazione del Piano di Riqualificazione urbanistica della ex cava;
2. b) l'attuazione della Piano di Lottizzazione privata in loc. "Croce Fiorentina"³³;
3. d) il completamento di un lotto libero compreso nell'area della vecchia lottizzazione in loc. "Croce Fiorentina";
4. c) la riqualificazione dell'area adiacente alla lottizzazione in loc. "Croce Fiorentina" attualmente occupata da una attività produttiva.
5. d) l'uso delle aree libere per migliorare la dotazione di standard e riqualificare gli spazi pubblici e aperti;

³³ Approvata con deliberazione di Consiglio Comunale n. 13 del 01/03/2007 per una volumetria complessiva di circa 30.000 mc.

1. L'area oggetto della presente disciplina corrisponde alla porzione di territorio che ospitava una cava di inerti nella zona a sud della vecchia lottizzazione di Croce Fiorentina. L'area contrassegnata con la sigla R3 nell'elaborato RU-P-04 è caratterizzata da un forte degrado fisico dovuto alla presenza di due grossi edifici ormai incongrui sia funzionalmente che fisicamente con la vicina zona residenziale.

2. L'intervento di riqualificazione è subordinato alla redazione e approvazione di un PUA che ha come obiettivo ridurre il degrado fisico e le volumetrie esistenti, riqualificando il sito dal punto di vista paesaggistico - ambientale, architettonico. Sono ammessi con intervento diretto le sole opere di manutenzione ordinaria e straordinaria al fine di preservare la pubblica e privata incolumità.

3. Il PUA, pertanto, consente una riconversione funzionale e morfologica attraverso un radicale intervento di riqualificazione dell'area da destinare ad uso prevalentemente residenziale, sono altresì consentite le seguenti destinazioni d'uso non residenziale nel limite massimo del 40% della SUL:

4. Il PUA si attiene al rispetto dei parametri edilizi e urbanistici, delle destinazioni d'uso, nonché delle particolari prescrizioni contenute nella scheda norma R3 di cui all'allegato C ed agli ulteriori criteri e prescrizioni:

1. a) Dc: 5.00 m;
2. b) De: 10.00 m (salvo il rispetto delle distanze preesistenti)
3. c) Ds: prevista dal codice della strada ed in ogni caso non inferiore a m 10,00, tuttavia laddove esista un fronte stradale edificato, se ne rispetta l'allineamento;
4. d) V massimo: 3.000 mc;
5. e) SUL massima 1.000 mq;
6. f) H max: 8,80 m secondo un criterio di omogeneizzazione con il tessuto edilizio esistente all'intorno;
7. g) Rapporto di copertura pari al 30% dell'intera area di riqualificazione;
8. h) nella ricostruzione degli edifici è consentita una nuova organizzazione planivolumetrica e/o diversa collocazione sul lotto medesimo, utilizzando il più possibile le urbanizzazioni esistenti, migliorando l'accessibilità dell'area e tenendo in considerazione l'organizzazione dell'adiacente lottizzazione;
9. i) la dotazione degli spazi per parcheggi privati e pubblici non deve essere inferiore a quanto contenuto nell'art. 23 di queste norme;
10. j) i materiali, i colori e le tecniche esecutive devono essere compatibili con l'immagine complessiva del contesto, mediante una progettazione che deve tenere conto delle relazioni urbanistiche significative anche esterne alla zona di intervento assicurando il corretto inserimento con il contesto ambientale circostante;
11. k) deve essere conservato, quanto più possibile il patrimonio arboreo esistente;

5. Il PUA interessa l'intera area indicata nell'elaborato RU-P-04.1 e deve contenere:

1. a) l'indicazione delle masse e delle altezze delle costruzioni;
2. b) i progetti delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria;
3. c) la determinazione degli spazi riservati ad opere od impianti di interesse pubblico;
4. d) l'individuazione delle unità minime d'intervento, costituite dall'insieme di edifici e di aree libere sulle quali il piano interviene in modo unitario e contestuale;
5. e) il dettaglio, mediante l'indicazione dei relativi dati catastali, delle eventuali proprietà da espropriare o da vincolare secondo le procedure e le modalità delle Leggi statali e regionali vigenti;
6. f) la specificazione delle zone laterali a opere pubbliche, la cui occupazione sia necessaria per integrare le finalità delle medesime opere e per soddisfare le prevedibili esigenze future;
7. g) ogni altro elemento utile a definire adeguatamente gli interventi previsti ed il loro inserimento nel contesto, con particolare riferimento alla definizione dei bordi dell'area interessata nei confronti dell'esterno non edificato, al dettaglio delle sistemazioni a terra, in special modo degli spazi di uso collettivo e degli elementi edificati e di recinzione che prospettano su di essi.

6. Il Piano di Riqualificazione è inoltre corredato:

1. a) dal quadro conoscitivo di riferimento;
2. b) dalla normativa tecnica d'attuazione,
3. c) dalla relazione illustrativa;
4. d) dal cronoprogramma degli interventi, con indicazione della capacità edificatoria da realizzare nei primi cinque anni;
5. e) dagli eventuali altri elaborati previsti dalla LR 1/2005 e dal REC.

7. L'area di riqualificazione è comprensiva delle aree pubbliche e di uso pubblico da destinare alle opere di urbanizzazione ed a standard urbanistici, che dovranno essere cedute gratuitamente al Comune secondo i termini da stabilire in convenzione. La verifica degli standard urbanistici è obbligatoria. Le opere di urbanizzazione primaria e secondaria sono quelle previste dalla normativa nazionale Legge n. 847/64 ed i rapporti minimi complessivi sono quelli stabiliti dagli articoli 3 e 5 del D.M. 2 aprile 1968, n. 1444. Ai fini dei rapporti tra abitanti e volumi da insediare, si assume il valore di 100 mc per abitante. Fermo restando l'obbligo di realizzare la quota di standard relativa ai parcheggi e al verde pubblico, è facoltà dell'AC consentire, in sede di convenzione, la monetizzazione dell'ulteriore quota di standard.

8. L'approvazione del Piano costituisce dichiarazione di pubblica utilità delle opere od impianti di interesse pubblico dallo stesso individuati. La cessione e la realizzazione delle aree a standard di urbanizzazione primaria o secondaria interessate deve effettuarsi entro il termine fissato dalla convenzione.

9. Nella deliberazione d'approvazione il Consiglio Comunale fissa il termine, non superiore a dieci anni, entro cui il PUA deve essere attuato. In tale atto l'AC decide se il termine decorra dall'approvazione stessa o dalla stipula della convenzione, se il PUA è d'iniziativa privata. Decorso tale termine, il Piano diventa inefficace per la parte non attuata, ma permane l'obbligo di osservare, negli interventi sul patrimonio edilizio esistente e nei permessi di costruire rilasciati, gli allineamenti e le prescrizioni di zona stabiliti dal PUA.

10. Per l'attuazione della parte di piano non autorizzata nei termini di validità del piano, dovrà essere redatto un nuovo PUA.

1. Nell'UTOE 8 - Fonterutoli il RU prevede:

1. a) l'istituzione di un comparto perequato convenzionato con una capacità edificatoria di 2.300 mc e con la previsione di un parcheggio, di un'area a verde attrezzato;
2. b) la realizzazione di un parcheggio con sottostanti autorimesse private in fregio alla Chiantigiana.

1. La località "Monte e Monticino" è una zona del territorio comunale ubicato sul versante della Val d'Elsa a circa 3 Km ad ovest dal Centro Storico di Castellina. L'area caratterizzata da un forte degrado ambientale, territoriale socio-economico contiene attualmente una notevole quantità di stalle in disuso e versa in stato di abbandono. Lo stato di abbandono, la scarsa qualità dei manufatti e il forte impatto ambientale hanno suggerito, nel PS, di costituire, per l'intera area, l'UTOE 9, assegnandole una particolare disciplina.

2. Il RU all'interno dell'UTOE ha perimetrato una zona R2 da sottoporre a progetto di riqualificazione urbanistica, subordinando ogni intervento diverso dalla ordinaria e dalla straordinaria manutenzione,, alla redazione di un Piano Attuativo di Riqualificazione che osserva le prescrizioni di cui al successivo art. 95, che riduca i volumi esistenti di almeno del 25 % e tenda al recupero funzionale dell'area aumentandone la qualità ambientale, paesaggistica e architettonica.

3. Mediante il PUA nella zona R2 è possibile effettuare la completa ristrutturazione urbanistica del toponimo, mentre l'area rimanente dell'UTOE n. 9, al di fuori della Zona R2, è normata dall'art. 70 "Aree agricole di salvaguardia" (Zone E3).

1. Il RU prevede, per l'intera area individuata nell'elaborato RU-P-03 come R2, l'approvazione di un PUA (Piano di Riqualificazione) che, nel rispetto delle prescrizioni del PS, può svilupparsi per stralci funzionali.

2. Le destinazioni e le funzioni ammissibili in tale zona sono:

1. a) attrezzature e servizi collettivi;
2. b) residenziale;
3. c) promozione e vendita di prodotti tipici locali;
4. d) turistico-ricettive;
5. e) attività per il benessere psico-fisico e per la cura del corpo connesse all'ambiente ed alla cultura locale (escursionismo, ippoterapia, enoterapia, cure fisiche, rieducazione alimentare e simili);
6. f) attività che contribuiscono ad estendere la stagionalità turistica (convegnistica, recupero, pratica e insegnamento di mestieri e della cucina tradizionali, attività culturali, eventi, formazione e simili).

3. La proporzione e la distribuzione delle funzioni sono fissate dal PUA nel rispetto di quanto contenuto nel dimensionamento del PS e del RU e con il criterio che le funzioni devono disporre di standard adeguati; in particolare, le funzioni attrattrici di traffico sono ammesse solo nella misura in cui possono contare su parcheggi adeguati, nel corpo o nel sottosuolo degli edifici o negli spazi scoperti comunque interni al perimetro dell'area R2.

4. La dotazione degli spazi per parcheggi pubblici e privati è commisurata al carico urbanistico e non deve essere inferiore a quanto previsto dal art. 23 di queste norme; per i complessi turistico-ricettivi vale, altresì, la normativa nazionale e regionale vigente in materia. I parcheggi a raso sono reperiti nell'area R2, riducendo al minimo i movimenti di terra e rispettando il più possibile le alberature esistenti.

5. Il Piano di Riqualificazione deve rispettare le seguenti prescrizioni:

1. a) I volumi derivanti dalla riqualificazione dell'insediamento di "Monte e Monticino" possono raggiungere il volume urbanistico massimo di 49.000 mc di cui:
   • - 7.500 mc che corrispondono a 2.500 mq di SUL per residenza;
   • - 29.000 mc che corrispondono a 8.788 mq di SUL per attività turistico-ricettive;
   • - 12.500 mc che corrispondono a 3.788 mq di SUL per attività di interesse pubblico e/o generale;
2. b) i limiti di cui alla lettera a) sono il massimo edificabile, che può anche non essere raggiunto;
3. c) i volumi delle abitazioni esistenti, pari a 7.500 mc, sono recuperati interamente con le seguenti prescrizioni:
   • − gli edifici di pregio architettonico storico e ambientale nonché di valore testimoniale devono essere sottoposti a interventi di restauro;
   • − gli edifici di scarso e irrilevante pregio architettonico, storico e ambientale possono essere ristrutturati o demoliti ed in tal caso i volumi risultanti possono essere ricostruiti a fini residenziali anche in altro sito purché ricadente all'interno dell'area R2;
4. d) il volume dei capannoni può essere recuperato fino al 71,5 % dell'esistente (41.500 mc) ed è destinato per il 30% ad attrezzature e servizi collettivi (12.500 mc) e per il 70% a ricettività (29.000mc);e) le attrezzature e i servizi d'interesse pubblico e generale da realizzare sono in via prioritaria:
   • − formazione e didattica per attività legate all'agricoltura e al turismo rurale;
   • − museo e centro di documentazione dell'enologia e delle tradizioni locali;
5. f) l'altezza degli edifici ricostruiti è limitata per inserirsi armoniosamente nel contesto esistente e in ogni caso non supera quella degli edifici in muratura recuperati, escluse le torrette colombarie;
6. g) la distanza dalle strade non può essere inferiore 5,00 m è prescritto comunque il rispetto degli allineamenti stradali esistenti; distanza dagli edifici: 10 m; Distanza dai confini: 5 m;

6. La progettazione assicura la salvaguardia geomorfologica del sito, con il recupero dei tracciati viari esistenti, del patrimonio di interesse storico e architettonico e delle sistemazioni idrauliche, paesaggistiche, vegetazionali autoctone e deve garantire il corretto inserimento del l'intervento nel contesto complessivo, anche scegliendo materiali, colori e tecniche esecutive compatibili con la tradizione locale.

7. Nella ricostruzione degli edifici è consentita una nuova organizzazione plano-volumetrica, indicata in dettaglio negli elaborati del PUA; è mantenuta l'articolazione del toponimo in due distinte località, che non devono fondersi. L'impegno di suolo deve essere ridotto rispetto alla situazione attuale, utilizzando il più possibile le urbanizzazioni esistenti e migliorando l'accessibilità dell'area. Il PUA assicura l'integrazione spaziale e funzionale tra le attività ricettive e i servizi d'interesse generale e la reciproca coerenza architettonica.

8. Le opere e gli impianti per migliorare la sostenibilità dell'intervento (recupero dell'acqua, utilizzo dei laghi e invasi esistenti, realizzazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili, etc.) non sono computati in termini volumetrici se destinati esclusivamente a migliorare l'impatto paesaggistico - ambientale dell'insediamento. In ogni caso le necessarie strutture edilizie non costituiscono volumetria assentita e devono essere rimosse in caso di diverso utilizzo o abbandono.

9. I volumi tecnici ed i volumi strumentali necessari all'attività turistico ricettiva, definiti dal PUA coerentemente con il REC e le norme vigenti materia, sono consentiti entro il limite fissato dal PUA stesso, e devono essere demoliti o rimossi in caso di diverso utilizzo o abbandono.

10. Il Piano di Riqualificazione deve inoltre essere corredato:

1. f) dal quadro conoscitivo di riferimento;
2. g) dalla normativa tecnica d'attuazione,
3. h) dalla relazione illustrativa;
4. i) cronoprogramma degli interventi con indicazione della capacità edificatoria da realizzare nei primi cinque anni;
5. j) dagli eventuali altri elaborati previsti dalla LR 1/2005 e dal REC.

11. L'area di riqualificazione comprende le aree pubbliche e di uso pubblico da destinare alle opere di urbanizzazione ed a standard urbanistici, che dovranno essere cedute gratuitamente al Comune secondo i termini da stabilire in convenzione. La verifica degli standard urbanistici è obbligatoria. Le opere di urbanizzazione primaria e secondaria sono quelle previste dalla normativa nazionale (Legge n. 847/64) ed i rapporti minimi complessivi sono quelli stabiliti dagli articoli 3 e 5 del D.M. 2 aprile 1968, n. 1444. Ai fini dei rapporti tra abitanti e volumi da insediare, si assume il valore di 100 mc per abitante. Fermo restando l'obbligo di realizzare la quota di standard relativa ai parcheggi e al verde pubblico, è facoltà della AC consentire, in sede di convenzione, la monetizzazione della quota di standard da realizzare direttamente e in loco.

12. L'approvazione del PUA costituisce dichiarazione di pubblica utilità delle opere od impianti di interesse pubblico dallo stesso individuati entro il termine fissato dalla convenzione.

13. Nella deliberazione d'approvazione il Consiglio Comunale fissa il termine, non superiore a dieci anni, entro cui il PUA deve essere attuato. In tale atto l'AC decide se il termine decorra dall'approvazione stessa o dalla stipula della convenzione, se il PUA è d'iniziativa privata. Decorso tale termine, il Piano diventa inefficace per la parte non attuata, ma permane l'obbligo di osservare, negli interventi sul patrimonio edilizio esistente e nei permessi di costruire rilasciati, gli allineamenti e le prescrizioni di zona stabiliti dal PUA.

14. Per l'attuazione della parte di piano non autorizzata nei termini di validità del piano, dovrà essere redatto un nuovo PUA.

L'Unità Territoriale Organica di Fonte al Coscio è estesa all'area degli impianti sportivi esistenti. Gli interventi ammessi sono tesi al consolidamento e valorizzazione degli impianti sportivi tramite l'integrazione delle strutture esistenti e la realizzazione di un polo scolastico. Nelle aree pubbliche o di interesse pubblico sono ammesse tutte le categorie di intervento nel rispetto dei caratteri ambientali e paesaggistici dell'area
Il Polo Scolastico sarà realizzato secondo le procedure stabilite dalla normativa vigente in materia dei LLPP oltre che nel rispetto delle norme statali e regionali vigenti per il tipo di edificio ed il regolare svolgimento delle attività previste.
L'intervento potrà essere realizzato in più fasi nel rispetto di un progetto generale esteso all'intero complesso.
L'edificabilità dell'area individuata per ospitare la futura struttura scolastica, è determinata dalle esigenze funzionali pur nel rispetto dei valori ambientali e paesaggistici del contesto in cui si inserisce.
Il progetto dovrà promuovere soluzioni progettuali biocompatibili ed ecosostenibili tramite: 1) l'uso di materiali ecologicamente compatibili; 2) la riduzione dei consumi di energia termica ed elettrica; 3) l'impiego di fonti di energia rinnovabile; 4) dispositivi e soluzioni tesi al risparmio idrico ecc...