QP.IV.a. Disciplina di gestione degli insediamenti. Norme per la città, i centri e nuclei storici

1. Definizione. Comprende immobili a prevalente carattere specialistico, contraddistinti con apposito singolo codice alfa numerico, per lo più pubblici o di uso pubblico, corrispondenti ad edifici prevalentemente storici anche di rilevante carattere monumentale. Valutando gli usi in atto, l'articolazione dei diversi impianti e il valore storico architettonico, si riconosce un sistema di corposi complessi a carattere specialistico in cui la specifica caratterizzazione funzionale, le consistenze edilizie e le singole articolazioni planivolumetriche comportano l'individuazione della seguente sub-articolazione morfotipologica:

• Gf.a. Grandi fabbriche di carattere monumentale a prevalente funzione pubblica
  • 01 - Ex Ospedale Galli Tassi
  • 02 - Real Collegio
  • 03 - Chiostro di Santa Caterina ed edifici contermini
  • 04 - Palazzo Ducale
  • 05 - Complesso del Teatro del Giglio e di San Girolamo
  • 06 - Complesso museale espositivo di Palazzo Guinigi
  • 07 - Convento di Santa Maria dei Servi, oggi Agorà
  • 08 - Complesso socio-assistenziale della Casa Pia
  • 09 - Complesso di San Micheletto
• Gf.b. Grandi fabbriche dei presidi atipici
  • 10 - Cinema Centrale
  • 11 - Cinema Moderno
  • 12 - Cinema Astra
  • 13 - Casa di cura Santa Zita
  • 14 - Casa di cura Barbantini
• Gf.c. Grandi fabbriche delle attrezzature generali e scolastiche
  • 15 - Complesso della casa circondariale di San Giorgio
  • 16 - Complesso scolastico di Sant'Agostino
  • 17 - Mercato del Carmine
  • 18 - Complesso scolastico e per l'alta formazione di San Ponziano
  • 19 - Complesso scolastico Giovanni Pascoli, ex monastero chiesa S.Maria Forisportam
  • 20 - Complesso scolastico del convento di San Nicolao
  • 21 - Palestra Bacchettoni

2. Categorie di intervento. Oltre all'attività edilizia libera e fatto salvo quanto specificatamente indicato nel successivo comma 4 per le diverse sub-articolazioni morfotipologiche, le categorie di intervento ammesse dal PO sono le seguenti:

• - gli interventi di "superamento delle barriere architettoniche e adeguamento degli immobili per le esigenze dei disabili";
• - la "manutenzione straordinaria";
• - il "restauro e risanamento conservativo".

3. Disciplina delle funzioni. Fatte salve le destinazioni d'uso esistenti e quanto specificatamente indicato nel successivo comma 4 per le diverse sub-articolazioni morfotipologiche, le categorie funzionali ammesse dal PO sono:

• - al piano terra, anche rialzato, al piano interrato e seminterrato degli immobili:
  • e) direzionale e di servizio, limitatamente alla sub categoria funzionale e.b) di servizio.
• - al piano primo e agli ulteriori piani degli immobili.
  • e) direzionale e di servizio, limitatamente alla sub categoria funzionale e.b) di servizio.

4. Dettaglio delle previsioni, ulteriori categorie di intervento e funzionali. Secondo la diversa sub-articolazione morfotipologica di cui al precedente comma 1 e fatte salve le categorie di intervento e funzionali di cui ai precedenti commi 2 e 3, il PO definisce le seguenti ulteriori disposizioni normative:

• - 4.1. Grandi fabbriche di carattere monumentale a prevalente funzione pubblica (Gf.a). Variamente distribuite nei tessuti della città antica, secondo impianti di diversa matrice ed epoca storica, per lo più di valore monumentale, sono immobili attualmente destinati ad attività amministrative dello Stato, all'alta formazione e a funzioni pubbliche o di tipo pubblico di livello locale. In particolare:
  • - Categorie di intervento, ulteriori prescrizioni. Deve essere garantita la salvaguardia dei complessi storici e monumentali cui appartengono, comprensivi degli spazi scoperti quali giardini, chiostri e cortili, nonché l'originaria struttura architettonica: pertanto gli interventi sono indirizzati alla conservazione e alla tutela degli immobili senza precludere interventi atti al miglioramento delle condizioni di lavoro e pieno svolgimento delle funzioni sopra richiamate. In particolare è ammessa, attraverso intervento diretto di iniziativa pubblica o la formazione di un PUC di iniziativa privata:
    • - la realizzazione di spazi a parcheggio pertinenziali con esclusione di localizzazioni interferenti con gli spazi scoperti facenti parte integrante e sostanziale della struttura storica, riferibile al tipo che origina la "grande fabbrica" individuata dal PO (ad esempio convento, ospedale, palazzo);
    • - la realizzazione di pensiline e camminamenti coperti e chiusi da realizzarsi secondo progetti organici ed integrati con la struttura storica,
    • - la realizzazione di manufatti tecnici ed accessori finalizzati al permanere delle funzioni esistenti e allo svolgimento delle eventuali e connesse manifestazioni temporanee, senza che interferiscano con i chiostri, i giardini e gli spazi aperti comunque denominati aventi valore storico - architettonico.
  • I suddetti interventi possono consistere in un'"addizione volumetrica" purché rimangano circoscritti in una dimensione non superiore al 10% della Superficie edificabile (o edificata) del piano terra o rialzato dell'edificio esistente, individuato in cartografia con apposita campitura grafica e relativo codice alfanumerico.
  • - Dimensione e frazionamento delle unità immobiliari. È sempre ammesso il frazionamento delle UI esistenti.
  • - Categorie funzionali, ulteriori prescrizioni. Il PO prevede il consolidamento ed il permanere delle funzioni in essere e ad esse assimilabili, comprensive di quelle accessorie e complementari, nonché di spazi di sosta e parcheggi pertinenziali. Pertanto i mutamenti di destinazione d'uso, devono essere supportati da adeguati approfondimenti in termini di effetti indotti sulla città antica in ragione della rilevanza dei complessi considerati.
  • - In ragione della dell'articolazione morfotipologica e funzionale degli attuali impianti, per i soli complessi di seguito elencati è altresì ammessa funzione b) industriale e artigianale, limitatamente alla sola sub categoria funzionale b.5.:
    • - 02 - Real Collegio
    • - 03 - Chiostro di Santa Caterina ed edifici contermini
• - 4.2. Grandi fabbriche dei presidi atipici (Gf.b). Si tratta di edifici e manufatti generalmente privi di valore storico architettonico, se non per parti minime dei complessi considerati. Sono immobili destinati a funzioni culturali o socio - sanitarie che li rendono irrinunciabili presidi della città antica e per i quali devono pertanto essere mantenute le destinazioni d'uso esistenti.
  • - Categorie di intervento, ulteriori prescrizioni. Sono ammessi tutti gli interventi necessari al mantenimento in essere delle funzioni esistenti, attraverso intervento diretto di iniziativa pubblica o la formazione di un PUC di iniziativa privata. Distinguendo le circoscritte parti storiche, da dettagliare mediante apposita documentazione e rilievo critico nella presentazione dei titoli, rispetto a quelle recenti, le categorie di intervento ammesse, oltre a quelle già specificate al comma 2, sono:
    • - per gli edifici ed i manufatti di recente formazione: ristrutturazione edilizia conservativa, ristrutturazione edilizia ricostruttiva; addizione volumetrica nella misura del 20% della superficie edificabile (o edificata) esistente con un incremento delle altezze esistenti nei limiti strettamente necessari all'adeguamento funzionale e tecnico delle strutture considerate e comunque non oltre i 5 mt di altezza; in alternativa alle addizioni volumetriche è ammessa inoltre la sostituzione edilizia con contestuale incremento volumetrico pari a quello stabilito per le addizioni volumetriche.
    • - per gli edifici ed i manufatti di impianto storico, la ristrutturazione edilizia conservativa e gli interventi pertinenziali.
  • - Dimensione e frazionamento delle unità immobiliari. È sempre ammesso il frazionamento delle UI esistenti.
  • - Categorie funzionali, ulteriori prescrizioni. Non è ammesso il mutamento di destinazione d'uso anche urbanisticamente non rilevante.
• - 4.3. Grandi fabbriche delle attrezzature generali e scolastiche (Gf.c.). Si tratta di immobili circoscritti nel numero, afferenti per lo più ad impianti di matrice conventuale di cui conservano in tutto o in parte le consistenze storiche. Sono immobili a forte caratterizzazione pubblica rifunzionalizzati ad uso scolastico, casa circondariale o parzialmente utilizzati (Mercato del Carmine e complesso della Palestra Bacchettoni), per i quali si consentono interventi finalizzati al mantenimento, miglioramento e potenziamento delle funzioni in essere nonché funzioni pubbliche o di tipo pubblico da allocare nei complessi ancora non pienamente utilizzati.
  • - Categorie di intervento, ulteriori prescrizioni. Deve essere in via prioritaria garantita la salvaguardia del complesso storico, sia che afferisca agli impianti conventuali che a strutture specialistiche di epoca napoleonica o più recenti, comprensivi di chiostri, cortili, giardini e comunque degli spazi aperti pertinenziali. Gli interventi dovranno attuarsi attraverso intervento diretto di iniziativa pubblica o attraverso la formazione di un Permesso di costruire (PdC) convenzionato, se di iniziativa privata, ad eccezione del Complesso della casa circondariale di San Giorgio per il quale è previsto l'intervento diretto di iniziativa pubblica o la formazione di un Progetto Unitario convenzionato (PUC) di iniziativa privata. Gli interventi sono indirizzati alla conservazione e alla tutela dell'immobile di valore storico, senza precludere quelli atti al miglioramento delle condizioni di lavoro e pieno svolgimento delle funzioni ammesse. In particolare, le categorie di intervento ammesse, oltre a quelle già specificate al comma 2, sono:
    • - la ristrutturazione edilizia conservativa;
    • - gli interventi pertinenziali comprensivi della realizzazione di spazi di sosta e a parcheggio pertinenziali;
    • - la realizzazione di pensiline e camminamenti coperti e chiusi, comprensivi degli elementi distributivi e di collegamento verticali (scale), da realizzarsi secondo progetti organici ed integrati con il contesto storico della città antica, soprattutto nei tratti prospicienti la passeggiata urbana delle mura;
    • - gli interventi di demolizione e ricostruzione anche con incremento volumetrico degli edifici e dei manufatti privi di interesse storico, nonché di quelli superfetativi che nel tempo si sono consolidati a completamento delle diverse strutture, con la finalità di migliorare la qualità della vita delle comunità che operano e vivono tali spazi, adeguandone le strutture a consoni standard qualitativi.
  • I suddetti interventi possono configurarsi anche quale "addizione volumetrica" purché rimangano circoscritti in una dimensione non superiore al 15% della Superficie edificabile (o edificata) anche con un incremento delle altezze esistenti nei limiti strettamente necessari all'adeguamento funzionale e tecnico delle strutture considerate e comunque non oltre i 3 mt di altezza.
  • In alternativa alle addizioni volumetriche è ammessa la sostituzione edilizia con contestuale incremento volumetrico non superiore a quello delle precedenti addizioni volumetriche, per le sole parti prive di valore storico da documentare mediante apposita documentazione e rilievo critico nei titoli abilitativi diretti o convenzionati.
  • - Dimensione e frazionamento delle unità immobiliari. È sempre ammesso il frazionamento delle UI esistenti.
  • - Categorie funzionali, ulteriori prescrizioni. Il PO prevede il mantenimento delle funzioni in essere, comprensive di quelle accessorie e ad esse complementari, nonché di spazi di sosta e parcheggio pertinenziali. Qualora gli immobili considerati vadano in dismissione, le funzioni ammesse sono quelle pubbliche o di tipo pubblico, comprensive dell'edilizia sociale. Per il solo complesso del Carmine, in ragione della sottoutilizzazione degli spazi e delle strutture e del rischio di irreversibili fenomeni di degrado ed abbandono, sono ammesse altresì le seguenti funzioni:
    • - b) industriale e artigianale, limitatamente alla sub categorie funzionali: b.5.2.);
    • - c) commerciale al dettaglio, limitatamente alle sub categorie funzionali c.2; c.3; c.4; c.5; c.13; c.14; c.6;
    • - d) turistico - ricettiva;
    • - e) direzionale e di servizio, limitatamente alla sub categoria funzionale e.a) direzionale circoscritta alle seguenti categorie: e.a.1, e.a.3; e.a.4; e.a.6.

5. Ulteriori disposizioni di dettaglio. Le disposizioni di cui ai precedenti commi 2, 3 e 4 si applicano nel prioritario rispetto e alle condizioni definite nelle Le "Indicazioni e prescrizioni di dettaglio" per il controllo degli interventi edilizi di cui al successivo Capo III ad eccezione del progetto riguardante il "Restauro della Palestra Bacchettoni" approvato con DCC n. 13 del 26/04/2022;