Norme Tecniche di attuazione del Regolamento Urbanistico

SSI.7.b.1 EX CONSERVIFICIO

Obiettivi:

L'obiettivo è la riorganizzazione dell'ambito denominato "ex Conservificio" per riqualificare un'area degradata posta in posizione strategica, all'ingresso Nord di San Vincenzo, inutilizzata da anni e in grave stato di conservazione degli edifici esistenti, prevedendo anche destinazioni d'uso di interesse pubblico e sociale, garantendo la realizzazione del sottopasso pedonale della ferrovia Pisa - Roma e sperimentando l'autocostruzione o la social housing nell'edilizia residenziale pubblica.
Saranno previsti unicamente interventi in ambito ben definito e concentrato ai margini periferici del confine comunale senza che vi sia la necessità di effettuare un espansione urbana.
Sarà inoltre necessario valorizzare i caratteri storici e identitari degli edifici esistenti, le loro relazioni funzionali e percettive con il mare ed i fronti urbani degradati.
Tenuto conto che tra le aree di intervento non vi sono relazioni funzionali e percettive con il mare, l'obiettivo è anche quello di favorire l'accessibilità verso il mare stesso con la struttura del sottopasso ferroviario e la valorizzazione del percorso in argine del fosso dei Cipressetti.

Destinazioni d'uso:

Attività urbane, comprendenti:

  • - attività commerciali ad esclusione di medie strutture di vendita;
  • - attività per la ristorazione e pubblici esercizi;
  • - attività di sportello, agenzie; attività direzionali e d'ufficio, studi professionali;
  • - attività per lo spettacolo, il tempo libero, l'istruzione, la cultura, la pratica sportiva e la cura personale;
  • - attività artigianali di ridotte dimensioni e non moleste e di servizio.

Attività ricettive

  • - destinazioni d'uso di interesse pubblico e sociale e/o sanitario quali servizi alla persona, servizi sociali e ad integrazione socio-sanitaria;
  • - edilizia residenziale pubblica;
  • - residenza
  • - parcheggi

Interventi ammessi - Quantità insediabili

S.U.L. massima edificabile, mq. 4.870 così suddivisa:

  • - per mq 470 del fabbricato esistente da trasferire gratuitamente alla proprietà comunale per realizzazione di servizi, uffici, archivio, sede associazioni, punto ristoro e somministrazione, con demolizione parti fatiscenti e risanamento area;
  • - fino ad un massimo di mq 1.100 destinati alla residenza nell'area indicata con la lettera D) - ex capannone carnevale
  • - fino ad un massimo di mq 2.100 di attività urbane ad esclusione della residenza nell'area indicata con la lettera B) area scoperta a nord dell'ex conservificio;
  • - fino ad un massimo di mq 1.200 di edilizia residenziale pubblica nell'area indicata con la lettera C) area scoperta a sud dell'ex conservificio (SUL da prendere nel dimensionamento del PS)

Obblighi convenzionali e standard

L'intervento potrà essere realizzato solo previa stipula di apposita convenzione che preveda la cessione all'amministrazione:
1 del sottopasso pedonale della ferrovia, quale opere strettamente funzionali al comparto;
2. del fabbricato principale e relativa area Di pertinenza con relativi annessi che dovranno essere demoliti a cura e spese dei concessionari;
La stessa convenzione dovrà prevedere la cessione a scomputo degli oneri di urbanizzazione primaria e del costo di costruzione:
1. di un parcheggio pubblico, per una superficie minima di cui al DM 1944/1968 nell'area B);
2. dell'area scoperta individuata dalla lettera C) a sud dell'ex conservificio urbanizzata
3. di un parcheggio pubblico per una superficie minima di cui al DM 1944/1968 nell'area D) ex capannone del carnevale;
La convenzione dovrà prevedere infine la realizzazione a cura e spese del proponente della messa in sicurezza idraulica attraverso la sistemazione della parte terminale del fosso dei Cipresseti.
L'intervento è comunque subordinato al recepimento della dotazione di parcheggi pertinenziali ai sensi della L. 122/89.
Sull'area di cui alla lettera a) ceduta all'Amministrazione comunale, è consentito, a scomputo degli oneri di urbanizzazione secondaria, il recupero attraverso interventi di ristrutturazione edilizia e/o sostituzione edilizia dei fabbricati ivi esistenti al fine di destinarli a strutture di pubblico interesse secondo un progetto da concordare con l'amministrazione comunale.
È facoltà dell'amministrazione non concedere lo scomputo ed intervenire direttamente

Modalità di intervento:

Concessione edilizie singole per stralci funzionali con le seguenti prescrizioni:

  • - L'intervento nell'area B) deve essere realizzato contestualmente alla realizzazione del sottopasso e del parcheggio pubblico adiacente all'ex conservificio, della demolizione degli annessi fatiscenti adiacenti all'edificio principale ed all'urbanizzazione dell'area C) a sud dell'ex conservificio e quella adiacente allo stesso ;
  • - L'intervento nell'area d) potrà essere realizzato solo previo intervento di messa in sicurezza idraulica dell'area e non potrà essere dichiarato agibile nel caso in cui non siano stati ultimati gli interventi di realizzazione del parcheggio pubblico previsto nella stessa area e del sottopasso pedonale.
  • - dovrà essere garantita la realizzazione ed il rispetto delle indicazioni della relazione idrologico - idraulica di fattibilità;
  • - dovranno essere adottate le misure di mitigazione ambientale di cui al Rapporto Ambientale di VAS v. punto 8):

8 MISURE DI MITIGAZIONE

Nel presente capitolo si riportano le misure di mitigazione individuate per l'intervento in esame. Le misure che si ritiene necessario adottare a livello normativo sono quelle riportate in grassetto, mentre le ulteriori note riportano possibili indicazioni per il raggiungimento degli obbiettivi di mitigazione e miglioramento ambientale. Gli obbiettivi di mitigazione indicati potranno essere conseguiti anche con soluzioni alternative o integrative a queste ultime, che saranno valutate in sede esecutiva, previa dimostrazione della loro efficacia.

8.1 Acqua

  • - Predisporre reti idriche duali all'interno dei fabbricati.
  • - Adottare soluzioni impiantistiche di risparmio idrico coerenti con quanto previsto nei bilanci idrici espressi in sede di valutazione ambientale, quali ad esempio limitatori di flusso, erogatori a clikclak, scarichi a doppio pulsante, rubinetti con fotocellula (escluso residenziale) o altre soluzioni di uguale o migliore efficacia complessiva.
  • - Limitare le aree irrigate dei giardini utilizzando specie macroterme o con fabbisogno idrico similare.
  • - Prevedere il recupero per usi non potabili delle acque piovane provenienti dai tetti.
  • - Realizzare serbatoi nei pressi degli edifici, dimensionati come indicato nel Rapporto Ambientale e riassunto nella tabella seguente, per lo stoccaggio per l'accumulo e il recupero delle acque meteoriche, con volumi delle vasche da dimensionare ai sensi delle norme uni vigenti (UNI 11455:2012).
  • - Prevedere sistemi di trattamento delle acque di prima pioggia

8.2 Idrogeologia e suolo

  • - Adottare le misure indicate nella Relazione idrologica-idraulica di fattibilità e nella Relazione geologica di fattibilità, in particolare realizzare un'area di laminazione di 3.000 mq e prevedere la nuova edificazione in quota di sicurezza idraulica per portata duecentennale.
  • - Compensare l'incremento di deflussi dovuti all'impermeabilizzazione o all'occupazione di volumi di allagamento di piena con opportuni sistemi di accumulo dimensionati su pioggia duecentennale e durata 1 ora.
  • - Favorire pavimentazioni ad alta permeabilità che consentano di raggiungere coefficienti di deflusso per l'intera area in linea con quelli definiti nel Rapporto Ambientale, ovvero 0.5-0.6, favorendo l'utilizzo di uso di tappeti erbosi rinforzati con ghiaia o grigliati per gli stalli, pavimentazione in calcestruzzo drenante o con canaletti di smaltimento, vialetti in ghiaia o in altra soluzione permeabile per l'accesso pedonale, ecc.
  • - Alternare zone impermeabili o zone modestamente permeabili ad aree permeabili (e.g. aiuole, alberi, ecc.) con elevata permeabilità verso le quali far defluire l'acqua.

8.3 Aria, traffico e rumore

  • - Prevedere prioritariamente sistemi di produzione energetica senza emissioni locali.
  • - Attuare misure di razionalizzazione del traffico e incremento della sicurezza quali: limitazione dell'attraversamento della mezzeria per gli accessi su corsia opposta, apposizione di limiti di velocità e dossi rallentatori, apposizione di segnaletica orizzontale e verticale anche luminosa, razionalizzazione degli accessi.
  • - Prevedere l'inserimento di una rotatoria con risistemazione dello svincolo della variante Aurelia (SS1), se verificata la fattibilità, la funzionalità e l'efficacia da parte dei soggetti gestori delle viabilità interessate.
  • - Prevedere la collocazione di una stazione di bike sharing all'interno del parcheggio pubblico
  • - Prevedere una fermata con pensilina per il trasporto pubblico.
  • - Realizzare percorsi ciclo-pedonali di collegamento con la viabilità urbana.
  • - Installare postazioni di ricarica di mezzi elettrici.
  • - Contenere le attività rumorose potenzialmente impattanti nei confronti dei recettori limitrofi.
  • - Installare cartellonistica per l'indicazione di percorsi pedo-ciclabili e, lungo la viabilità, di presenza di parcheggio intermodale.
  • - Collocare sistemi per l'abbattimento del rumore derivante dalle infrastrutture (ferrovia e Aurelia 4 corsie) e dalla viabilità vecchia Aurelia, previa progettazione sulla base di studio previsionale di clima acustico.
  • - Concordare, con le autorità competenti (comune, provincia, Ferrovie dello Stato), l'introduzione di limiti di velocità, asfalti assorbenti antirumore e altre misure nei tratti delle infrastrutture che influenzano la qualità acustica del sito in questione.
  • - Attuare in fase di cantiere il contenimento delle polveri tramite misure quali: apposizione di limiti di velocità e dossi rallentatori, limitazione della dimensione dei cumuli di materiale arido vicino al confine di proprietà, eventualmente coprendo con teli quelli di dimensione maggiore, attuazione quando necessario di bagnamenti del fondo stradale, quando necessario.

8.4 Paesaggio e beni storico culturali

  • - Effettuare in fase di progetto uno studio di inserimento paesaggistico complessivo degli interventi.
  • - Favorire l'utilizzo di tipologie edilizie, materiali, cromatismi e particolari costruttivi coerenti con la tradizione locale.
    Non ostacolare la visibilità della struttura recuperata dell'ex conservificio.
  • - Nel progetto del verde, valutarne la collocazione e le specie anche in funzione degli effetti di schermatura di elementi di disturbo o scarso valore estetico.

8.5 Natura e biodiversità

  • - Utilizzare per le sistemazioni e per le opere idrauliche tecniche di ingegneria naturalistica, comunque evitando l'utilizzo di materiali artificiali quali calcestruzzo, acciaio o materiali plastici, salvo specifiche necessità di sicurezza non risolvibili in altro modo.
  • - Destinare la zona di laminazione ad area naturalistica, con specifica progettazione ambientale.
  • - Mantenere o potenziare le fasce vegetali riparie lungo i corsi d'acqua.
  • - Prevedere la piantagione di essenze vegetali autoctone, non allergeniche e idonee per l'assorbimento di particolato e ozono.

8.6 Rifiuti

  • - Prevedere il riuso delle terre di scavo nell'area, ove compatibile ai sensi di legge.
  • - Prevedere la realizzazione di un'area di raccolta rifiuti, con cassonetti indifferenziati e differenziati, raggiungibili dal servizio di raccolta di idonea dimensione e collocazione, concordata con il soggetto gestore.
  • - Prevedere all'interno e nelle pertinenze degli edifici aree di idonea dimensione per l'installazione di bidoni di raccolta differenziata.
  • - Prevedere aree potenzialmente destinabili alla raccolta porta a porta.
  • - Dotare le strutture non residenziali di pannelli di sensibilizzazione e informazione in merito alla raccolta differenziata.

8.7 Consumo di risorse

  • - Adottare criteri di bioedilizia ed edilizia sostenibile, mediante l'applicazione delle Linee guida per l'edilizia sostenibile della Regione Toscana o applicando un sistema di certificazione (Leed, Breeam,cc.).

8.8 Energia

  • - Studio dell'orientamento degli edifici e del layout interno al fine di favorire il contenimento dei consumi.
  • - Realizzare di involucri edilizi e altre soluzioni passive che consentano di ridurre il fabbisogno, coerentemente con gli obbiettivi di risparmio energetico, con particolare attenzione al contenimento

  • - dovranno essere adottate le misure di monitoraggio (ambientale di cui al Rapporto Ambientale di VAS v. punto 9).

9 MISURE DI MONITORAGGIO

Si riportano di seguito le misure per il monitoraggio che si ritiene possano essere attuate. Tali misure hanno valore di indirizzo per la definizione di un Piano di Monitoraggio di dettaglio che potrà essere definito nelle successive fasi attuative sulla base di elementi e valutazioni specifiche più approfondite.

Approvvigionamento idrico

Oggetto del monitoraggio: consumi ed eventi di crisi idrica

Indicatori: numero e durata interruzioni, consumi idrici.

Soggetti, responsabilità e modalità di raccolta dei dati: Invio di questionario anche telematico ai soggetti responsabili della bolletta idrica (proprietari, amministratori, ecc.) da parte dell'ufficio ambiente del Comune e successiva raccolta e aggregazione dei dati.

Elaborazione degli indicatori necessari alla valutazione degli impatti: l'ufficio ambiente raccoglie i dati e li aggrega presentando un report al Dirigente e all'Assessore in cui evidenzia eventuali maggiori consumi rispetto al preventivato o fenomeni di crisi idrica o interruzioni straordinarie.

Periodicità con cui devono essere prodotti i risultati: annuale

Misure correttive da adottare: comunicazione a gestore ed eventuali tavoli tecnici per l'individuazione di soluzioni strutturali e non; eventuali ordinanze comunali di limitazione agli utilizzi non prioritari; incremento dei sistemi di accumulo.

Risorse finanziare messe a disposizione per la sua attuazione: limitate e comprese nelle spese correnti dell'Amministrazione comunale.

Rischio idraulico

Oggetto del monitoraggio: efficacia delle opere di smaltimento

Indicatori: frequenza di riempimento dell'area di laminazione, fenomeni di allagamento.

Soggetti, responsabilità e modalità di raccolta dei dati: l'ufficio tecnico comunale anche con l'ausilio di altri organi comunali o Enti, dopo eventi di pioggia intensi, verifica il livello di riempimento dell'area di laminazione.

Elaborazione degli indicatori necessari alla valutazione degli impatti: dopo ogni evento estremo viene individuato il valore dell'altezza di pioggia (ricavata da report idrologici istituzionali o dalla lettura dei dati forniti dal servizio idrologico della Regione Toscana) e il livello raggiunto, verificando la rispondenza al progetto. Si tiene inoltre notizia di eventuali fenomeni di allagamento che hanno interessato altre aree, si segnala alle autorità competenti.

Periodicità con cui devono essere prodotti i risultati: dopo ogni pioggia estrema deve essere aggiornato il quadro conoscitivo, qualora si evidenzi un funzionamento dell'opera diverso dal progetto e non a favore di sicurezza.

Misure correttive da adottare: incremento delle opere di laminazione, modifica della opere di regolazione.
Soluzioni di criticità locali da valutare sulla base delle effettive necessità.

Risorse finanziare messe a disposizione per la sua attuazione: da definire nella convenzione urbanistica, indicativamente prevedendo comunque la possibilità e l'obbligo di ampliamento dell'opera.

Traffico

Oggetto del monitoraggio: flussi di traffico, efficacia interventi

Indicatori: flussi di traffico giornalieri nei periodi di punta feriali e festivi. Numero ed entità degli incidenti avvenuti

Soggetti, responsabilità e modalità di raccolta dei dati: da definire nella convenzione urbanistica.

Elaborazione degli indicatori necessari alla valutazione degli impatti: da definire nella convenzione urbanistica.

Periodicità con cui devono essere prodotti i risultati: 1 volta all'anno fino ai primi 2-3 anni dopo il completamento dell'intervento.

Misure correttive da adottare: modifiche della viabilità, individuazione di ulteriori parcheggi, attivazione di sistemi navetta coordinati con altri parcheggi, comunicazione incentivante la mobilità collettiva e dolce.

Risorse finanziare messe a disposizione per la sua attuazione: da definire nella convenzione urbanistica.

Inquinamento acustico

Oggetto del monitoraggio: livelli sonori ai ricettori post operam

Indicatori: Leq(A) diurno e notturno feriale e festivo, secondo modalità da dettagliare nella relazione previsionale di clima acustico

Soggetti, responsabilità e modalità di raccolta dei dati: privati attuatori.

Elaborazione degli indicatori necessari alla valutazione degli impatti: relazione tecnica da inviare all'ufficio ambiente de Comune.

Periodicità con cui devono essere prodotti i risultati: da definire.

Misure correttive da adottare: prioritariamente interventi di risanamento, di gestione e, in subordine, di protezione passiva.

Risorse finanziare messe a disposizione per la sua attuazione: a carico del privato attuatore secondo modalità da definire nella convenzione urbanistica.

Inoltre si individuano ulteriori aspetti che potranno essere oggetto di monitoraggio, le cui modalità stante il minor livello di criticità, potranno essere valutate in fase attuativa:

  • - impatto visivo - verifica da parte della commissione paesaggio dell'impatto visivo post operam e confronto con le simulazioni ante operam - valutare l'eventuale necessità di interventi di mascheramento o inserimento paesaggistico (modifica colorazione, piantumazione, ecc.);
  • - natura e biodiversità - monitoraggio naturalistico dell'area di laminazione - eventuali modifiche finalizzate alla formazione o al potenziamento di habitat che non alterino la funzionalità idraulica;
  • - mobilità sostenibile - verifica dell'utilizzo dei sistemi di mobilità alternativa - modifica/potenzialmento del sistema anche mediante maggiore informazione.

Gli interventi di edilizia residenziale pubblica possono essere realizzati in qualsiasi momento contestualmente all'urbanizzazione della zona.
Gli interventi di ristrutturazione dell'ex conservificio possono essere realizzati in qualsiasi momento e comunque essere portati a termine prima dell'agibilità dei fabbricati di cui all'area B).

Prescrizioni:

  • - La progettazione dovrà assicurare che le nuove espansioni siano coerenti e opportunamente inserite nel contesto paesaggistico senza alterare la qualità morfologica e percettiva dei tipi edilizi, dei materiali, dei colori e delle altezze.
  • - Gli edifici dovranno mantenere il valore storico - identitario e dovrà essere presentato un progetto del verde e delle schermature affinché costituiscano un adeguato filtro lungo le infrastrutture presenti che circoscrivono l'intervento.
  • - L'inizio dei lavori dovrà essere comunicato con congruo anticipo alla Soprintendenza ovvero almeno 10 giorni prima al fine di poter programmare l'attività di controllo. Qualora durante i lavori di escavazione si verificassero scoperte archeologiche fortuite ai sensi degli artt. 90 e ss Dlgs n. 42/2004 e degli artt. 822, 823 e 826 del C.C. nonché dell'art. 733 del Codice penale.

Lo studio idraulico dovrà essere sottoposto all'esame del Settore Genio Civile prima della predisposizione degli atti finalizzati a dare attuazione agli interventi previsti nella scheda secondo le condizioni stabilite con parere e di quanto stabilito nel relativo Allegato1 .e di seguito riportate:

  • - lo studio finalizzato a definire le condizioni di gestione del rischio ed il non aumento dello stesso dovrà essere rivalutato tenendo presente le carenze di analisi evidenziate in allegato alla presente nota. Sulla base degli esiti dei suddetti approfondimenti dovrà essere verificata l'efficacia delle opere necessarie per l'attuazione delle trasformazioni nel rispetto della L.R. 41/2018 o la necessità di progettare ulteriori opere di cui all'art 8 della L.R. 41/2018;
  • - lo studio dovrà inoltre valutare la compatibilità dell'intervento in relazione alla conseguente riorganizzazione della rete di smaltimento delle acque meteoriche nelle aree limitrofe e derivanti dalla nuova urbanizzazione garantendo il non aumento del rischio;
  • - Il progetto dell'area di variante dovrà comunque privilegiare la localizzazione dei fabbricati e dei parcheggi in prossimità della variante Aurelia.

La scheda norma deve essere modificata ed integrata recependo ed esplicitando le prescrizioni riportate nel parere del Genio civile come di seguito riportato:

Area A - B- C

  • - La quota di imposta del piano di calpestio dei fabbricati non potrà essere inferiore alla quota di 6,30 m slm (pari alla quota di sommità del rilevato ferroviario più franco idraulico) al fine di risultare in sicurezza anche nell'ipotesi di eventuali allagamenti dovuti ad ostruzioni degli attraversamenti ferroviari e nei confronti di possibile sormonto del rilevato stradale della Vecchia Aurelia;
  • - il bilancio dei volumi tra riporti e scavi di materiale da utilizzare per la realizzazione del terrapieno e la realizzazione dell'invaso previsto non dovrà risultare positivo, così da non diminuire in alcun modo l'attuale volume di invaso a tergo del rilevato ferroviario posto a quota inferiore a + 6,0 m slm;
  • - poiché il rilevato ferroviario dalla documentazione prodotta risulta svolgere un ruolo di opera di ritenuta a bocca tarata parte integrante della stessa opera idraulica, per risolvere tale interferenza dovrà essere realizzato un nuovo argine parallelo alla infrastruttura ferroviaria ad est della stessa, al quale demandare la funzione di opera idraulica di ritenuta con bocca tarata.
  • - Nella realizzazione del terrapieno dovrà essere garantita la continuità del deflusso delle acque di esondazione del Fosso delle Rozze, ai fini del non aggravio del rischio.
  • - L'intervento è subordinato alla preventiva realizzazione dell'opera idraulica da realizzarsi preventivamente e l'efficacia del titolo abilitativo è subordinata al collaudo dell'opera.

Sottopasso

  • - Le condizioni di sicurezza degli accessi devono essere rivalutati a seguito degli esiti degli approfondimenti dello studio sopra enunciati;
  • - gli accessi non dovranno comunque essere disposti perpendicolarmente al flusso principale della corrente di esondazione e non dovranno avere quota inferiore alla sopra prescritta quota di sicurezza di imposta dei fabbricati;
  • - resta in capo al Comune l'adozione di misure preventive atte a regolarne l'uso in caso di eventi alluvionali.

Area D

La costruzione è subordinata alla realizzazione delle "opere di tipo c" come indicate nella relazione idraulica; per quanto attiene i parcheggi pertinenziali si propone di valutare la realizzazione di uno scannafosso laterale opportunamente dimensionato e orientato rispetto al flusso di esondazione ed allontanare le acque verso il Fosso dei Cipressetti, senza aggravio del rischio.

Con riferimento all'area di variante si richiama la necessità di acquisire le necessarie autorizzazioni ai fini della previsioni in argomento previste dal DPR 753/1980 per le porzioni ricomprese nella fascia di rispetto ferroviario, nonché l'autorizzazione e l'omologazione ai sensi del R.D. 523/1904.