Norme Tecniche di attuazione del Regolamento Urbanistico

Articolo 50 Definizioni

1. UNITÀ EDILIZIA O IMMOBILIARE

Si definisce unità edilizia o unità immobiliare l′insieme dei locali che in modo omogeneo determinano e delimitano una singola funzione ed uno specifico uso tra quelli elencati al precedente articolo 16.
L′unità edilizia o immobiliare é costituita da una porzione di edificio, o da un edificio, o da un insieme di edifici ovvero da un′area, che, nello stato in cui si trova e secondo l′uso locale, presenta potenzialità di autonomia funzionale e di reddito.
Deve essere dotata di almeno un accesso indipendente dall′esterno (strada, cortile, ecc.) o da spazi di disimpegno comune (pianerottoli di scale, ballatoi, terrazze, ecc.), un accesso cioè tale che non comporti il passaggio attraverso altre unità edilizie. Separata da altre unità da pareti.
Per essere tale l′unità edilizia o immobiliare deve essere censita, o essere suscettibile di essere censita, in modo distinto e unitario al catasto dei fabbricati di cui Decreto del Ministro delle Finanze 2 gennaio 1998 n.28, secondo le procedure e le norme vigenti in materia (DOCFA).
Non è unità edilizia l′insieme dei locali e spazi a uso pertinenziale e di servizio così come definiti nel RE e nel successivo articolo 51, paragrafo 4.
Le unità edilizie si distinguono secondo le categorie di seguito riportate.

1.1. UNITA′ EDILIZIA ABITATIVA

Alloggio abitativo costituito da un solo locale o da un insieme di locali realizzato con i requisiti igienico-sanitari descritti nel RE, che lo rendono adatto a essere dimora di una o più persone, di una o più famiglie, anche nel caso in cui una parte sia adibita a ufficio quale studio professionale.
Nell′unità edilizia abitativa dovranno essere svolti gli usi di cui alla categoria 1. riportati al precedente articolo 16.

1.2. UNITA′ EDILIZIA NON ABITATIVA

Alloggio diverso da quello descritto al precedente punto 1.1. costituito da un solo locale o da un insieme di locali necessari e funzionali alla produzione di beni e/o servizi, anche se realizzato con i requisiti igienico-sanitari tipici della civile abitazione descritti nel RE.
Nell′unità edilizia non abitativa possono dovranno essere svolti gli usi di cui alle categorie da 2. a 8. riportati al precedente articolo 16. In particolare anche gli usi turistico-ricettivi per le strutture alberghiere e extralberghiere di cui alla categoria 4. anche se necessarie dei requisiti igienico-edilizi previsti per le civili abitazioni, nonché gli usi agrituristici di cui alla sottocategoria 8.4. e all′articolo 12 della L.R. n.30/2003.

2. EDIFICIO

Per edificio s′intende un complesso organico e strutturale organizzato in funzione degli usi definiti dalle presenti norme per singole zone territoriali omogenee, è una costruzione coperta, isolata da vie e spazi vuoti, oppure separata da altre costruzioni mediante muri maestri che si elevano, senza soluzione di continuità, dalle fondamenta al tetto, che disponga di uno o più liberi accessi sulla via ed abbia, eventualmente, una o più scale autonome. Può essere composto da una sola unità edilizia o suddiviso in più unità edilizie o immobiliari.
Edificio è comunque qualsiasi costruzione dotata di propria indipendente struttura, realizzata con materiali, tecniche, colori, tipologie, definite dalle presenti norme, dalle schede allegate, da quelle del RE e del RTC.
Non sono considerati edifici i manufatti a carattere precario e temporaneo.
L′edificio nel suo sviluppo verticale è suddiviso in piani secondo la definizione riportata nel successivo paragrafo.
Un tipo edilizio è lo schema dell′edificio indicante le sue principali caratteristiche architettoniche, strutturali, formali, d′ingombro, dimensionali, funzionali.
Un complesso edilizio è un insieme organico di edifici anche di valenza condominiale normalmente composto da un edificio principale con accessori e pertinenze.
Le tipologie degli edifici sono definite nelle schede tipologiche riportate nell′allegato A alle presenti norme, distinte nelle seguenti classi:

  1. 1. VILLA PER IL TURISMO
  2. 2. VILLINO PER IL TURISMO
  3. 3. CASA UNIFAMILIARE
  4. 4. CASA PLURIFAMILIARE
  5. 5. CASA RURALE
  6. 6. FABBRICATO PER L′AGRITURISMO
  7. 7. ANNESSO AGRICOLO
  8. 8. ANNESSO PER L′AGRICOLTURA AMATORIALE
  9. 9. SECCATOIO
  10. 10. CAPANNONE ARTIGIANALE
  11. 11. FABBRICATO PERTINENZIALE

3. PIANO DELL′EDIFICIO

E′ un piano, inteso come livello di un edificio, una superficie orizzontale di pavimentazione sulla quale insistono locali di una e più unità edilizie, collegate da corpi o spazi scale, ascensori, interni alla sagoma.
Concerne comunque lo sviluppo verticale di un edificio.
I piani di un edificio si elencano e distinguono secondo la casistica di seguito riportata.
Il piano terra è il livello che nell′edificio è posto a quota del pavimento dell′ingresso, in prossimità del piano marciapiede, o dell′androne d′ingresso in caso di condomini, fronte strada pubblica o strada privata di accesso all′edificio, entro una tolleranza di ± m. 1,00 dalla quota di questa ultima. Nel caso di diversi ingressi a unità edilizie sul fronte stradale si farà riferimento alla porta d′ingresso centrale sul fronte stesso.
I piani primo, secondo, terzo, ecc., sono i livelli posti, in ordine ed in verticale l′uno sopra l′altro dal piano terra.
I piani primo sottoterra, secondo sottoterra, terzo sottoterra, ecc., sono i livelli posti, in ordine e in verticale l′uno sotto l′altro, dal piano terra.
La differenza di quota tra due piani attigui deve essere uguale o superiore a m. 2,00.
Non sono considerati piani dell′edificio quelli, che in modo completo, supportano le superfici di pavimentazione:

  1. a) delle soffitte così come definite dal RE;
  2. b) dei locali aventi un′altezza utile interna (Hi) inferiore a m. 2,00;
  3. c) dei locali interrati privi dei requisiti igienico-sanitari abitativi definiti nel RE.
  4. d) dei soppalchi.

Qualora l′edificio sia strutturato a gradoni con altezza diversa, il numero massimo dei piani di ciascun gradone rappresenta il numero massimo dei piani dell′edificio stesso.
Per la determinazione del numero dei piani nell′edificio vedasi anche l′allegato B “Esemplificazioni grafiche”.

4. EDIFICIO UNIFAMILIARE

Ai fini dell′applicazione dell′articolo 124 della L.R. n.1/2005, si definisce edificio unifamiliare, quello destinato alla residenza avente una dimensione non superiore a mc. 300,00 escluse le pertinenze, composto di una sola unità edilizia con sottocategoria d′uso 1.1. di cui al precedente articolo 16.
Comunque è edificio unifamiliare quello classificato 3. CASA UNIFAMILIARE. Sono quindi escluse da tale definizione tutte le altre tipologie.

5. SAGOMA DELL′EDIFICIO

La sagoma di un edificio è la figura solida determinata dai vari lati, verticali, orizzontali ed inclinati, che contengono tutte le facce esterne dell′edificio stesso, compresi i porticati, i loggiati, le terrazze, le coperture. Sono inoltre compresi nella sagoma tutti i corpi aggettanti sulle facce esterne dell′edificio quali balconi, pensiline a sbalzo, cornicioni, tettoie para-pioggia.

6. AREA DI SEDIME DELL′EDIFICIO

Per area di sedime di un edificio s′intende la parte di suolo occupata dalla sua sagoma oltre a quella dei corpi scala e ascensori del piano emergente dalla quota del marciapiede o del terreno sistemato in adiacenza all′edificio.

7. LOTTO EDIFICABILE

Si considera lotto edificabile l′area libera e non asservita a un edificio esistente, idonea all′edificazione in base alle norme e agli indici del presente RU.
La superficie del lotto è sinonimo di superficie fondiaria.

8. VARIANTI IN CORSO D′OPERA CHE NON COMPORTANO SOSPENSIONE DEI LAVORI

Per tali varianti sussiste esclusivamente l′obbligo del deposito del progetto dell′opera così come effettivamente realizzata, fatta salva l′acquisizione di eventuali pareri o nulla-osta, qualora ricorrano tutte le seguenti condizioni:

  1. a) siano conformi al PS, al RU, al RE, al RTC, vigenti, non in contrasto con quelli adottati e con le prescrizioni dell′atto abilitativo;
  2. b) non comportino modifiche della sagoma dell′edificio;
  3. c) non riguardino interventi per i quali sia prescritto l′atto di assenso comunale di cui all′articolo 79, comma 4, lettera d), della Legge, riportati nel RE;
  4. d) non riguardino immobili soggetti alla disciplina di cui al T.U. Codice dei beni culturali e del paesaggio, DLgs n.42/2004;
  5. e) non riguardino modifiche all′impianto strutturale od agli elementi costitutivi dell′edificio;
  6. f) non riguardino la trasformazione dell′aspetto esteriore dell′edificio derivante dalla sostanziale modifica delle aperture esterne e delle finiture esterne;
  7. g) non siano soggette all′applicazione della normativa antisismica;
  8. h) non incidano sui parametri urbanistici e sulle dotazione degli standard.

Agli effetti del presente paragrafo non costituisce modifica ai parametri urbanistici:

  • - la variazione delle sistemazioni esterne del lotto di pertinenza dell′edificio;
  • - la modifica di eventuali sistemi di smaltimento delle acque nere;
  • - la realizzazione o la variazione degli arredi;
  • - la traslazione e la rotazione dell′area di sedime dell′edificio sugli assi verticali e/o orizzontali, purché contenute nel limite complessivo del 10%, e a condizione che siano comunque rispettate le disposizioni relative alle distanze dai confini e dai fabbricati, fatte salve le disposizioni relative al rispetto di allineamenti e/o fili fissi derivanti da disposizioni contenute nelle presenti norme e/o nel titolo abilitativo.

In tali ipotesi dovrà essere depositato presso il Comune, entro il termine di validità dell′atto abilitativo, il progetto con la documentazione e le procedure previste dal RE. Il pagamento dell′eventuale conguaglio del contributo di cui all′articolo 119 della Legge, determinato con riferimento alla data del titolo abilitativo, è effettuato contestualmente agli adempimenti relativi all′ultimazione dei lavori e comunque prima della scadenza del termine di validità del titolo abilitativo.

Il mancato deposito del progetto entro i termini sopra descritti, comporta l′applicazione delle sanzioni previste dal RE, nonché quelle per ritardato pagamento previste dall′articolo 128 della Legge.

9. ADDIZIONI FUNZIONALI DI CUI ALL′ARTICOLO 79, COMMA 2, LETTERA D, PUNTO 3, DELLA LEGGE

Tali addizioni volumetriche potranno essere realizzate esclusivamente su unità edilizie esistenti e dovranno essere contenute nel limite massimo della volumetria stabilita per singola zona territoriale omogenea o singolo edificio elencato e classificato nel RU, e comunque:

  • - non dovranno comportare aumento del numero delle unità edilizie esistenti nell′edificio;
  • - le unità edilizie esistenti oggetto d′intervento dovranno essere già censite al catasto fabbricati con la destinazione d′uso ammessa dalle norme della z.t.o. coincidendo con la classe di appartenenza dell′edificio, alla data di approvazione del RU.

10. TOLLERANZE

Nell′esecuzione di opere edilizie di qualsiasi tipo, salvo quanto diversamente imposto da leggi o normative specifiche, sono ammesse tolleranze di costruzione rispetto alle misure nominali contenute nel progetto nella misura di ± 1%.
E′ fatta eccezione per le altezze interne dei singoli vani e per le altre altezze prescritte da norme di carattere igienico-sanitario, per le quali è stabilita la tolleranza di ± cm. 2, qualsiasi sia l′altezza prescritta. Per le parti che sono prive di esplicita quotatura sul progetto approvato, sempre che non sia possibile desumere la quota mancante in via analitica, è ammessa una tolleranza di ± cm. 10 rispetto alla lettura rilevata sul supporto cartaceo in scala 1/100, nel rispetto degli allineamenti grafici e della congruenza del disegno.