Norme Tecniche di attuazione del Regolamento Urbanistico

Articolo 51 Indici edilizi e urbanistici

Gli indici, i parametri edilizi e urbanistici fissano i limiti dimensionali entro i quali deve svolgersi l′attività di edificazione e di urbanizzazione. Ai fini della progettazione ed esecuzione delle opere deve farsi riferimento alle definizioni sotto elencate e a quelle riportate negli allegati A e B alle presenti norme.

1. ALTEZZA INTERNA NETTA DEI LOCALI (Hi)

Misura, in metri, la differenza di quota tra il pavimento e il soffitto di ogni locale facente parte dell′unità edilizia.
Nel caso di soffitti con travature di legno, la misura sarà presa fino alla base del travicello.
Con soffitti inclinati, non orizzontali, l′altezza interna netta sarà rappresenta dalla media aritmetica fra quella minima misurata in prossimità della gronda e quella massima misurata all′intradosso del colmo.
La media aritmetica sarà applicata anche nel caso di diverse quote di pavimentazione del locale.

2. SUPERFICIE UTILE INTERNA DEL LOCALE O SPAZIO (Sul)

Misura, in metri quadri, l′area della pavimentazione interna di un locale o spazio componente l′unità edilizia, rilevata al netto di murature, pilastri, tramezzi, sguinci, vani di porte e finestre.

3. SUPERFICIE UTILE ABITATIVA (Sua)

Misura, in metri quadri, l′area complessiva di pavimentazione dell′unità edilizia abitativa, ricavata dalla sommatoria delle superfici utili interne di ogni locale o spazio (Sul).

Sua = ∑ Sul
La Sua complessiva dell′unità si applica ai seguenti locali e spazi:

  1. 3.1. Locali interni, vani utili:
    • -soggiorno;
    • -sala da pranzo, tinello;
    • -cucina, angolo cottura, > mq.8,00;
    • -camera da letto;
    • -sala, salone;
    • -studio;
  2. 3.2. Locali interni, vani accessori:
    • -cucina, angolo cottura, ≤ mq.8,00;
    • -servizio igienico-sanitario, w.c., bagno;
    • -ingresso, corridoio, disimpegno, ripostiglio;
    • -lavanderia, stenditoio, se comunicante direttamente con vani utili e/o accessori;
    • -sotto-tetto, se comunicante direttamente con vani utili e/o accessori per mezzo di scale fisse e stabili;
    • -cantina, cantinola, se comunicante direttamente con vani utili e/o accessori per mezzo di scale fisse e stabili;
  3. 3.3. Spazi esterni esclusivi:
    • -terrazzo, balcone;
    • -loggia, porticato.

4. SUPERFICIE UTILE DELLE PERTINENZE E DEI SERVIZI (Sup)

Misura, in metri quadri, l′area della pavimentazione interna dell′unità edilizia quale pertinenza, accessorio, servizio, di altra unità edilizia principale, ricavata dalla sommatoria delle superfici utili interne di ogni locale (Sul).

Sup = ∑ Sul
La Sup complessiva dell′unità si applica ai seguenti locali:

  • -lavanderia, stenditoio;
  • -cantina, cantinola;
  • -androne d′ingresso;
  • -scale, ascensore;
  • -autorimessa, garage;
  • -vani macchinari, cabine idriche, centrali termiche, legnaie;
  • -ripostiglio, magazzini.

5. SUPERFICIE UTILE NON ABITATIVA (Suna)

Misura, in metri quadri, l′area della pavimentazione interna dell′unità edilizia non abitativa, ricavata dalla sommatoria delle superfici utili interne di ogni locale o spazio (Sul).

Suna = ∑ Sul
La Suna complessiva dell′unità si applica ai locali interni e spazi esterni esclusivi definiti, per similitudine, come al precedente paragrafo 3.

6. SUPERFICIE TERRITORIALE (St)

Misura, in metri quadri, l′intera area che forma oggetto di un Piano Attuativo, comprendente sia i terreni di pertinenza degli edifici sia quelli destinati alle opere di urbanizzazione primaria e secondaria incluse nel perimetro dell′area stessa. Corrisponde alla superficie della zona territoriale omogenea oggetto di Piano Attuativo.

7. SUPERFICIE FONDIARIA (Sf)

Misura, in metri quadri, l′area di pertinenza degli edifici con esclusione delle aree da riservare alle opere di urbanizzazione primaria e secondaria e comunque di uso pubblico.
Nel caso di aree edificabili, la superficie fondiaria coincide con la superficie del lotto edificabile (Sl).

8. SUPERFICIE COPERTA (Sc)

Misura, in metri quadri, l′area racchiusa entro la proiezione sul terreno della sagoma dell′edificio così come definita al precedente articolo 50, paragrafo 5.

9. RAPPORTO DI COPERTURA (Rc)

E′ il rapporto tra la superficie coperta e la superficie fondiaria o la superficie del lotto edificabile.

→ Rc = Sc/Sf = Sc/Sl

10. ALTEZZA MASSIMA DELL′EDIFICIO (Hmax)

Misura, in metri, la differenza massima tra la quota del marciapiede o, nel caso che questo non esista, del piano di campagna quale terreno definitivamente sistemato alla base dell′edificio, e la quota del punto d′incontro delle fronti dell′edificio sotto-gronda.
Il punto d′incontro delle fronti dell′edificio sotto-gronda è rappresentato:

  1. a) nel caso di tetto a falda inclinata, dall′intradosso del piano della copertura più alto;
  2. b) nel caso di copertura piana, dall′intradosso dell′ultimo solaio di copertura.

La differenza di quota tra il piano del marciapiede e il piano di campagna non potrà comportare la sostanziale alterazione delle linee morfologiche esistenti ante progetto, comunque la quota del marciapiede non dovrà superare m. 0,50 dal piano di campagna.
Se il piano di campagna o del marciapiede alla base dell′edificio é finito a quote diverse, l′altezza sarà calcolata prendendo a riferimento la quota più bassa.
Qualora l′edificio sia strutturato a gradoni con altezza diversa, l′altezza maggiore delle altezze sui gradoni rappresenta l′altezza massima dell′edificio medesimo.
Non saranno considerati ai fini della determinazione dell′altezza massima i volumi tecnici posti sopra la copertura.
Deroghe dai criteri generali sopra definiti per la sistemazione del terreno alla base dell′edificio, potranno essere valutate dall′Amministrazione comunale solo in rapporto a particolari situazioni orografiche o di messa in sicurezza idraulica, alla conformazione dei lotti di pertinenza degli edifici e ad eventuali preesistenze edilizie.
Per la determinazione dell′altezza massima dell′edificio vedasi anche l′allegato B “Esemplificazioni grafiche”.

11. VOLUME DELL′EDIFICIO (V)

Il volume di un edificio, ai fini del rispetto delle volumetrie massime ammissibili disposte per ogni z.t.o. e lotto edificabile dal RU o dai Piani Attuativi, risulta, in metri cubi, dalla sommatoria dei volumi interni delle singole unità edilizie (Vu) componenti l′edificio stesso.

→ V = ∑ Vu

A sua volta il volume interno dell′unità edilizia (Vu) è la sommatoria dei volumi interni dei locali facenti parte dell′unità medesima.

→ Vu = ∑ Vl

Il volume interno del locale (Vl) è il prodotto della superficie utile interna di pavimentazione (Sul) per l′altezza utile interna netta del locale (Hi) di cui al precedente paragrafo 1.

→ Vl = (Sul x Hi)

11.1. Sono esclusi dal computo del volume interno dell′unità edilizia (Vu) e quindi del volume dell′edificio (V), i volumi:

  1. a) di spazi esterni esclusivi definiti al precedente paragrafo 3.3, quali:
    • - terrazzo, balcone;
    • - loggia, porticato;
  2. b) dei locali pertinenziali definiti al precedente paragrafo 4, quali:
    • - androne d′ingresso;
    • - scale, ascensore;
    • - vani macchinari, cabine idriche, centrali termiche, legnaie;
  3. c) dei locali interrati dell′edificio, sottostanti la superficie coperta dell′edificio, la cui altezza utile interna (Hi) sia inferiore o uguale a m. 2,40 a condizione comunque che siano privi di finestre-vedute;
  4. d) dei locali soffitta così come definiti dal RE, se le falde di copertura hanno la pendenza massima (Pcmax) inferiore al 35%;
  5. e) dei locali sotto-tetto non abitabili così come definiti dal RE la cui altezza utile interna (Hi) sia inferiore a uguale a m. 2,20 e comunque se, nel caso di coperture inclinate, l′altezza interna minima in gronda é inferiore o uguale a m. 1,60.

11.2. Non rientrano nel computo del volume interno dell′unità edilizia (Vu) e quindi del volume dell′edificio (V) i volumi dei locali e degli spazi pertinenziali definiti al precedente paragrafo 4, ricadenti entro la sagoma dell′edificio così come definita al precedente articolo 50, paragrafo 5, ed in particolare i seguenti:

  • - lavanderia, stenditoio;
  • - cantina, cantinola;
  • - autorimessa, garage;
  • - ripostiglio, magazzini;

solo alle seguenti condizioni:

  1. a) abbiano carattere accessorio rispetto all′unità edilizia principale dominante;
  2. b) siano preordinati ad un′oggettiva esigenza dell′unità edilizia principale dominante e legate alla medesima da un vincolo durevole e non occasionale con la stipula di atto unilaterale d′obbligo da trascriversi a cura e spese della proprietà;
  3. c) siano funzionalmente ed oggettivamente legati al servizio della stessa;
  4. d) siano prive di un effettivo autonomo valore di mercato affinché non sia possibile la vendita in modo autonomo rispetto all′unità edilizia principale dominante;
  5. e) le dimensioni siano modeste ed in rapporto con quelle dell′unità edilizia dominante:
    • -la superficie del singolo locale (Sul) non dovrà essere superiore al 20% della Sua o della Suna;
    • -la Sup non dovrà essere superiore al 30% della Sua o della Suna;
  6. f) le dimensioni e le caratteristiche siano tali da non consentire, anche in relazione a quelle dell′unità edilizia dominante, una loro destinazione diversa ed autonoma rispetto all′unità edilizia dominante stessa.

11.3. Non é conteggiato il volume (V) dell′edificio 11. FABBRICATO PERTINENZIALE, ricadente nel lotto di appartenenza dell′edificio principale dominante, comunque fuori della sagoma di tale edificio così come definita al precedente articolo 50, paragrafo 5, solo alle seguenti condizioni:

  1. a) sia preordinato ad un′oggettiva esigenza dell′edificio principale dominante e legato al medesimo da un vincolo durevole e non occasionale con la stipula di atto unilaterale d′obbligo da trascriversi a cura e spese della proprietà o delle proprietà;
  2. b) sia funzionalmente ed oggettivamente legato al servizio dello stesso;
  3. c) sia privo di un effettivo autonomo valore di mercato affinché non sia possibile la vendita in modo autonomo rispetto all′edificio principale dominante;
  4. d) le dimensioni siano modeste ed in rapporto con quelle dell′edificio dominante:
    • il volume (V) non dovrà essere superiore al 20% del volume (V) dell′edificio dominante;
  5. e) le dimensioni e le caratteristiche siano tali da non consentire, anche in relazione a quelle dell′edificio dominante, una sua destinazione diversa ed autonoma rispetto all′edificio dominante stesso.

11.4. Sono invece sempre inclusi nel calcolo del volume dell′unità edilizia (Vu) e quindi del volume dell′edificio (V), i volumi effettivi dei locali (Vl):

  1. a) che comunque non rispettino le misure e le condizioni di cui al precedente paragrafo 11.1. punti c), e);
  2. b) che comunque non rispettino le condizioni di cui al precedente paragrafo 11.2. punti a), b), c), d), e), f);
  3. c) sotto la falda dei tetti inclinati quando questi abbiano le caratteristiche dimensionali e funzionali dei vani abitabili definite dal RE;
  4. d) delle soffitte e dei sotto-tetti non abitabili quando anche una sola della falda di copertura abbia una pendenza massima (Pcmax) superiore al 35%.

11.5. È sempre conteggiato il volume (V) dell′edificio 11. FABBRICATO PERTINENZIALE se eccede le dimensioni di cui al precedente paragrafo 11.3 punto d).
Nel caso d′intervento su edificio esistente, il volume è calcolato con le regole previste dal presente articolo.
Ai fini del calcolo del contributo dovuto ai sensi dell′articolo 119 della L.R. n.1/2005, si prenderà a riferimento il volume (V) così come sopra definito, con l′inclusione dei volumi di cui al precedente paragrafo 11.1. punti c), e).
Per la determinazione del volume massimo dell′edificio vedasi anche l′allegato B “Esemplificazioni grafiche”.

12. NUMERO MASSIMO DEI PIANI DELL′EDIFICIO (Pmax)

Individua il numero massimo dei piani, così come definiti al precedente articolo 50, paragrafo 3, consentiti per ogni edificio.

13. PENDENZA MASSIMA DELLA COPERTURA (Pcmax)

Misura, in percentuale, la pendenza massima della falda inclinata di copertura dell′edificio, quale linea di scorrimento delle acque piovane dal pluviale di gronda al colmo del tetto.

14. DISTANZA MINIMA TRA EDIFICI (Dmf)

E′ la distanza più breve, espressa in metri, misurata orizzontalmente tra il corpo più sporgente di un edificio ed il corpo più sporgente di un altro edificio prospiciente.
Non si considerano edifici e corpi sporgenti degli stessi, ai soli fini della misura della Dmf:

  • -gli aggetti delle coperture;
  • -gli aggetti degli elementi decorativi;
  • -gli aggetti relativi a pensiline a sbalzo, cornicioni, tettoie para-pioggia;
  • -gli spazi esterni esclusivi di cui al precedente paragrafo 3.3, esistenti alla data di efficacia del RU;
  • -i volumi relativi alle pertinenze e servizi di cui al precedente paragrafo 4, esistenti alla data di efficacia del RU.

La Dmf si misura dalla sagoma dell′edificio così come definita al precedente articolo 50, paragrafo 5.
La Dmf, in linea generale e salvo indicazioni più specifiche per tipo edilizio riportate nelle istruzioni tipologiche allegate, in tutte le zone territoriali omogenee e relativamente agli interventi edilizi elencati al precedente articolo 15 e di ristrutturazione edilizia con addizioni volumetriche, é di:

  1. a) m. 10,00 nel caso di pareti aventi finestre-vedute (anche con una sola parete finestrata);
  2. b) m. 5,00 nel caso di pareti prive di finestre-vedute e comunque con aperture-luci.

La Dmf, solo nel caso di nuovi edifici all′interno di z.t.o. soggette a Piano Attuativo, tra i quali siano interposte strade destinate al traffico veicolare, deve corrispondere alla larghezza della sede stradale (carreggiata più marciapiede o banchine) maggiorata di:

  • m. 5,00 per lato, per strade di larghezza inferiore a m. 7,00;
  • m. 7,50 per lato, per strade di larghezza compresa tra m. 7,00 e m. 15,00.

Tale prescrizione non è applicabile nel caso di strade con viabilità a fondo cieco al servizio di singoli edifici o d′insediamenti.
Qualora le distanze tra edifici, come sopra definite, siano inferiori all′altezza (Hmax) dell′edificio più alto, le distanze stesse sono maggiorate fino a raggiungere la misura corrispondente a tale altezza.

15. DISTANZA MINIMA TRA EDIFICI E CONFINI (Dmc)

E′ la distanza più breve, espressa in metri, misurata orizzontalmente tra il corpo più sporgente di un edificio e il confine più prospiciente del lotto di pertinenza o del lotto edificabile così come definito al precedente articolo 50, paragrafo 7.
Non si considerano edifici e corpi sporgenti degli stessi, ai soli fini della misura della Dmc:

  • -gli aggetti delle coperture;
  • -gli aggetti degli elementi decorativi;
  • -gli aggetti relativi a pensiline a sbalzo, cornicioni, tettoie para-pioggia;
  • -gli spazi esterni esclusivi di cui al precedente paragrafo 3.3, esistenti alla data di efficacia del RU;
  • -i volumi relativi alle pertinenze e servizi di cui al precedente paragrafo 4, esistenti alla data di efficacia del RU.

La Dmc si misura dalla sagoma dell′edificio così come definita al precedente articolo 50, paragrafo 5, e, relativamente ai confini del lotto, dal centro di eventuali muretti di cinta, di recinzioni, ecc.
La Dmc, in linea generale e salvo indicazioni più specifiche per tipo edilizio riportate nelle istruzioni tipologiche allegate, in tutte le zone territoriali omogenee e relativamente agli interventi edilizi elencati al precedente articolo 15 e di ristrutturazione edilizia con addizioni volumetriche, é di:

  1. a) m. 5,00 nel caso di edifici aventi pareti con finestre-vedute;
  2. b) m. 3,00 nel caso di confini su strade di uso pubblico interne al centro abitato;
  3. c) m. 3,00 nel caso di edifici privi di pareti con finestre-vedute;
  4. d) m. 1,50 nel caso di volumi completamente interrati;
  5. e) m. 1,50 nel caso di volumi relativi alle pertinenze e servizi di cui al precedente paragrafo 4, aventi una Hi non superiore a m. 2,00 e copertura piana, purché posti a servizio di edifici esistenti alla data di efficacia del RU.

Le misure di cui sopra potranno subire riduzioni, fino alla possibilità di costruire edifici o corpi volumetrici con pareti prive di finestre-vedute sul confine stesso, solo nel caso in cui, tra i proprietari confinanti, si stabilisca un assenso tramite convenzione per scrittura pubblica, fatta comunque salva l′applicabilità della Dmf con la casistica di cui al punto a) del precedente paragrafo 14.
La convenzione di cui non é necessaria nel caso in cui l′intervento sia realizzato in aderenza di fabbricati esistenti.
Nelle z.t.o. A e B, nel caso di lotti confinanti con piazze o vie pubbliche, gli interventi potranno mantenere gli allineamenti esistenti, fatta comunque salva l′applicabilità della Dmf con la casistica di cui al punto a) del precedente paragrafo 14.
Nella redazione dei Piani attuativi, relativamente agli interventi ricadenti nei lotti edificabili, è lecito prevedere edifici non necessariamente paralleli alla viabilità o al resto dell′edificato preesistente se questo può consentire una migliore esposizione solare.

16. DISTANZA MINIMA TRA EDIFICI E STRADE AD USO PUBBLICO (Dms)

E′ la distanza più breve, espressa in metri, misurata orizzontalmente tra il corpo più sporgente di un edificio ed il limite più prossimo di una strada di uso pubblico.
Non si considerano corpi sporgenti degli edifici, ai soli fini della misura della Dmc:

  • -gli aggetti delle coperture;
  • -gli aggetti degli elementi decorativi;
  • -gli aggetti relativi a pensiline a sbalzo, cornicioni, tettoie para-pioggia.

La Dms si misura dalla sagoma dell′edificio così come definita al precedente articolo 50, paragrafo 5, e, relativamente ai limiti stradali, fino al ciglio della strada così come definito dal Codice della Strada D.Lgs 30 aprile 1992, n.285 e dall′art.2 del D.M. 1 aprile 1968, n.1444.
La Dms, in linea generale e salvo indicazioni più specifiche per tipo edilizio riportate nelle istruzioni tipologiche allegate, in tutte le zone territoriali omogenee e relativamente agli interventi edilizi elencati al precedente articolo 15 e di ristrutturazione edilizia con addizioni volumetriche, é di:

  1. a) all′interno del perimetro del centro abitato così come definito con apposito atto deliberativo:
    1. a.1) m. 3,00 in caso di assenza di edifici esistenti già allineati sulla percorrenza stradale;
    2. a.2) nel caso di edifici esistenti allineati sulla percorrenza della strada, sull′allineamento degli stessi;
  2. b) all′interno di z.t.o. soggette a Piano Attuativo:
    1. b.1) m. 5,00 in relazione a strade di urbanizzazione da realizzare;
    2. b.2) m. 7,00 in relazione a strade comunali e vicinali esistenti;
  3. c) all′esterno del perimetro del centro abitato, secondo la fascia di rispetto stabilita dal Nuovo Codice della Strada per classificazione stradale, e comunque:
    • c.1) m. 30,00 in relazione alle strade provinciali;
    • c.2) m. 20,00 in relazione alle strade comunali;
    • c.3) m. 20,00 in relazione alle strade vicinali.

In corrispondenza delle intersezioni stradali deve essere garantito il rispetto delle aree di visibilità così come definite dal Codice della Strada.