Norme Tecniche di attuazione del Regolamento Urbanistico

Articolo 12 Regole d′uso e d′intervento

Ai fini della determinazione della disciplina per la gestione degli insediamenti esistenti, di cui all′articolo 55, comma 1, lettera a) della Legge, con i contenuti di cui all′articolo 2, comma 2, punto 1), della presente normativa, in applicazione dei contenuti del PS, il RU detta:

  1. a) regole d′uso, che consistono in destinazioni funzionali per zone territoriali omogenee;
  2. b) regole d′intervento, tramite indicazioni delle categorie di opere ammissibili, per zone territoriali omogenee, edifici e complessi edilizi elencati e classificati.

1. USO

Sono fatti salvi gli usi in atto legittimamente che, ai sensi del comma 3 dell′articolo 59 della Legge, s′intendono desumibili da atti pubblici. In assenza di tali atti, l′uso legittimamente esistente è quello risultante dalla denuncia e dall′identificazione catastale alla data di efficacia del presente RU. In assenza anche di tale identificazione, possono essere assunti gli usi derivanti da documenti probanti o gli usi risultanti dallo stato di fatto, a giudizio insindacabile dell′Ufficio comunale proposto alla verifica.
Il mutamento di destinazione d′uso, inteso come passaggio tra le categorie di cui al successivo articolo 16, è intervento autonomo e diverso dalle altre tipologie d′intervento normate dalla legislazione vigente e dalle presenti norme, pertanto è subordinato a procedimento stabilito dalla legislazione vigente, con le specificazioni dettate dal RE e dal RTC, fermo restando quanto dettato dalle presenti norme riguardo all′ammissibilità delle destinazioni intese come categorie d′uso, e salvo quanto diversamente specificato dal RU per le zone territoriali omogenee, gli edifici, complessi edilizi.

2. PARAMETRI DI QUALITA′ DEGLI INTERVENTI

Le progettazioni devono dimostrare, per mezzo degli elaborati dettati dal RE, per quanto attiene alle seguenti parti ed opere degli edifici e dei manufatti:

  • -coperture, manto, aggetti di gronda, pluviali, canali, comignoli, canne fumarie;
  • -aperture, infissi, stipiti, soglie, davanzali, architravi;
  • -facciate, intonaci, cornici, marcapiani, decorazioni in genere, fasce di protezione, zoccolature;
  • -scale esterne;
  • -porticati, logge, balconi, terrazze;
  • -ringhiere, inferriate, cancelli, recinzioni, palizzate, staccionate;
  • -pavimentazioni esterne;
  • -arredo verde, essenze arboree, piantumazioni;
  • -corpi illuminanti esterni;
  • -viabilità, parcheggi;
  • -opere pertinenziali, accessori di servizio, impianti di servizio;

la compatibilità dell′intervento proposto rispetto al contesto ambientale e paesaggistico, alle regole delle presenti norme, a quelle dell′allegato A, del RE, del RTC.
Nel caso d′interventi di nuova edificazione e di nuova collocazione, la compatibilità di cui sopra, deve essere inoltre dimostrata riguardo:

  • - alla scelta del sito, localizzazione e posizione;
  • - allo schema di aggregazione rispetto ad altri edifici;
  • - alle sistemazioni delle aree di pertinenza degli edifici;
  • - al contenimento dei movimenti di terra e alla conservazione delle caratteristiche originali del sito, quali alberature, rocce, terrazzamenti.

L′assenza di tale compatibilità in fase progettuale é causa ostativa al rilascio del permesso di costruire e determina l′assenza dei presupposti legittimanti la procedura per la denunzia di inizio dell′attività.

3. CLASSIFICAZIONE DEL PATRIMONIO EDILIZIO

Gli edifici e i complessi edilizi sono dal RU elencati numericamente e classificati nelle tavole n.4, 5 e 5/BIS.
La classificazione dell′edificato individua i gradi d′intervento per la conservazione e la trasformazione secondo la suddivisione che segue.

All′interno del centro storico:

  1. STO1- Singoli edifici e complessi edilizi di preminente interesse culturale
    Edificato storico, culturale, architettonico, nei quali è indispensabile la conservazione degli elementi tipologici, formali e strutturali dell′organismo edilizio.
  2. STO2 - Singoli edifici e complessi edilizi di valore ambientale e paesaggistico
    Edificato storico di valore architettonico nei quali è necessaria la conservazione dell′impianto tipologico e morfologico.
  3. STO3 - Singoli edifici e complessi edilizi d′interesse d′insieme
    Edificato storico d′insieme testimoniale e ambientale, nei quali è necessaria la conservazione dei caratteri urbanistici e architettonici.
  4. STO4 - Singoli edifici e complessi edilizi di riqualificazione funzionale e morfologica
    Edificato storico di morfologia incongruente rispetto al contesto testimoniale ed architettonico, nei quali è possibile la riorganizzazione funzionale dell′organismo edilizio.

All′esterno del centro storico:

  1. RURA - Edificato rurale disciplinato dalle norme specifiche della ZTO e della Legge
  2. URB1- Edificato urbano di preminente interesse culturale
    Di valore storico, culturale, architettonico, nei quali è indispensabile la conservazione degli elementi tipologici, formali e strutturali dell′organismo edilizio.
  3. URB2 - Edificato urbano di valore ambientale e paesaggistico
    Di valore architettonico nei quali è necessaria la conservazione dell′impianto tipologico e morfologico.
  4. URB3 - Edificato urbano d′interesse d′insieme
    D′insieme storico, testimoniale e ambientale, nei quali è necessaria la conservazione dei caratteri urbanistici e architettonici.
  5. URB4 - Edificato urbano di riqualificazione funzionale e morfologica
    Di morfologia incongruente rispetto al contesto ambientale ed architettonico, nei quali è possibile la riorganizzazione funzionale dell′organismo edilizio.
  6. URB5 – Edificato urbano disciplinato da specifiche norme della ZTO

Gli edifici eventualmente mancanti, non numerati negli appositi elaborati di classificazione, si devono intendere compresi nella classe URB4, solo se effettivamente esistenti e documentabili come edifici privi di ruralità ed a condizione siano denunciati al catasto fabbricati alla data di efficacia del RU.
Sugli edifici comunque non classificati, su quelli privi di denuncia catastale e di ruralità, saranno ammessi solo gli interventi edilizi di cui al successivo articolo 14, lettere a) e b).
Possono essere proposte motivate e limitate modifiche alla classificazione dell′edificato solo a seguito di accurati rilievi e approfondimenti storici, stilistici e architettonici, oppure mediante un piano attuativo di recupero.

4. ROVINE E RUDERI

Gli edifici in cui sono avvenuti crolli di rilevante estensione possono essere recuperati ricomponendo la sagoma dell′edificio quale può essere ricostruita nelle parti mancanti. La sagoma dovrà risultare da documenti fotografici, atti catastali e di proprietà.
Le parti rimaste andranno, se possibile in quanto di particolare pregio architettonico, conservate ed evidenziate.
Se necessario e se previsto dalle regole seguenti il rudere potrà essere oggetto di ricostruzione a condizione che:

  • - la sagoma dell′edificio risulti nella mappa catastale alla data di efficacia del RU;
  • - esista idonea documentazione fotografica che individui il rudere e il suo contesto localizzativo;
  • - il rudere risulti denunciato al catasto fabbricati alla data di efficacia del RU.

Eventuali nuovi corpi aggiunti dovranno costituire con l′edificio ricostruito un complesso organico omogeneo.

Articolo 13 Tipologia degli interventi

Ai fini della distinzione degli interventi attinenti alla disciplina della gestione degli insediamenti di cui all′articolo 55, comma 1, lettera a) della Legge dagli interventi attinenti alla disciplina delle trasformazioni di cui al comma 1, lettera b) dell′articolo medesimo, ed in ottemperanza di quanto disposto dal PS, si definiscono negli articoli seguenti gli interventi in relazione ai criteri di compatibilità e di trasformabilità rispetto agli assetti esistenti.

Articolo 14 Criterio di compatibilità e definizioni degli interventi

Si definiscono compatibili gli interventi, di livello edilizio o urbanistico, di conservazione e/o di trasformazione, di cui al precedente articolo 2, punto 1), lettere c), d), e), f), g), e punto 2), lettera f), che non riducano o danneggino lo stato e le prestazioni esistenti.
Si classificano di livello edilizio gli interventi che contribuiscono al mantenimento e al miglioramento del patrimonio edilizio esistente, estesi a singole unità edilizie e a singoli edifici, che non comportino aggravio del carico urbanistico e non comportino la formazione di patrimonio aggiuntivo per spazi pubblici e di uso pubblico.
Si classificano di livello urbanistico gli interventi che contribuiscono al mantenimento e alla riqualificazione del patrimonio urbanistico, applicandosi a singoli edifici, ad aree, a complessi edilizi sia in ambito urbano che rurale, a isolati e tessuti urbani, a infrastrutture esistenti.
Riguardo ai criteri di compatibilità definiti dal PS, si classificano come compatibili le categorie d′intervento seguenti, desunte all′articolo 79 della Legge:

A manutenzione ordinaria (comma 2, lettera a);
B manutenzione straordinaria (comma 2, lettera b);
C restauro e risanamento conservativo (comma 2, lettera c), comprensivo del cambio di destinazione d′uso;
D ristrutturazione edilizia in tutte le diverse articolazioni (comma 2, lettera d), con addizioni volumetriche anche per sopraelevazioni, tamponamenti, realizzazione di manufatti accessori, arredi e corpi aggiunti, elementi architettonici ed altre pertinenze funzionali alla qualità edilizia e alla vivibilità, comunque interventi non comportanti aumento di unità edilizie a seguito di frazionamento, comunque aggravio urbanistico;
E mutamenti di destinazione d′uso con o senza opere (comma 1, lettera c);
F interventi necessari all′eliminazione e al superamento delle barriere architettoniche (comma 2, lettera e).

Le categorie d′intervento elencate nel precedente comma sono compatibili a condizione che:

  • - interessino esclusivamente il patrimonio edilizio e urbanistico esistente;
  • - non abbiano bisogno di nuove urbanizzazioni;
  • - non diminuiscano l′efficienza delle urbanizzazioni esistenti;
  • - siano finalizzate all′adeguamento funzionale, tecnologico, architettonico, del patrimonio edilizio esistente.

Sono compatibili a condizione che rispettino le specificazioni dettate nel proseguimento dalle presenti norme e che permettano il ripristino dei luoghi e il loro miglioramento, le seguenti categorie d′intervento, desunte all′articolo 79 della Legge:

G opere di rinterro e di scavo (comma 1, lettera b);
H opere di demolizione non preordinate alla ricostruzione od alla nuova edificazione (comma 1, lettera d);
I le occupazioni di suolo che non comportino modificazioni irreversibili dei suoli (comma 1, lettera e);
L ogni altra trasformazione dei suoli non preordinata al permesso di costruire (comma 1, lettera f).

Articolo 15 Criterio di trasformabilità e definizioni degli interventi

Si classificano di trasformabilità gli interventi di livello urbanistico di cui al precedente articolo 2, punto 1), lettera i) e punto 2), lettere a), b), c), d), e).
Si classificano come di trasformazione le categorie d′intervento seguenti, desunte all′articolo 78 della Legge:

A interventi di nuova edificazione (comma 1, lettera a);
B installazione di qualunque manufatto anche prefabbricato non finalizzato a esigenze temporanee (comma 1, lettera b);
C opere di urbanizzazione primaria e secondaria realizzate da soggetti diversi dal Comune (comma 1 lettera c);
D realizzazione d′impianti e infrastrutture che comportino trasformazione permanente dei suoli (comma 1, lettera d);
E realizzazione di depositi merci e materiali, d′impianti per attività produttive, che comportino modificazione permanente di suolo inedificato (comma 1, lettera e);
F ristrutturazione urbanistica (comma 1, lettera f);
G addizioni volumetriche agli edifici esistenti che eccedano la ristrutturazione edilizia o che comportino aggravio di carico urbanistico (comma 1, lettera g);
H i mutamenti di destinazione d′uso con opere eccedenti la ristrutturazione edilizia ossia che comportino aggravio di carico urbanistico ed incrementi alle urbanizzazioni primarie ed agli standard esistenti nel contesto urbano in cui ricade l′intervento;
I interventi di sostituzione edilizia (comma 1, lettera h);
L interventi di ristrutturazione edilizia eccedenti quelli di cui al precedente articolo, quali sopraelevazioni, demolizione di volumi secondari e superfetazioni e loro ricostruzione ed accorpamento anche all′edificio principale od in corpi separati in misura uguale o in ampliamento, addizioni funzionali, frazionamenti, qualora comunque tali interventi comportino aumento di unità immobiliari ed aggravio di carico urbanistico;
M interventi di restauro e di ristrutturazione edilizia ogni volta che le norme specifiche ammettano con essi anche il frazionamento, ritenuti eccedenti la definizione di cui all′articolo 79, comma 2, della Legge, pertanto ricadenti nella disciplina del precedente articolo 78, e subordinati al soddisfacimento delle quote di parcheggi.

Articolo 16 Destinazione d′uso e vincoli relativi

L′elenco che segue contiene la definizione delle destinazioni secondo categorie, numerate da 1 ad 8, obbligatorie ai sensi dell′articolo 59 della Legge.
All′interno di tali categorie sono individuate delle sottocategorie.

1. RESIDENZIALE

  1. 1.1. civile abitazione principale per dimora stabile.
  2. 1.2. civile abitazione occasionale per dimora non stabile: comprende tutte le civili abitazioni che, anche con caratteristica di residenza d′epoca, effettuano attività turistico-ricettiva di affittacamere, bed and breakfast, locazioni ad uso turistico, da effettuarsi esclusivamente in edifici urbani.

2. Industriale ed artigianale

  1. 2.1. industria.
  2. 2.2. artigianato: comprende tutte le attività di produzione, lavorazione, stoccaggio, di servizio, riguardo a:
    materiali ed attrezzature per l′edilizia, per la forestazione e la silvicoltura, legnami per l′edilizia, il mobilio, gli infissi, acciai preparati tipo ferro battuto, metalli per l′edilizia, panifici ed altri prodotti alimentari da forno, autocarrozzerie, autoriparazioni, officine meccaniche.
    Le attività industriali e artigianali quando produttrici di fattori inquinanti quali emissioni di fumo, odori molesti, polveri, calore, vibrazioni, rumori che eccedano i limiti fissati nel piano di classificazione acustica comunale vigente, traffico di mezzi pesanti, o che abbiano presenza di materiali infiammabili o comunque pericolosi ed esplosivi, sono sempre vietate e non sono compatibili con altre destinazioni d′uso.

3. COMMERCIALE

  1. 3.1. commercio e similari: comprende tutte le attività classificate come commerciali ed inoltre:
    rivendite di quotidiani e periodici, rivendite di generi di monopolio, ricevitorie del lotto, banche, farmacie, agenzie di viaggio, agenzie immobiliari, botteghe artigiane non alimentari, intese come luoghi in cui si realizzano contestualmente produzione e vendita e la produzione viene effettuata o manualmente o con attrezzature di ridotte dimensioni, non inquinanti e non rumorose, botteghe di ricamo, sartorie, lavorazioni a maglia, oggettistica in tessuto, legno, ferro, pelle, impagliatura sedie, antiquariato con connesse attività di piccolo restauro, piccola ceramica, gioielleria, oreficeria, bigiotteria, attività di riparazione calzature, uffici postali, finanziari, di comunicazione, punti per comunicazioni telefoniche, internet point, noleggio di film e cassette, noleggio di auto, moto, cicli e biciclette.
  2. 3.2. somministrazione di alimenti e bevande: ristoranti, pub, bar, pizzerie, paninoteche, enoteche, botteghe artigiane ed alimentari, rosticcerie, panifici, pasticcerie, forni, rivendite di frutta e verdura.
  3. 3.3. luoghi di intrattenimento e di divertimento.
  4. 3.4 . distributori di carburante, oli e altri prodotti per autotrazione.

Si assumono i parametri quantitativi e qualitativi per le attività commerciali come segue:

  • - esercizi di vicinato fino a mq. 250;
  • - medie strutture di vendita tra mq. 250 e 1.500.

Ai fini del cambio di destinazione d′uso, nella categoria 3. COMMERCIALE, relativamente al passaggio fra sottocategorie, è stabilito che il mutamento di destinazione si ha quando si producano effetti delle attività sul contesto urbano relativamente agli aspetti sottodescritti, e che in tal caso dovrà essere verificata positivamente la possibilità di annullare o mitigare al minimo tali effetti dannosi:

  • - ingombro all′esterno del fondo che produca effetti negativi sul godimento degli spazi pubblici o di uso pubblico (es. attività di noleggio moto, bici, ecc);
  • - inquinamento atmosferico e acustico.

4. TURISTICO - RICETTIVA

  1. 4.1. strutture ricettive alberghiere:
    1. a) alberghi;
    2. b) residenze turistico-alberghiere.
  2. 4.2. strutture ricettive extralberghiere:
    1. a) affittacamere;
    2. b) bed and breakfast;
    3. c) case e appartamenti per vacanze;
    4. d) locazioni ad uso turistico;
    5. e) residenze d′epoca;
    6. f) residence.

Le strutture sopra elencate sono meglio definite e disciplinate dal T.U. delle leggi regionali in materia di turismo – Legge regionale 23 marzo 2000, n.42 e successive modifiche e integrazioni.

5. DIREZIONALE

  1. 5.1. Municipio.
  2. 5.2. centri civici.
  3. 5.3. caserma Carabinieri e di polizia.
  4. 5.4. servizi pubblici: uffici dei soggetti gestori di energia elettrica, acqua, gas, trasporti pubblici, raccolta rifiuti, con l′esclusione dei depositi, magazzini e garage.
  5. 5.5. sedi dei partiti politici.

6. SERVIZIO

  1. 6.1. strade e parcheggi di uso pubblico e privato.
  2. 6.2. verde pubblico.
  3. 6.3. istruzione: scuole pubbliche e private di ogni grado.
  4. 6.4. cultura: biblioteche, musei, archivi storici, ecc.
  5. 6.5. attività religiose e luoghi di culto.
  6. 6.6. servizi cimiteriali.
  7. 6.7. strutture sanitarie: attività socio-assistenziali, veterinarie, distretti socio-sanitari, poliambulatori medici, ambulatori e centri di primo soccorso ecc.
  8. 6.8. attività sociali: sedi di circoli ricreativi, culturali, sportivi, centri giovanili e centri anziani, centri per l′accoglienza sociale, ecc.
  9. 6.9. impianti sportivi regolamentari.
  10. 6.10. attrezzature per lo sport ed il tempo libero.
  11. 6.11. servizi per la persona: lavanderie, parrucchieri, barbieri, estetisti, palestre e centri benessere.
  12. 6.12. servizi professionali ed imprenditoriali: studi legali, di consulenza, di contabilità, di intermediazione, di assicurazione, tecnici e di progettazione, di mercato, pubblicità, servizi di vigilanza ed investigazione, autoscuole, imprese di pulizia, ecc.
  13. 6.13. servizi al cittadino: ufficio informazioni turistiche, pro-loco, uffici per il turismo, uffici per il lavoro, informagiovani.
  14. 6.14. servizi per gli animali: canili, gattili e simili.
  15. 6.15. servizi didattici e formativi per il migliore utilizzo del bosco: funzioni di guardiana, di accoglimento del turismo scientifico e formativo.

7. MAGAZZINI E DEPOSITI

  1. 7.1. magazzini: ricoveri al coperto di merci, mezzi, attrezzature, autovetture e veicoli diversi da quelli ad uso familiare privato.
  2. 7.2. depositi: rimessaggio e stoccaggio all′aperto di materiali, mezzi, attrezzature, con esclusione delle attività di guardiana, riparazione, manutenzione, lavaggio, con divieto del rimessaggio di roulottes e campers.

8. AGRICOLA E FUNZIONI CONNESSE

  1. 8.1. attività di lavorazione, trasformazione e stoccaggio dei prodotti agricoli.
  2. 8.2. attività di lavorazione, trasformazione e stoccaggio dei prodotti del bosco.
  3. 8.3. attività di allevamento, custodia e ricovero degli animali domestici e selvatici.
  4. 8.4. agriturismo: comprendente l′alloggiamento in camere e unità abitative aziendali indipendenti, l′agricampeggio, le attività didattiche, culturali, sportive, escursionistiche, la somministrazione di cibi e bevande.

CAMBIO DI DESTINAZIONE

Sono considerati mutamenti di destinazione d′uso i passaggi dall′una all′altra delle categorie sopra elencate.
E′ sempre ammesso il mutamento di destinazione d′uso delle unità edilizie in tutte le categorie d′uso solo se compatibili con quelle previste sia per la z.t.o. che per l′edificio in cui si collocano.
Si ha mutamento della destinazione d′uso quando si modifica la categoria d′uso attuale dell′unità edilizia per più del 35% della superficie utile dell′unità stessa o comunque per oltre mq. 30,00, anche con più interventi successivi.
I mutamenti di destinazione d′uso dovranno essere anche valutati secondo criteri di compatibilità fra funzioni, affinché non si rechi disturbo alle categorie d′uso prevalenti.
Nel caso di cambio di destinazione d′uso sugli edifici esistenti deve essere soddisfatto il reperimento delle quote di parcheggi pubblici e privati di cui alla legislazione vigente.
Sono ammissibili la monetizzazione dei parcheggi pubblici o la loro realizzazione in aree contigue al lotto di intervento, purché sia dimostrata la disponibilità di tali aree ed a condizione che esse vengano cedute al patrimonio pubblico, e purché sia garantito che ciò migliora la dotazione di parcheggi pubblici del contesto e che non vi siano aggravi sull′accessibilità e sulla mobilità del medesimo.
In alternativa è possibile reperire la dotazione di parcheggi anche in strutture private convenzionate, a patto che esse siano già realizzate o che la loro realizzazione sia già autorizzata: in questo ultimo caso l′abitabilità dell′edificio è subordinata all′attestazione di agibilità delle strutture di parcheggio convenzionate.