Norme Tecniche di attuazione del Piano Operativo

Art. 78 Interventi ammessi sul patrimonio edilizio esistente di Classe B

1. Gli edifici o complessi edilizi di Classe B sono identificati con apposito segno grafico nella Tavola "Disciplina dei suoli e degli insediamenti".

Negli edifici o complessi edilizi di Classe B sono ammesse le seguenti categorie funzionali e/o destinazioni d'uso, così come disciplinate dal Titolo VI "Disciplina delle funzioni" delle presenti Norme:

  • - Residenza;
  • - Direzionale e servizi privati;
  • - Commercio al dettaglio: limitatamente agli esercizi di vicinato;
  • - Servizi pubblici;
  • - Agricola e funzioni connesse.

con le sole sub-articolazioni:

2. Gli interventi ammessi, nei limiti di seguito indicati, sono:

  • a) manutenzione ordinaria MO;
  • b) manutenzione straordinaria MS (limitatamente agli interventi di cui all'art. 135, comma 2 lettera b e ai frazionamenti solo interventi di cui all'art. 136 comma 2 lett. a);
  • c) Restauro e risanamento conservativo RRC (Art.77);
  • d) Ristrutturazione conservativa RC1, nei limiti di seguito indicati;
  • e) Realizzazione di interventi pertinenziali nei limiti di seguito indicati IP;
  • f) Addizioni volumetriche nei limiti di seguito indicati AV;
  • g) Interventi di nuova edificazione limitatamente alla realizzazione di piscine e impianti sportivi ad uso privato NE.

3. Gli interventi di Ristrutturazione conservativa RC1 sono disciplinati dal presente articolo con riferimento agli interventi ricadenti nel "Territorio rurale". Gli interventi ammissibili sugli edifici o complessi edilizi di Classe B, comunque denominati ai sensi delle vigenti norme statali e/o regionali, sono essenzialmente finalizzati alla conservazione e al recupero funzionale degli organismi edilizi, alla loro protezione, alla trasmissione alle generazioni future dei loro valori culturali.

Sono supportati da approfondite analisi storiche, tipologiche e morfologiche che prendono in esame la configurazione e i caratteri architettonici dell'edificio o complesso edilizio. Tali analisi devono essere supportate da idoneo rilievo storico-critico, così come disciplinato dal Regolamento Edilizio, obbligatorio per gli interventi di cui al comma 2 lett. c) e d) , volto ad assicurare:

  • - la piena compatibilità con l'impianto morfo-tipologico dell'immobile;
  • - la tutela e conservazione degli elementi tipologici, formali, costruttivi e strutturali che qualificano il valore dell'immobile, garantendo, in particolare, la conservazione dei materiali, delle tecniche costruttive, degli elementi decorativi originari;
  • - la conservazione dell'autenticità storico-costruttiva del sistema di aggregazione volumetrica e di stratificazione dell'edificio o complesso edilizio, nonché la salvaguardia dei caratteri spaziali degli ambienti che ne qualificano il valore architettonico;
  • - la conservazione e il mantenimento dell'unitarietà degli spazi scoperti e delle pertinenze;
  • - il mantenimento e l'integrità percettiva delle visuali panoramiche che si aprono da e verso le colline e la campagna.

4. Non sono consentiti:

  • - gli incrementi di superficie utile (SU) e di volume complessivo (Vtot) ad esclusione di quella consentita dal successivo punto 5;
  • - le modifiche della sagoma;
  • - le modifiche alle coperture, tali comunque da determinare aumenti di volumetria complessiva e/o consentire incrementi della superficie calpestabile interna del fabbricato/SCal);
  • - le modifiche alle caratteristiche tipologiche delle strutture orizzontali esistenti e alle relative quote di calpestio, fatti salvi gli interventi strettamente necessari per il consolidamento e la realizzazione o modifica di collegamenti verticali secondari e di una modesta variazione del piano di calpestio del piano terra, che non potrà essere maggiore di 20 cm.;
  • - le modifiche significative agli elementi strutturali verticali principali;
  • - i cordoli strutturali in elevazione;
  • - le modifiche dei prospetti, salvo il ripristino di aperture o configurazioni prospettiche preesistenti, debitamente documentate, fatte salve modeste nuove aperture da valutate all'interno del rilievo storico-critico;
  • - il frazionamento, anche con opere a verde, delle aree di pertinenza edilizia storicizzate come definita dall'Art. 85 delle presenti Norme;
  • - la stonacatura, neanche parziale, delle facciate;
  • - i tamponamenti di logge, tettoie e porticati esistenti, anche mediante la semplice apposizione di infissi;
  • - le demolizioni di volumi secondari e loro relativi accorpamenti costituenti il sistema storicamente consolidato che ne comportino la destrutturazione, salvo la demolizione, senza la ricostruzione, di superfetazioni;
  • - gli sbancamenti di terreno, volti a migliorare la fruibilità e la salubrità di locali interrati o seminterrati, tali da alterare la tipologia dell'edificio, la corografia dei luoghi e l'aumento dei piani visibili dell'edificio;
  • - l'abbattimento degli alberi e del complessivo disegno dei parchi storici, ad eccezione degli interventi legati a problematiche di stabilità o fitosanitarie. Nei parchi e giardini storici sono ammessi interventi volti alla sostituzione degli individui arborei certificati come staticamente pericolosi o morti con esemplari adulti di identica specie;
  • - la riduzione delle aree di pertinenza agricola, che nel caso di frazionamento tale superficie non deve essere inferiore a 2000 mq.;
  • - La realizzazione di forni, gazebo e simili;
  • - la realizzazione di cappotti termici sulle facciate;
  • - l'installazione di impianti tecnologici sulle facciate quali condizionatori e impianti di climatizzazione dotati di unità esterna, caldaie, parabole, antenne e simili, tubi, condotte di impianti a rete.

5. Sono consentiti alle unità immobiliari abitative:

  • - un soppalco con superficie utile non superiore ad 1/3 della superficie utile del vano da soppalcare, riservando un'altezza minima di ml. 2,40 nella parte sottostante il soppalco e a condizione che non siano presenti decorazioni, soffitti a cassettoni o decorati o altre caratteristiche tipologiche da preservare e che il soppalco sia posizionato almeno a 20 cm sopra l'architrave delle aperture;
  • - una piscina e impianti sportivi ad uso privato quali campi da tennis e simili nelle aree di pertinenza edilizia a condizione che siano rispettate tutte le prescrizioni previste dall'art.87 delle presenti Norme e dal Regolamento Edilizio;
  • -
  • - un lucernario per unità immobiliare per l'accesso in sicurezza in copertura complanare alla falda del tetto, di dimensioni 70 cm per 1,20 m.;
  • - un locale accessorio da realizzarsi nelle aree di pertinenza edilizia di superficie edificabile (SE) fino al 20% della superficie edificata esistente (SE) dell'unità abitativa e comunque non superiore a 25 mq di superficie edificabile (SE). E' ammessa la realizzazione del locale accessorio solo in presenza di una naturale differenza di quote tale da rendere il locale completamente seminterrato con un unico fronte fuori terra dotato di una unica apertura e con altezza utile (HU) di m. 2,40. Non sono ammesse rampe esterne di accesso, né sbancamenti o riporti di terreno tali da alterare la corografia dei luoghi, salvo l'abbassamento della quota del terreno antistante l'accesso fino a mt. 0,50. Tale superficie accessoria è realizzata in alternativa alla serra;
  • - una serra in ferro/legno e vetro nelle aree di pertinenza edilizia di mq 10 con altezza massima (HMax) di ml 2,20 semplicemente appoggiata a terra, finalizzata al solo ricovero di piante e attrezzi da giardino da realizzarsi in alternativa alla superficie accessoria sopra descritta;
  • - un volume tecnico interrato o seminterrato con altezza massima fuori terra di mt. 1,50, delle dimensioni strettamente necessarie all'alloggiamento di apparecchiature tecnologiche e comunque non superiore a 6 mq di (SU), solo ove le vigenti norme di sicurezza non consentano l'utilizzazione di vani esistenti. In tal caso il volume tecnico deve essere collocato fuori dalla proiezione dell'edificio soprastante, fermo restando quanto disposto dal successivo punto 10;
  • - un pergolato in ferro/legno di mq 18 con sezioni modeste, atte al solo sostegno di un rampicante o di un impianto fotovoltaico, da localizzare in aderenza al fabbricato o nell'area di pertinenza edilizia, in questo ultimo caso la sua localizzazione non deve occludere visuali e né deve assumere un ruolo preminente all'interno del complesso edilizio e in ogni caso deve sfruttare i dislivelli naturali del terreno, nel caso non ve ne siano, deve inserirsi in un sistema di verde che attenui gli impatti visivi;
  • - una tettoia, per il ricovero di automezzi, realizzata in legno o ferro di mq 25 (SC) di superficie coperta e con altezza massima di ml 2,40, priva di tamponamenti esterni, configurata come struttura distinta dai fabbricati dal punto di vista morfotipologico e strutturale, da installare nelle pertinenze edilizie impermeabili o nel verde privato a corredo degli edifici. La struttura non dovrà avere pavimentazioni impermeabili, salvo i casi in cui non sia installata nelle pertinenze edilizie impermeabili. La copertura, a unica falda inclinata e di tavolato in assito di legno, può essere protetta da una copertura in rame ovvero in cotto con i soli embrici alternati nella disposizione, in marsigliesi o da pannelli fotovoltaici. In ogni caso la tettoia deve essere localizzata in modo da non occludere visuali e facciata principale e comunque non deve assumere un eccessivo rilievo nei confronti del complesso edilizio, pertanto è preferibile sfruttare i dislivelli naturali oppure un sistema di verde tale da attenuare gli impatti visivi e comunque tale intervento deve essere opportunamente valutato con appropriati foto inserimenti o rendering ";
  • - gli ampliamenti della superficie edificabile (SE) di mq. 50 nelle aree di pertinenza degli esercizi commerciali, a condizione che siano realizzati in ferro/legno e vetro, con i caratteri del giardino d'inverno, e che l'intervento sia accompagnato dal rilievo storico-critico come disciplinato dal Regolamento Edilizio.

E' in ogni caso prescritto il rispetto delle disposizioni del P.I.T. / Piano Paesaggistico Regionale, recepite ai successivi punti 9 e 10.

6. Fermo restando il rispetto del limite di superficie edificata (SE) per ciascuna unità immobiliare residenziale pari a mq 90, l'eventuale frazionamento in più unità immobiliari è consentito solo nell'ambito di interventi di carattere sistematico conformi a quanto sopra specificato, e che in ogni caso non introducano separazioni o elementi incongrui nelle parti dell'edificio o del complesso edilizio dotate di una propria individualità e unitarietà architettonica e funzionale, né si pongano in contraddizione con le stratificazioni aggregative, descritte nel rilievo storico-critico, che hanno dato luogo alla configurazione attuale dell'immobile.

Fatte salve eventuali diverse disposizioni della normativa statale o regionale, è ammessa , previo parere favorevole della ASL competente per territorio, la deroga alle vigenti norme igienico-sanitarie per quanto riguarda altezze, rapporti illuminanti, ventilazione naturale, superficie minima dei vani, ove il rispetto puntuale di tali disposizioni comporti contrasto con gli obiettivi culturali e le esigenze di tutela di cui al presente articolo.

7. Gli interventi edilizi sugli immobili di cui al presente articolo, in quanto ricadenti in zona dichiarata a rischio sismico in base alla normativa vigente, comprendono opere di miglioramento strutturale non comportanti modifiche della sagoma.

8. Fatta eccezione per interventi localizzati di natura meramente manutentiva, o di consolidamento strutturale, gli elaborati tecnici di progetto e del rilievo storico-critico riferiti ad edifici o complessi edilizi di Classe B devono contenere la rappresentazione delle rispettive aree di pertinenza (parchi storici, giardini formali, pertinenze paesistiche storicizzate o meno) con l'individuazione e la descrizione dei caratteri identificativi e degli elementi qualificanti (percorsi interni, pavimentazioni, aiuole, limonaie, grotte, fontane, arredi, formazioni arboree decorative, muri storici di perimetrazione e di sistemazione del terreno, opere di regimazione delle acque, terrazzamenti, etc.), nonché una dettagliata descrizione dei relativi interventi di conservazione e/o di valorizzazione, ove previsti, da attuarsi nel rispetto delle disposizioni di cui ai successivi punti 9 e 10.

9. Con riferimento alle direttive e prescrizioni contenute nel P.I.T. / Piano Paesaggistico Regionale, gli interventi che interessano edifici o complessi edilizi di Classe B sono soggetti al rispetto delle seguenti disposizioni:

  • - siano conservati gli aspetti esteriori, utilizzando soluzioni formali, materiali e cromie compatibili e coerenti e mantenendo l'unitarietà delle aree libere;
  • - sia garantita la compatibilità tra destinazione d'uso prescelta e valore storico architettonico dell'immobile;
  • - il mantenimento del carattere distintivo del rapporto di gerarchia tra edifici principali e di pertinenza attraverso la conservazione dei caratteri estetico-percettivi che contraddistinguono tale sistema;
  • - gli interventi per il miglioramento del risparmio energetico siano realizzati nel rispetto dei caratteri architettonici ed edilizi aventi elevato valore storico-architettonico, privilegiando soluzioni che inseriscano i nuovi spessori a ridosso di pareti interne e all'intradosso dei solai;
  • - l'installazione di nuovi impianti, l'adeguamento e/o rifacimento di quelli preesistenti siano previsti secondo soluzioni di adeguata qualità progettuale, con l'adozione di soluzioni tecnologiche compatibili con i valori storico-paesaggistici, privilegiando i sistemi di tipo centralizzato;
  • - l'installazione degli impianti per la produzione di energia da pannelli fotovoltaici e solari sia progettata in relazione alle caratteristiche dell'immobile e alle visuali intercettate, impiegando adeguate soluzioni tecnologiche, geometriche, cromatiche e di messa in opera, affinché non siano eccessivamente visibili gli elementi di bordo e di supporto e non sia interessata l'intera falda, lasciando intorno all'impianto una congrua fascia della copertura libera, con ampiezza maggiore sul lato di gronda. I serbatoi o altri elementi accessori andranno posti all'interno dei volumi costruiti;
  • - sia mantenuto il carattere distintivo del rapporto di gerarchia tra edifici principali e di pertinenza attraverso la conservazione dei caratteri estetico-percettivi che contraddistinguono tale sistema.

10. Ferme restando le limitazioni e/o prescrizioni dettate dall'Art. 122 "Giardini formali e storici", gli interventi che interessano i parchi, i giardini, e le aree di pertinenza edilizia storicizzate degli edifici o complessi edilizi di Classe B sono soggetti, in conformità con il P.I.T. / Piano Paesaggistico Regionale, al rispetto delle seguenti disposizioni:

  • - sia mantenuta l'unitarietà delle aree libere e degli spazi pertinenziali;
  • - siano mantenute le medesime caratteristiche delle recinzioni esistenti non di recente formazione e qualora assenti le nuove siano realizzate con gli stessi caratteri di analoghe recinzioni storicizzate presenti in complessi di eguale valore storico-architettonico;
  • - sia conservato l'assetto figurativo delle dotazioni vegetazionali di corredo di valore storico-tradizionale, con particolare riferimento ai filari alberati;
  • - venga mantenuta la relazione spaziale funzionale e percettiva tra insediamento e paesaggio agrario circostante, storicamente strutturante il contesto territoriale;
  • - siano mantenuti i coni e i bersagli visivi (fondali, panorami e skylines);
  • - siano preservate le opere complementari (percorsi, serre, limonaie, grotte, fontane, muri di perimetrazione e di sistemazione del terreno, opere di regimentazione delle acque, aiuole, giardini, annessi e quant'altro concorre a definirne il valore identitario);
  • - in presenza di parco o giardino o resede, originario o comunque storicizzato, sia mantenuta l'unitarietà percettiva delle aree, degli spazi pertinenziali comuni e dei percorsi, evitandone la frammentazione con delimitazioni strutturali anche di tipo vegetale (siepi), con pavimentazioni non omogenee e l'introduzione di elementi di finitura e di arredo in contrasto con la leggibilità del carattere strutturante del sistema;
  • - i sistemi e i metodi di illuminazione privata garantiscano la qualità, il risparmio energetico e la compatibilità con il contesto evitando l'esaltazione scenografica del singolo edificio, a favore di una luce diffusa e soffusa e che sia evitata ogni forma d'irradiazione di luce al di fuori delle aree a cui essa è funzionalmente dedicata e, in particolare, verso la volta celeste;
  • - siano garantiti il recupero e il mantenimento della viabilità storica.