Norme Tecniche di attuazione del Piano Operativo

1. Gli edifici o complessi edilizi di Classe C sono identificati con apposito segno grafico nella Tavola "Disciplina dei suoli e degli insediamenti".

Negli edifici o complessi edilizi di Classe C sono ammesse le seguenti categorie funzionali e/o destinazioni d'uso, così come disciplinate dal Titolo VI "Disciplina delle funzioni" delle presenti Norme:

• - Residenza;
• - Direzionale e servizi privati;
• - Commercio al dettaglio: limitatamente agli esercizi di vicinato;
• - Servizi pubblici;
• - Agricola e funzioni connesse.

2. Gli interventi ammessi, nei limiti di seguito indicati, sono:

• a) manutenzione ordinaria MO;
• b) manutenzione straordinaria MS;
• c) Restauro e risanamento conservativo RRC(Art. 77);
• d) Ristrutturazione conservativa RC1 (Art. 78);
• e) Ristrutturazione conservativa RC2 nei limiti di seguito indicati;
• f) Realizzazione di interventi pertinenziali nei limiti di seguito indicati IP;
• g) Addizioni volumetriche nei limiti di seguito indicati AV;
• h) Interventi di nuova edificazione limitatamente alla realizzazione di piscine e impianti sportivi privati NE.

3. Gli interventi di Ristrutturazione conservativa RC2 sono disciplinati dal presente articolo con riferimento al "Territorio rurale". Gli interventi ammissibili sugli edifici o complessi edilizi di Classe C, comunque denominati ai sensi delle vigenti norme statali e/o regionali, sono essenzialmente finalizzati al recupero funzionale degli organismi edilizi e alla trasmissione alle generazioni future dei valori culturali, che ancora permangono in detti complessi edilizi.

Fermo restando il rispetto del limite di superficie edificata (SE) per ciascuna unità immobiliare residenziale pari a mq 90, l'eventuale frazionamento in più unità immobiliari è consentito solo nell'ambito di interventi di carattere sistematico conformi a quanto di seguito specificato, e che in ogni caso non introducano elementi incongrui nelle parti dell'edificio o del complesso edilizio, né si pongano in contraddizione con le stratificazioni aggregative che hanno dato luogo alla configurazione attuale dell'immobile.

Gli Interventi di riorganizzazione funzionale di edifici o di parti di essi, finalizzati o meno al mutamento della destinazione d'uso, eseguiti nel rispetto delle caratteristiche tipologiche, formali e strutturali dell'organismo edilizio, con l'impiego di appropriate tecniche costruttive che garantiscano la salvaguardia degli elementi architettonici e decorativi caratterizzanti l'edificio.

Sono supportati da approfondite analisi storiche, tipologiche e morfologiche che prendono in esame la configurazione e i caratteri architettonici dell'edificio o complesso edilizio. Tali analisi devono essere dimostrate attraverso il rilievo storico-critico, così come disciplinato dal Regolamento Edilizio, obbligatorio per gli interventi di cui al comma 2 lett. e) ed f), e che assicurino pertanto:

• - la piena compatibilità con l'impianto morfo-tipologico dell'immobile;
• - la tutela e conservazione degli elementi formali e costruttivi che qualificano il valore dell'immobile, garantendo, in particolare, la conservazione dei materiali, delle tecniche costruttive degli elementi decorativi originari;
• - la conservazione dell'autenticità storico-costruttiva del sistema di aggregazione volumetrica e di stratificazione dell'edificio o complesso edilizio;
• - il mantenimento e l'integrità percettiva delle visuali panoramiche che si aprono da e verso le colline e la campagna.

3. Non sono consentiti:

• - la demolizione totale o parziale del fabbricato, fatta eccezione per l'eliminazione di eventuali superfetazioni e/o per l'esecuzione di limitatissimi interventi di sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio che si rendano indispensabili per motivi di sicurezza statica, debitamente documentati;
• - le modifiche della sagoma, salvo l'inserimento del cordolo strutturale come previsto dal successivo comma;
• - le modifiche alle facciate, le quali devono essere supportate da un rilievo storico- critico nel caso in cui le modifiche coinvolgano in modo sistematico l'intera singola facciata;
• - gli incrementi della volumetria complessiva(Vtot), ad esclusione dell'inserimento del cordolo strutturale;
• - la realizzazione di logge, portici, balconi, terrazze, terrazze a tasca e verande;
• - il tamponamento di logge, tettoie e porticati esistenti, anche mediante la semplice apposizione degli infissi;
• - gli sbancamenti di terreno, volti a migliorare la fruibilità e la salubrità di locali interrati o seminterrati, tali da alterare la tipologia dell'edificio, la corografia dei luoghi e l'aumento dei piani visibili dell'edificio;
• - la riduzione delle aree di pertinenza agricola e comunque nel caso di frazionamento tale superficie non potrà essere inferiore a 2000 mq;
• - l'isolamento termico a cappotto sulle facciate degli edifici in pietra, in muratura a faccia vista e sulle facciate con decorazioni in rilievo;
• - la stonacatura, neanche parziale, delle facciate;
• - l'installazione di impianti tecnologici sulle facciate quali condizionatori e impianti di climatizzazione dotati di unità esterna, caldaie, parabole, antenne e simili, tubi, condotte di impianti a rete;

4. Sono consentiti alle unità immobiliari abitative:

• - i seguenti incrementi di superficie accessoria (SA):
• - le cantine poste sotto il sedime dell'edificio, con accesso interno;
• - un locale accessorio esterno all'involucro edilizio da realizzarsi nelle aree di pertinenza edilizia con una superficie edificabile (SE) massima fino al 20% della superficie edificata (SE) dell'unità abitativa fino ad un massimo di 25 mq di SE, a condizione che nell'area di pertinenza edilizia vi sia una naturale differenza di quote, tale da rendere il locale completamente seminterrato, con un unico fronte fuori terra e con altezza utile (HU) di m. 2,40. Non sono ammesse rampe esterne di accesso, né sbancamenti o riporti di terreno tali da alterare la corografia dei luoghi, salvo l'abbassamento della quota del terreno antistante l'accesso fino a mt. 0,50. Tale superficie accessoria è realizzata in alternativa alla serra e al manufatto in legno per gli attrezzi da giardino;
• - un volume tecnico interrato o seminterrato con altezza massima fuori terra di 1,50 mt, delle dimensioni strettamente necessarie all'alloggiamento di apparecchiature tecnologiche e comunque non superiore a 6 mq di (SU), solo ove le vigenti norme di sicurezza non consentano l'utilizzazione di vani esistenti;
• - l'isolamento termico a cappotto esterno ai muri dell'intero involucro edilizio, salvo che per gli edifici in pietra, in muratura a faccia vista e per le facciate con decorazioni in rilievo;
• - modeste modifiche alle coperture, tali comunque da non determinare aumenti della volumetria complessiva e/o consentire incrementi della superficie calpestabile interna del fabbricato (SCal);
• - un soppalco con superficie utile non superiore ad 1/3 della superficie utile del vano da soppalcare, riservando un'altezza minima di ml. 2,40 nella parte sottostante il soppalco e a condizione che non siano presenti decorazioni, soffitti a cassettoni o decorati o altre caratteristiche tipologiche da preservare e che il soppalco sia posizionato almeno a 20 cm sopra l'architrave delle aperture;
• - modesti aggetti max 1,20 mt a copertura di porte e finestre al piano terra in coppi e tegole o ferro e vetro;
• - gli incrementi di superficie utile (SU) all'interno della sagoma dell'edificio. Gli interventi derivanti da modesti spostamenti dei solai non potranno essere comunque superiori a 30 cm;
• - un cordolo strutturale di 30 cm in elevazione da rendere completamente uniforme con la facciata;
• - un lucernario per unità immobiliare per l'accesso in sicurezza in copertura complanare alla falda del tetto, di dimensioni 70 cm per 1,20 m.;
• - un pergolato in ferro/legno di mq 18 con sezioni modeste, atte al solo sostegno di un rampicante o di un impianto fotovoltaico, da localizzare in aderenza al fabbricato o nell'area di pertinenza edilizia, in questo ultimo caso la sua localizzazione non deve occludere visuali e né deve assumere un ruolo preminente all'interno del complesso edilizio e in ogni caso deve sfruttare i dislivelli naturali del terreno, nel caso non ve ne siano, deve inserirsi in un sistema di verde che attenui gli impatti visivi;
• - una tettoia, per il ricovero di automezzi, realizzata in legno o ferro di mq 25 (SC) di superficie coperta e con altezza massima di ml 2,40, priva di tamponamenti esterni, configurata come struttura distinta dai fabbricati dal punto di vista morfotipologico e strutturale, da installare nelle pertinenze edilizie impermeabili o nel verde privato a corredo degli edifici. La struttura non dovrà avere pavimentazioni impermeabili, salvo i casi in cui non sia installata nelle pertinenze edilizie impermeabili. La copertura, a unica falda inclinata e di tavolato in assito di legno, può essere protetta da una copertura in rame ovvero in cotto con i soli embrici alternati nella disposizione, in marsigliesi o da pannelli fotovoltaici. In ogni caso la tettoia deve essere localizzata in modo da non occludere visuali e facciata principale e comunque non deve assumere un eccessivo rilievo nei confronti del complesso edilizio, pertanto è preferibile sfruttare i dislivelli naturali oppure un sistema di verde tale da attenuare gli impatti visivi e comunque tale intervento deve essere opportunamente valutato con appropriati foto inserimenti o rendering;
• - una piscina e impianti sportivi ad uso privato nelle aree di pertinenza edilizia a condizione che siano rispettate tutte le prescrizioni previste dal Regolamento Edilizio e dall'art. 87 delle presenti Norme;
• - i manufatti pertinenziali privi di rilevanza edilizia la cui realizzazione non interessi l'edificio principale e a condizione che rispettino le prescrizioni del Regolamento Edilizio e dei successivi commi 5 e 6;
• - un solo manufatto o superficie accessoria, per ogni unità abitativa, alternativamente individuabile fra:

o una serra in ferro/legno e vetro di 10 mq di (SA) con altezza massima (HMax) di 2,20 m per il ricovero di piante e attrezzi da giardino;

o un piccolo manufatto per attrezzi da giardino in legno di 9,00 mq di (SE) con altezza massima (HMax) m. 2,20, privo di qualsiasi impianto, semplicemente appoggiato a terra e con le caratteristiche disciplinate dal Regolamento Edilizio;

o un locale accessorio esterno all'involucro edilizio sopra descritto;

• - gli ampliamenti della superficie edificabile (SE) di mq. 50 nelle aree di pertinenza degli esercizi commerciali, a condizione che siano realizzati in ferro/legno e vetro, con i caratteri del giardino d'inverno, e che l'intervento sia accompagnato dal rilievo storico-critico come disciplinato dal Regolamento Edilizio.

5. Con riferimento alle direttive e prescrizioni contenute nel P.I.T. / Piano Paesaggistico Regionale, gli interventi che interessano edifici o complessi edilizi di Classe C sono soggetti al rispetto delle seguenti disposizioni:

• - il mantenimento del carattere distintivo del rapporto di gerarchia tra edifici principali e di pertinenza attraverso la conservazione dei caratteri estetico-percettivi che contraddistinguono tale sistema;
• - l'installazione di nuovi impianti, l'adeguamento e/o rifacimento di quelli preesistenti siano previsti secondo soluzioni di adeguata qualità progettuale, con l'adozione di soluzioni tecnologiche compatibili con i valori storico-paesaggistici, privilegiando i sistemi di tipo centralizzato;
• - l'installazione degli impianti per la produzione di energia da pannelli fotovoltaici e solari sia progettata in relazione alle caratteristiche dell'immobile e alle visuali intercettate. Per il mero appoggio di elementi sulla copertura, si dovranno impiegare adeguate soluzioni tecnologiche, geometriche, cromatiche e di messa in opera, affinché non siano eccessivamente visibili gli elementi di bordo e di supporto e non sia interessata l'intera falda, lasciando intorno all'impianto una congrua fascia della copertura libera, con ampiezza maggiore sul lato di gronda. I serbatoi o altri elementi accessori andranno posti all'interno dei volumi costruiti.

6. Gli interventi che interessano i giardini e in genere le aree di pertinenza storicizzate sono soggetti, in conformità con il P.I.T. / Piano Paesaggistico Regionale, al rispetto delle seguenti disposizioni:

• - siano mantenute le medesime caratteristiche delle recinzioni esistenti e qualora assenti le nuove siano realizzate con gli stessi caratteri di analoghe recinzioni presenti in complessi di eguale valore stoico-culturale;
• - sia conservato l'assetto figurativo delle dotazioni vegetazionali di corredo di valore storico-tradizionale, con particolare riferimento ai filari alberati;
• - venga mantenuta la relazione spaziale funzionale e percettiva tra insediamento e paesaggio agrario circostante, storicamente strutturante il contesto territoriale;
• - siano mantenuti i coni e i bersagli visivi (fondali, panorami e skylines);
• - siano conservati gli aspetti esteriori, utilizzando soluzioni formali, materiali e cromie compatibili e coerenti;
• - siano preservate le opere complementari (percorsi, muri di perimetrazione e di sistemazione del terreno, opere di regimazione delle acque, giardini, annessi e quant'altro concorre a definirne il valore identitario);
• - in presenza delle aree di pertinenza storicizzate, così come disciplinato dall'art. 85 "Aree di pertinenza", sia mantenuta l'unitarietà percettiva delle aree, degli spazi pertinenziali comuni e dei percorsi, con pavimentazioni omogenee e senza l'introduzione di elementi di finitura e di arredo in contrasto con la leggibilità del carattere strutturante del sistema;
• - i sistemi e i metodi di illuminazione privata garantiscano la qualità, il risparmio energetico e la compatibilità con il contesto evitando l'esaltazione scenografica del singolo edificio, a favore di una luce diffusa e soffusa e che sia evitata ogni forma d'irradiazione di luce al di fuori delle aree a cui essa è funzionalmente dedicata e, in particolare, verso la volta celeste;
• - siano garantiti il recupero e il mantenimento della viabilità storica.