Art. 65 Aree di Trasformazione
1. Le schede, di cui all'allegato "A" alle presenti Norme - "Schede norma delle aree di trasformazione", disciplinano gli interventi ammessi negli ambiti soggetti a pianificazione attuativa ovvero a progetti unitari convenzionati e a permesso di costruire convenzionato, specificando gli interventi consentiti, le destinazioni d'uso, la dotazione degli standard prescritti e aggiuntivi, le condizioni di fattibilità geologica, idraulica, sismica e idrogeologica e le condizioni alla trasformabilità per gli aspetti ambientali. Le previsioni contenute nelle schede Norma delle aree di trasformazione perdono efficacia alla scadenza quinquennale dall'approvazione del Piano Operativo, ad esclusione della Scheda Norma ATU11 "Area Caldini-Faggi", la quale perde efficacia dall'approvazione della variante al Regolamento Urbanistico e precisamente trenta giorni successivi alla pubblicazione della variate sul B.U.R.T. n. 28 del 11 luglio 2018. Successivamente a tale scadenza, alle aree della Scheda Norma AT11"Area Caldini-Faggi" si applica la disciplina delle aree non pianificate di cui all'art. 105 della L.R.65/2014.
2. Nelle more dell'attuazione del piano attuativo o dei progetti unitari convenzionati o del rilascio del permesso di costruire convenzionato, sulle consistenze legittime presenti all'interno delle aree di trasformazione di cui all'allegato "A" alle presenti Norme, sono consentiti solo interventi di MO Manutenzione Ordinaria e MS Manutenzione Straordinaria,senza mutamento della destinazione d'uso.
3. Nelle "Schede norma delle aree di trasformazione " è indicata, a soli fini conoscitivi e di monitoraggio, una stima delle consistenze presenti, mentre l'esatta indicazione delle quantità e delle destinazioni d'uso esistenti e legittime dovrà essere comprovata a cura del proponente in sede di presentazione del piano attuativo e del progetto unitario convenzionato, ovvero, quando prescritto, del permesso di costruire convenzionato.
4. Laddove vengano interessate porzioni di territorio non impermeabilizzato la progettazione dell'intervento dovrà essere accompagnata da un rilievo puntuale delle specie arboree e vegetali significative, degli eventuali habitat, anche di recente formazione e dell'esistente regimazione delle acque superficiali.
5. Il perimetro delle "Schede norma delle aree di trasformazione ", previo accertamento da parte dei competenti uffici comunali, è suscettibile di rettifiche o modifiche di dettaglio di carattere non sostanziale a seguito di approfondimenti eseguiti in sede di proposta del piano attuativo e del progetto unitario convenzionato, ovvero, quando prescritto, del permesso di costruire convenzionato. La proposta di rettifica o modifica non sostanziale dovrà essere adeguatamente motivata con oggettivi riferimenti allo stato dei luoghi, quali i segni naturali o antropici, aree gravate da usi civici o da servitù prediali.
La suddetta rettifica del perimetro della Scheda norma non costituisce variante al presente Piano Operativo.
6. Resta comunque ferma l'applicazione del contributo straordinario di cui all'art. 16, comma 4, lett. D-ter del D.P.R. 380/2001 nei casi previsti dalla suddetta norma.
7. Le schede di trasformazione del Territorio Urbanizzato sono raggruppate a seconda del tipo di trasformazione urbana proposta e a secondo della zona omogenea interessata:
| Territorio Urbanizzato - TU | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Aree di trasformazione degli assetti insediativi | |||||
| Ambito urbano | Sigla PO | Denominazione | Obiettivi | Destinazioni d'uso | Modalità di attuazione |
| Rosano | ATU1 | Parco di Rosano | Qualificazione degli insediamenti | Commerciale al dettaglio | Progetto unitario convenzionato - PUC |
| Rignano | ATU3 | Via Garibaldi | Riqualificazione degli assetti insediativi storici | Residenza | Progetto unitario convenzionato - PUC |
| ATU4 | Via Dalla Chiesa | Completamento puntuale degli assetti insediativi | Residenza | Permesso di costruire convenzionato | |
| ATU5 | Ex Cementificio Bruschi | Rigenerazione degli assetti insediativi | Residenza | Piano attuativo di iniziativa privata - PA | |
| Pian dell'Isola | ATU6 | Pian dell'Isola 1 | Completamento puntuale degli assetti insediativi produttivi | Commerciale al dettaglio | Permesso di costruire convenzionato |
| ATU7 | Pian dell'Isola 2 | Completamento puntuale degli assetti insediativi produttivi | Industriale e artigianale | Permesso di costruire convenzionato | |
| ATU8 | Pian dell'Isola 3 | Completamento puntuale degli assetti insediativi produttivi | Industriale e artigianale | Permesso di costruire convenzionato | |
| ATU13 | Sentiero ciclo-pedonale dell'Arno | Qualificazione degli insediamenti | Servizi pubblici (Aree per la mobilità dolce ciclopiste e ciclovie - Aree per spazi pubblici attrezzati a parco e per il gioco e lo sport - Viabilità) | Progetto di opera pubblica | |
| Troghi | ATU9 | Colombaiotto | Completamento dell'assetto insediativo | Residenza | Progetto unitario convenzionato - PUC |
| ATU10 | Polo scolastico di Troghi | Qualificazione degli insediamenti | Servizi pubblici (Aree per l'istruzione) | Progetto di opera pubblica | |
| ATU11 | Area Caldini Faggi | - | Commerciale al dettaglio | Piano attuativo di iniziativa privata - PA | |
| Cellai | ATU12 | Parcheggio La Luna | Qualificazione degli insediamenti | Parcheggi | Progetto di opera pubblica |
8. Le schede di trasformazione del Territorio rurale riguardano le funzioni non agricole presenti nel territorio rurale e sono raggruppate a seconda del tipo di intervento che si rivela necessario per eliminare funzioni e insediamenti incongrui con i caratteri del territorio rurale. Altre trasformazioni invece si rivelano necessarie per il mantenimento di funzioni produttive, che pur non essendo agricole, sono considerate congrue con il territorio rurale e ne consentono il carattere polifunzionale.
| Territorio Rurale - TR | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Aree di trasformazione con destinazioni d'uso non agricole | |||||
| Territorio Rurale | ATR1 | CTE - Il Colle | Trasformazione degli insediamenti incongrui | Direzionale e servizi privati - Annesso rurale | Permesso di costruire convenzionato |
| ATR2 | Pagnana | Trasformazione degli insediamenti incongrui | Direzionale e di servizi privati/Turistico- ricettivo (industriale e artigianale esistente) | Piano attuativo di iniziativa privata - PA | |
| ATR3a | Il Pruno | Trasformazione degli insediamenti congrui produttivi | Turistico - ricettivo | Progetto unitario convenzionato - PUC | |
| ATR3b | Campolungo | Trasformazione degli insediamenti congrui produttivi | Turistico - ricettivo | Progetto unitario convenzionato - PUC | |
| ATR4 | Le Corti | Trasformazione degli insediamenti incongrui | Residenza | Progetto unitario convenzionato - PUC | |
| ATR5 | Lago dei Pioppi | Commerciale al dettaglio | Permesso di costruire convenzionato | Permesso di costruire convenzionato | |
| ATR6 | Ex Montecchi di Troghi | Trasformazione degli insediamenti incongrui | Commerciale al dettaglio - Direzionale e servizi privati/Turistico-ricettivo | Piano attuativo di iniziativa privata - PA | |
| ATR7 | Parco ricreativo didattico Via vecchia Aretina | Trasformazione degli insediamenti congrui produttivi | Servizi pubblici (Aree per spazi pubblici attrezzati a parco e per il gioco e lo sport) - Direzionale e servizi privati | Progetto unitario convenzionato - PUC | |
| ATR8 | La Chiocciola | Trasformazione degli insediamenti congrui produttivi | Commerciale al dettaglio | Permesso di costruire convenzionato | |
| ATR9 | Il Frassine | Trasformazione degli insediamenti incongrui | Residenza | Progetto unitario convenzionato - PUC | |
| ATR10 | Campeggio il Poggetto | Trasformazione degli insediamenti congrui produttivi | Turistico - ricettivo | Progetto unitario convenzionato - PUC | |
| ATR12 | Madonna di Sezzano | Qualificazione degli insediamenti | Viabilità | Progetto di opera pubblica | |
| ATR13 | Sentiero ciclo-pedonale dell'Arno | Qualificazione degli insediamenti | Servizi pubblici (Aree per la mobilità dolce ciclopiste e ciclovie - Aree per spazi pubblici attrezzati a parco e per il gioco e lo sport - Viabilità) | Progetto di opera pubblica | |
9. Le facoltà edificatorie di cui all'art. 100 della L.R. Toscana n. 65/2014 sono espresse con il parametro (SE) (Superficie edificabile/edificata) e sono generate dall'applicazione dell'indice territoriale di edificabilità alla superficie dei suoli non edificati soggetti a trasformazione.
10. Le Schede di Trasformazione individuano i suoli su cui è prevista l'edificazione, le aree o immobili da cedere al Comune e da destinare alla realizzazione di dotazioni di standard, attrezzature per attività collettive, opere pubbliche, nonché gli interventi di riqualificazione ambientale. Gli ambiti di trasformazione possono riguardare una o più aree oggetto di intervento, anche non contigue, così da configurarsi "comparti continui" e "comparti discontinui". Pertanto, nei casi in cui si prevede la perequazione urbanistica è necessaria la redazione di un piano di ricomposizione fondiaria comprendente le permute o le cessioni immobiliari tra tutti i soggetti aventi titolo, definito sulla base del progetto di dettaglio riferito all'intero ambito. Il rilascio o l'efficacia dei titoli abilitativi è subordinata alla sottoscrizione di atti con i quali sono effettuate le permute o cessioni immobiliari tra i soggetti aventi titolo.
11. Il "comparto continuo" è costituito da terreni contigui fra loro in relazione alle caratteristiche di fatto e di diritto. Ai suoli è applicato un indice perequativo territoriale che genera la capacità edificatoria realizzabile all'interno del comparto. L'indice perequativo è unico per tutti i terreni ricompresi all'interno del comparto ed è indicato nelle singole "Schede norma delle aree di trasformazione ". La scheda indica, all'interno del perimetro dei comparti, le aree oggetto della facoltà edificatoria e le aree di cessione o sottoposte a monetizzazione.
Nell'attuazione del comparto la capacità edificatoria è realizzata nelle aree specificatamente individuate (superficie fondiaria) di proprietà privata, mentre le restanti aree saranno cedute all'Amministrazione Comunale, prive della propria capacità edificatoria, salvo quelle aree che sono destinate alla edificabilità di edilizia residenziale sociale di proprietà pubblica. Nel caso del comparto continuo il trasferimento della facoltà edificatoria avviene tra terreni contigui ricadenti all'interno della stessa zona omogenea e dunque con valori immobiliari omogenei.
12. Il "comparto discontinuo" non è presente né nel territorio urbanizzato e né nel territorio rurale di questo Piano Operativo, ma nel caso si dovesse verificare una tale condizione il comparto discontinuo è formato dall'aggregazione di due o più terreni distanti fra loro o comunque separati da elementi esclusi dalla trasformazione. In questi casi i terreni inclusi nel comparto hanno le stesse caratteristiche di fatto e di diritto e dunque non risulta necessario l'applicazione di indici perequativi territoriali. Come per il comparto continuo, la scheda di trasformazione individua le aree oggetto della facoltà edificatoria e le aree di cessione, ovvero individua la quota minima di cessione oppure la monetizzazione delle aree.
13. Laddove, per la particolare previsione di trasformazione, dovesse rendersi molto articolata la redazione della scheda norma (percorsi pedoclicabili, viabilità) le schede previste per il territorio rurale potranno avere limitate porzioni ricadenti del territorio urbanizzato senza tuttavia cambiarne la natura di ATR. Allo stesso modo le schede previste per il territorio urbanizzato potranno avere limitate porzioni ricadenti nel territorio rurale senza tuttavia cambiarne la natura di ATU.