Norme Tecniche di attuazione del Regolamento Urbanistico

Art.13 Disciplina degli interventi nell'area della Tenuta di Rimigliano

1. Ambito di applicazione

1.1 La disciplina seguente si applica all'ambito della Tenuta di Rimigliano che è individuato nella Tav. P02 R.U. variante - estratto ed è inteso quale porzione del sub-sistema ambientale della pianura bassa (Pbs)

1.2 Per le porzioni di territorio esterne alla Tenuta di Rimigliano, classificate come sub-sistema Ambientale Pds e sub-sistema Ambientale Pbs, poiché ricomprese comunque nel Sistema territoriale della pianura costiera occidentale del vigente Piano Strutturale continuano a valere le salvaguardie contenute nella disciplina di quest'ultima.

2. Obiettivi

2.1 La presente disciplina ha lo scopo di perseguire ed attuare i seguenti obiettivi di governo del territorio:

  1. a. Valorizzazione e riqualificazione dell'azienda agricola finalizzato al mantenimento/recupero dell'attività agricola, del caratteristico paesaggio agro-forestale, dei livelli di permeabilità ecologica del territorio diffuso e delle eccellenze.
  2. b. Manutenzione, adeguamento e realizzazione di interventi di regimazione, difesa e di protezione idraulica dei suoli agricoli, anche quali opere per garantire l'accumulo delle risorse idriche necessarie all'attività agricola e di valorizzazione dei caratteri ambientali delle aree idromorfe e di bonifica;
  3. c. Riqualificazione e manutenzione della rete viaria poderale esistente, senza mutarne il loro aspetto di "strade bianche", anche ai fini di crearne un sistema di percorsi pedonali e per mezzi di trasporto non motorizzati;
  4. d. Valorizzazione del sistema e delle aree di pertinenza con il contenimento della superficie con destinazione residenziale rispetto a quanto previsto dal RU vigente e incentivazione del recupero della superficie nei poderi nella zona Nord della Tenuta con la revisione degli ambiti insediativi funzionali ad una migliore qualità complessiva degli interventi
  5. e. Potenziamento generale e qualificazione dell'offerta turistica ricettiva con l'insediamento di un albergo di elevata qualità secondo criteri di eco-sostenibilità e qualità ambientale e paesaggistica degli interventi.
  6. f. Gli ambiti di valore paesaggistico/ambientale e storico testimoniale saranno salvaguardati nella loro componente storico-identitaria-testimoniale

3. Invarianti strutturali

3.1 La presente disciplina individua quali invarianti strutturali i seguenti beni ricompresi nella Tenuta di Rimigliano, costituenti le componenti del paesaggio Sistema territoriale della pianura costiera occidentale del vigente Piano Strutturale e del sub-sistema ambientale della pianura bassa (Pbs)

  • - Le componenti della bonifica
  • - I suoli a residua vegetazione palustre e i canali della bonifica.(area palustre di Rimigliano)
  • - Le componenti dell'organizzazione territoriale
  • - I percorsi della maglia insediativa ed agraria;
  • - I nuclei poderali e i relativi suoli pertinenziali;
  • - L'unitarietà fondiaria e la conduzione agricola unitaria della Tenuta;
  • - I viali alberati, le formazione vegetazionali lineari e gli alberi camporili.
  • - Le emergenze storiche ed architettoniche
  • - Le tipologie edilizie e l'aspetto esteriore formale delle case coloniche.
  • - Le componenti paesaggistiche ed ecosistemiche
  • - Le aree boscate con particolare riferimento ai boschi costieri e planiziali di cui al PIT/PPR e a quelle rispondenti alla definizione di bosco dettata dall'art. 3 della L.R.T. 21 marzo 2000 n. 39 e dal relativo Regolamento di attuazione.

3.2 Per le parti di territorio esterne alla Tenuta classificate nel Regolamento Urbanistico come Pds e Sub-sistema Ambientale Pbs, si intendono comunque valide a tutti gli effetti le Invarianti Strutturali definite nella disciplina del vigente Piano Strutturale per il Sistema Territoriale della pianura costiera occidentale.

4. Interventi edilizi ammessi e destinazione d'uso

4.1. All'interno della Tenuta di Rimigliano, la Tavola Tav. P02 R.U. variante - estratto del Regolamento Urbanistico perimetra, gli ambiti d'intervento nei seguenti Nuclei poderali:

  1. 1. Nucleo poderale 1 - Chiusacce
  2. 2. Nucleo poderale 2 - Uguccione
  3. 3. Nucleo poderale 3 - Walfredo
  4. 4. Nucleo poderale 4 - Casa delle Guardie
  5. 5. Nucleo poderale 5 - Poggettino Contessa Lea
  6. 6. Nucleo poderale 6 - Sveva e Manfredi
  7. 7. Nucleo poderale 7 - Fossa Calda

4.2. Negli edifici presenti individuati nelle schede normative allegate, sono ammesse le seguenti categorie di interventi edilizi:

4.2.1. Per gli edifici che presentano caratteristiche architettoniche di valore storico testimoniale individuati con campitura rossa nelle schede normative, sono ammessi i seguenti interventi:

  1. a) Ristrutturazione edilizia ricostruttiva ai sensi della L.R. 65/2014 art. 134 lett. -h),
  2. b) Ristrutturazione edilizia conservativa ai sensi della L.R. 65/2014 art. 135 lett. -d),
  3. c) Restauro e risanamento conservativo ai sensi della L.R. 65/2014 art. 135 lett. -c),
  4. d) Manutenzione straordinaria ai sensi della L.R. 65/2014 art. 135 lett. -b,
  5. e) Sono ammessi anche interventi di demolizione e ricostruzione, con sagoma e posizione diversa, delle porzioni di edifici, che a seguito di approfondimenti e valutazioni in sede di progettazione edilizia, potranno essere individuate come superfetazioni o parti disorganiche non storicizzate del fabbricato.

4.2.2. Per gli edifici e per i manufatti che non presentano alcun valore storico testimoniale formale sono ammessi i seguenti interventi:

  1. a) Sostituzione edilizia mediante demolizione e recupero della S.L.P. per la ricostruzione di nuovi fabbricati negli ambiti dei nuclei poderali, ai sensi della L.R. 65/2014 art. 134 lett. -l), anche mediante trasferimento tra unità poderali diverse.
  2. b) Ristrutturazione edilizia ricostruttiva ai sensi della L.R. 65/2014 art. 134 lett. -h),

4.2.3. Nuova edificazione limitatamente alla struttura ricettiva alberghiera localizzata nell'ambito poderale Le Chiusacce

4.3 Il patrimonio edilizio esistente all'interno dei Nuclei Poderali a destinazione non agricola, a seguito della approvazione del PMAA in data 19.1.2012 Det. N. 26 e alla sottoscrizione del relativo atto d'obbligo in data 25.1.2012 n. 121.528

4.4 Per le strutture edilizie di nuova edificazione da realizzarsi nel Nucleo poderale Le Chiusacce è prevista la destinazione turistica ricettiva di tipo alberghiero così come definita dall'art. 18 e 19 della L.R. n. 86 del 20 dicembre 2016 e dal relativo Regolamento di attuazione nei limiti di S.L.P. indicata nel dimensionamento specifico.

4.5 Per tutti i manufatti e fabbricati oggetto di ordinanza di demolizione n° 32 del 1.4.2019 presenti nei Nuclei poderali e all'esterno di essi è prescritta la loro demolizione e ripristino delle aree pertinenziali.

5. Qualità morfologica degli interventi edilizi

5.1 La tipologia morfologica e le caratteristiche degli interventi dovranno essere coerenti con gli indirizzi e prescrizioni indicate per singolo nucleo poderale nelle schede normative specifiche allegate e con gli indirizzi, direttive, parametri e prescrizioni degli articoli seguenti.

5.2 Gli interventi previsti e disciplinati, oltre a quelli indicati al punto 4 delle presenti, norme sono:

  1. 1 Gli interventi di sistemazione delle aree dei Nuclei Poderali relativamente ai giardini, autorimesse interrate, pergole, tettoie ombreggianti, piscine, volumi tecnici, ecc..
  2. 2 Opere di urbanizzazione private per adeguamento della viabilità sia funzionale ai nuovi interventi che di sicurezza, la realizzazione di aree di sosta e di percorsi carrabili di accesso alle singole unità residenziali, il rinnovo e l'inserimento di nuove reti impiantistiche e dei sotto-servizi ( acquedotto e approvvigionamento idrico potabile e non, fognature e impianti di trattamento reflui e recupero acque, regimentazione e riutilizzo acque meteoriche, linee elettriche, telefonia, gas ecc.).
  3. 3 Interventi di riqualificazione ambientale e paesaggistica delle aree pertinenziali degli edifici, delle aree verdi e di quelle caratterizzate da forti elementi di degrado.
  4. 4 Interventi di riqualificazione produttiva, ambientale e paesaggistica delle aree agricole della Tenuta, come indicato nella variante al PMAA, esterne agli ambiti dei nuclei poderali ma connessi ed integrativi degli interventi in questi previsti.

6. Capacità insediativa ammessa

6.1 Gli interventi edilizi ammessi, come indicati al precedente punto 4, sono riferiti alle superfici degli edifici esistenti legittimi, che sono meglio definite negli elaborati allegati al R.U. vigente:

  1. 1. Abaco degli immobili esistenti legittimi
  2. 2. Documentazione fotografica degli immobili esistenti;
  3. 3. Tabella di calcolo della SLP ammessa al recupero calcolata secondo i dettami delle Norme sopra citate;
  4. 4. Perizia aerofotogrammetrica sulla consistenza e datazione della presenza degli edifici.

6.2 Il dimensionamento massimo ammesso per gli interventi edilizi di cui ai precedenti punti 4.2.1, 4.2.2. e 4.2.3 ammessi nelle unità poderali è di mq. 15.174 di S.L.P. , suddiviso, in modo prescrittivo, fra le seguenti destinazioni d'uso e tipologie di interventi, risulta il seguente:

  • - interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente di cui ai punti 4.2.1, e 4.2.2 con destinazione d'uso residenziale fino a S.L.P. mq. 9.074;
  • - interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente di cui ai punti 4.2.1 4.2.2 con destinazione d'uso turistico ricettiva alberghiera S.L.P. mq. 1.900
  • - interventi di nuova edificazione di cui al punto 4.2.3 con destinazione d'uso turistico ricettiva alberghiera S.L.P. mq 4.100"

6.3. Il dimensionamento e le destinazioni d'uso per ogni Nucleo Poderale sono i seguenti:

PODERI R.U. VIGENTE S.L.P. R.U ADOTTATO S.L.P. R.U CONTRODEDUZIONI S.L.P.
esistente nuova edificazione destinazione d'uso recupero esistente nuova edificazione destinazione d'uso recupero esistente nuova edificazione destinazione d'uso
NP 1 PODERE CHIUSACCE 959,58 mq residenziale 1.900,00 mq 5.100,00 mq turistico-ricettivo 1.900,00 4.100,00 Turistico ricettivo
NP 2 PODERE UGUCCIONE 974,93 mq residenziale 2.300,00 mq residenziale 2.274,00 residenziale
NP 3 PODERE WALFREDO 1306,96 mq residenziale 1.600,00 mq residenziale 1.000,00 residenziale
NP 4 PODERE CASA DELLE GUARDIE 2667,22 mq residenziale 2.150,00 mq residenziale 2.250,00 residenziale
NP 5 PODERE POGGETTINO 4147,41 mq 5100,00 mq turistico-ricettivo 1.850,00 mq residenziale 1.250,00 residenziale
NP 6 PODERE SVEVA-MANFREDI 1344,62 mq residenziale 1.600,00 mq residenziale 1.100,00 residenziale
NP 7 PODERE FOSSA CALDA 1790,56 mq residenziale 1.600,00 mq residenziale 1.200,00 residenziale
EDIFICI E STALLE SPARSE 3417,60 mq residenziale 1.100,00 mq agricola 1.100,00 mq agricola
16.608,88 mq 5.100,00 mq 14.100,00 mq 5.100,00 mq 12.074,00 mq 4.100,00 mq
21.708,88 mq 19.200,00 mq 16.174,00 mq
Il differenziale di SLP degli edifici esistenti tra il RU vigente e il RU adottato è di 2.508 mq Il differenziale di SLP degli edifici esistenti tra il RU vigente e il RU adottato è di 4.534 mq

6.4 Il dimensionamento relativo alla destinazione d'uso residenziale per ogni singolo Nucleo Poderale indicato nella tabella che precede, per motivate esigenze e nel rispetto delle direttive e prescrizioni paesaggistiche e ambientali della presente disciplina, può variare del 20% in più o meno fermo restando il dimensionamento massimo ammesso. È consentita la modifica della destinazione d'uso dei fabbricati da residenziale a turistico ricettivo

6.5 All'interno del dimensionamento dei nuclei poderali di cui al punto 6.3 non sono ricomprese le superfici necessarie alla conduzione dell'azienda agricola come previste nella variante al PMMA pari a mq. 1.100,40.

7. Regole e indirizzi per gli interventi edilizi e paesaggistici

7.1 - Prescrizioni per le caratteristiche edilizie:

  • - l'altezza massima dei "nuovi edifici" non potrà essere superiore a mt. 7,50;
  • - l'altezza utile dei piani abitabili non dovrà essere inferiore a mt. 2,70.
  • - l'altezza dei piani interrati ad uso accessori o autorimesse non potrà essere superiore a mt. 2,40 salvo maggiore altezza determinata dal rispetto di normative di settore.
  • - la superficie permeabile del resede pertinenziale di ogni edificio non dovrà essere inferiore al 40%.
  • - la distanza minima dai confini dei "nuovi edifici" dall'ambito agricolo è 5 mt.
  • - sono ammessi volumi tecnici necessari per gli impianti e reti tecniche e infrastrutture nei limiti massimi del R.E.
  • - La dimensione degli edifici derivanti dagli interventi di sostituzione edilizia dovranno avere una S.L.P di circa 500 mq. Il P.A. dovrà valutare la congruità dimensionale dei nuovi edifici in relazione alla dimensione dei fabbricati esistenti nel nucleo poderale in cui si inseriscono.
  • - La dimensione delle unità abitative residenziali derivanti dagli interventi di sostituzione edilizia non dovranno essere inferiori a 300 mq. di S.L.P., mentre quelli derivanti dagli interventi di "ristrutturazione" non potranno essere inferiori per l'80% a mq 200 di S.L.P. con una dimensione minima per le unità abitative di 90 mq. di S.L.P.

7.2 Caratteristiche interventi edilizi:

In sede di redazione del P.A. tutti gli interventi dovranno essere progettati secondo gli indirizzi e prescrizioni indicati nelle schede di indirizzo progettuale dei Nuclei Poderali allegate a quanto prescritto nella presente disciplina ed essere coerenti con la normativa generale del R.U. e del R.E. vigenti.

In particolare:

7.2.1. Indirizzi e direttive architettoniche e tipologiche per gli interventi edilizi di recupero morfotipologico degli edifici classificati di valore storico testimoniale.

Gli interventi devono essere tesi a preservare l'organismo edilizio originario e le caratteristiche architettoniche e tipologiche esistenti e i valori formali della tradizione ed in particolare:

  • - È ammessa la riorganizzazione funzionale degli spazi interni ai fini dell'adeguamento alla nuova destinazione residenziale, anche attraverso il riassetto degli orizzontamenti e delle strutture portanti interne, e la realizzazione di lievi e tipologiche modifiche alle aperture esistenti e l'apertura di nuove purché in armonia tipologica e formale con l'insieme prospettico.
  • - Non potrà essere variato sostanzialmente l'assetto delle scale esterne che consentono il raggiungimento dei livelli al primo piano;
  • - Dovrà essere assicurato il mantenimento, dei decori stilistici di valore architettonico.
  • - Negli edifici in cui tali caratteri siano stati alterati gli interventi devono essere tesi al ripristino delle situazioni originarie, facendo riferimento a cartografie storiche, a documentazioni iconografiche ovvero a tracce ed elementi fisici superstiti di tali assetti originari. A tale scopo è ammessa la demolizione delle superfetazioni e delle aggiunte compromettenti l'unitarietà formale dell'organismo edilizio.
  • - È ammessa la demolizione delle porzioni di strutture anche principali deteriorate e non funzionali all'insieme strutturale e sismico, purché vengano fedelmente ricostruite mantenendo la sagoma e l'ingombro dell'involucro edilizio esistente. Potrà essere valutata la demolizione con fedele ricostruzione, qualora non sia possibile la parziale demolizione di parti anche strutturali dell'edificio, mantenendo l'aspetto esterno dei fabbricati, possibilmente anche la sagoma e soprattutto i principi architettonici e compositivi dell'esistente.

7.2.2 Prescrizioni architettoniche e tipologiche degli interventi edilizi di demolizione e ricostruzione

Negli interventi di sostituzione edilizia comprendenti la demolizione e la ricostruzione di S.L.P. esistente delle strutture e dei manufatti che non presentano alcun valore storico testimoniale formale dovranno essere impiegate tipologie insediative aventi rapporti dimensionali, forme, regole costruttive e materiali riconducibili a quelli degli edifici di interesse storico testimoniale.

I progetti, oltre gli edifici esistenti potranno riferirsi alle tipologie di nuclei edilizi e poderali caratteristici dell'ambito territoriale della pianura costiera e del sistema territoriale di appartenenza e in particolare:

  • - I manti di copertura dovranno essere realizzati in laterizio naturale con l'impiego di coppi e tegole alla toscana;
  • - Le facciate dovranno presentarsi con tinteggiature nei colori ocra, beige, rosa antico e terra naturale o simili;
  • - Gli aggetti di gronda dovranno essere realizzati con travicelli in legno e pianelle, assiti di legno verniciato a corpo, oppure con bottaccio di pianelle e mattoni su più file;
  • - Gli infissi esterni ed interni devono essere in legno naturale o verniciato. Per la protezione di grandi aperture quali arcate, carraie, loggiati è ammesso l'impiego di infissi in metallo ad esclusione dell'alluminio anodizzato;
  • - Sono vietati oscuramenti esterni quali avvolgibili sono ammesse persiane di foggia tradizionale e portelloni alla maremmana;
  • - Le soglie, i davanzali, i cornicioni, i rivestimenti delle scale devono essere realizzati in pietra naturale o in graniglia;
  • - I canali di gronda, i pluviali, le lattonerie in genere devono essere in rame preossidato;
  • - È vietato l'impiego in qualsiasi forma del calcestruzzo a faccia vista;
  • - È vietata la realizzazione di balconi e terrazze in aggetto ai corpi di fabbrica.

Oltre alle regole sull'aspetto formale sono prescrittivi i seguenti limiti dimensionali e morfologici:

  • - I porticati e le logge che si sviluppano esternamente all'ingombro delle strutture murarie perimetrali non potranno superare il 30% della Superficie Coperta di ogni edificio;
  • - Non sono consentite coperture piane;
  • - I locali seminterrati non potranno presentare altezze superiori a ml 2,40 e fuoriuscire dal piano di campagna per più di ml 0,50 non potranno svilupparsi al di fuori della sagoma di ingombro.-

7.2.3. Prescrizioni architettoniche e tipologiche per la nuova edificazione della struttura alberghiera.

Negli interventi di nuova edificazione per la realizzazione della struttura alberghiera prevista nel Nucleo poderale Le Chiusacce dovranno essere impiegate tipologie insediative aventi rapporti dimensionali, forme, regole costruttive, materiali in grado di integrarsi e formare un organismo omogeneo con gli edifici presenti all'interno della azienda agricola

In particolare valgono le regole sull'aspetto formale ed architettonico elencate al punto 7.2.2 che precede.

7.2.4 Oltre alle regole sull'aspetto formale sono prescrittivi i seguenti limiti dimensionali e morfologici:

  • - I porticati e le logge che si sviluppano esternamente all'ingombro delle strutture murarie perimetrali non potranno superare il 30% della Superficie Coperta di ogni edificio;
  • - I locali seminterrati non potranno presentare altezze superiori a ml 2,40 e fuoriuscire dal piano di campagna per più di ml 1,00. Potranno essere realizzati esclusivamente all'interno della sagoma di ingombro degli edifici;-
  • - I locali seminterrati che presentano altezza superiore a ml 2,40 e destinazioni diverse da quelle di cui all'alinea precedente potranno essere realizzati sempre ché vengano ricompresi tra la S.L.P. ammissibile.

7.2.5 Indirizzi e direttive per le sistemazioni esterne degli ambiti dei Nuclei poderali e per la eventuale conservazione dei manufatti minori

Gli ambiti insediativi di ogni Nucleo poderale dovranno essere sistemati e mantenuti in modo da potersi configurare come spazi aperti e mantenere il loro carattere rurale e in particolare:

  • - È ammessa la realizzazione di marciapiedi e camminamenti solo a coronamento dell'ingombro dei corpi di fabbrica di ogni edificio esistente, oggetto di ricostruzione o di nuova realizzazione;
  • - Nelle aree pertinenziali sono ammesse recinzioni realizzate con muretti in pietra murata a secco o realizzati con sistemi di ingegneria ambientale con parapetti in legno o ferro e mitigati con l'impianto di vegetazione arboree e sistemi vegetazionali, al fine di evitare rilevanti cesure con il territorio agricolo;
  • - Sono ammessi movimenti di terra che non compromettano l'andamento fisico generale naturale dei terreni e per gli interventi di riduzione del rischio idraulico nonché per favorire il migliore inserimento paesaggistico degli edifici e loro pertinenze;
  • - È ammessa la realizzazione di aree pavimentate, percorsi, rampe collegamento con materiali di legno, pietra, ghiaia assicurando comunque un elevato grado di effettiva permeabilità.
  • - È consentita la sistemazione organica ed integrata delle aree a verde e di arredo con specie arboree e arbustive autoctone anche attraverso il taglio degli esemplari arborei preesistenti e la ripiantumazione con il loro incremento secondo quanto prescritto nella Del C.C. n. 134 del 28.11.1997 del comune di San Vincenzo.
  • - È ammessa la realizzazione di piscine e vasche d'acqua solo all'interno degli ambiti dei Nuclei Poderali, le cui superfici a vista presentino rivestimenti e trattamenti colore sabbia o comunque coerente con i valori paesaggistici, e sempreché venga dimostrata la disponibilità idrica senza il ricorso all'acquedotto idropotabile.
  • - È ammessa la manutenzione, l'adeguamento, sia funzionale ai nuovi interventi che di sicurezza, e lievi modifiche della viabilità carrabile e pedonale esistente al fine di garantire l'accesso alle strutture e spazi verdi. Sono ammessi interventi antipolvere sui manti con uso delle migliori tecnologie e materiali disponibili al fine comunque di mantenere l'aspetto naturale esistente.
  • - È ammessa realizzazione di muretti di sostegno preferibilmente con sistemi di ingegneria ambientale per il contenimento di "scarpate" e di "terrazzamenti", parapetti di sicurezza in legno o ferro e recinzioni con sistemi vegetazionali e staccionate in legno.
  • - È ammessa realizzazione di posti auto all'aperto opportunamente schermati con sistemi vegetazionali
  • - È ammessa realizzazione di pergole integrate da essenze, con struttura lignea o metallica, sia in aderenza ai fabbricati che separate da essi, con funzione di arredo e ombreggianti, anche a copertura di percorsi pedonali e di limitate aree di sosta delle auto nei limiti del R.E.

Sia all'interno di ogni Nucleo poderale che nell'intera Tenuta dovranno essere conservati e restaurati i manufatti edilizi minori aventi valore storico - testimoniale, quali tabernacoli, fontane, pozzi, lapidi, cippi, edicole, in quanto tali riconducibili alla identità rurale del luogo.

Dovranno inoltre essere recuperati e valorizzati i tratti residui delle originarie canalizzazioni d'irrigazione in mattoni.

7.3 - Caratteristiche interventi paesaggistici e ambientali

In coerenza con gli studi effettuati e allegati alla presente per gli aspetti paesaggistici, ecosistemici e forestali, in sede di P.A. dovranno essere definiti gli interventi di riqualificazione ambientale e paesaggistica utili a migliorare, complessivamente gli aspetti ambientali e della percezione paesaggistica dell'area interessata dagli interventi edilizi in coerenza con quelli indicati e previsti da attuare nel territorio agricolo dal PMAA.

Gli indirizzi per la realizzazione degli interventi ambientali e paesaggistici sono descritti al punto 18 delle presenti norme.

8. Attuazione degli interventi

8.1 Le previsioni si attuano mediante la redazione e approvazione di un Piano Attuativo (P.A.) convenzionato ai sensi dell'art. 107 e successivi della L.R. 65/2014 fermi restando gli impegni assunti da Rimigliano s.r.l. con la convenzione urbanistica sottoscritta con il Comune di San Vincenzo in data 25.12.2012, come modificata a fronte dell'approvazione della presente variante.

8.2 Ai sensi della L.R. 65/2014, a seguito dell'approvazione del P.A., gli interventi saranno realizzati mediante titoli abilitativi (permessi a costruire/ SCIA), relativi ai singoli interventi da realizzare nei Nuclei Poderali.

9. Utilizzo delle tecniche di bioarchitettura e bioedilizia. Classificazione energetica degli edifici

Nella realizzazione di tutti gli interventi di trasformazione edilizia consentiti dalla presente disciplina dovranno essere applicati tecnologie e principi costruttivi utili alla promozione della eco efficienza delle costruzioni, al contenimento del consumo delle risorse ambientali e dei consumi energetici.

A conclusione dei lavori, gli edifici oggetto degli interventi edilizi dovranno ottenere apposita certificazione di qualificazione energetica rilasciata da tecnico abilitato. Gli edifici di nuova realizzazione, ivi compresi quelli scaturiti dalla ricostruzione delle superfici preventivamente demolite dovranno presentare i requisiti necessari all'ottenimento della classe energetica "A", e della classe "B" per le ristrutturazioni a meno di specifiche condizioni ostative dimostrate in fase di progettazione.

Gli interventi dovranno prevedere sistemi per il ricorso alle energie rinnovabili e per il risparmio idrico nel rispetto dei requisiti minimi di cui al D.M. 26 giugno 2015 e in coerenza con il Regolamento vigente e a quanto previsto e prescritto dal R.U. e R.E. e dovranno rispondere anche ai requisiti prestazionali previsti dalle direttive comunitarie emanate in materia e alle "Linee guida per l'edilizia sostenibile in Toscana" definitivamente approvate con Delibera G.R.T. n. 218 del 03.04.2006, e ai seguenti ulteriori criteri obbligatori:

  • - Impiego delle tecniche proprie della bio-architettura descritte nel Regolamento Edilizio;
  • - Messa in opera di sistemi e tecniche di recupero, depurazione e riuso delle acque meteoriche e delle acque reflui, in particolare con l'impiego di sistemi di approvvigionamento idrico di tipo duale;
  • - È vietato realizzare centrali termiche o cogenerative a biomasse;

10. Prescrizioni per i parcheggi pertinenziali e per le aree a standards urbanistici

I parcheggi pertinenziali nelle quantità previste dalla legislazione vigente potranno essere localizzati solo all'interno degli ambiti dei Nuclei poderali.

È ammessa la realizzazione dei posti auto pertinenziali con pergolati in legno o ferro come disciplinato al punto 7.2 con eventuale copertura contenente pannelli fotovoltaici adeguatamente progettata per essere inserita nel contesto paesaggistico dei luoghi.

La dotazione collettiva e per standards urbanistici conseguenti agli interventi di trasformazione edilizia ammessi dalla seguente disciplina si intende assolta con la cessione delle aree poste a margine di via della Principessa e via del lago che presenta una superficie complessiva pari a mq 288.000

11. Aree a verde e alberature

Le sistemazioni delle aree a verde dovranno essere coerenti con i tratti tipici e caratteristici del paesaggio circostante e con gli indirizzi di cui al punto 18.

Gli elementi del verde dovranno essere riferiti a specie vegetali autoctone con riferimento alle specie arbustive ed arboree indicate al punto 17

12. Prescrizioni per la viabilità poderale

La viabilità principale poderale interna alla Tenuta costituita dai viali alberati non è in alcun modo modificabile, sia nella dimensione che nell'andamento del tracciato, salvo che, sulla base di prove documentali (foto aree storiche, planimetrie storiche, documenti, ecc), si attesti l'esistenza di diversi tracciati e caratteri della viabilità.

Su di essa sono ammessi solo interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, di adeguamento, di ripristino delle pavimentazioni esistenti e di manutenzione degli scoli laterali per le acque meteoriche come indicato al punto 7.2.5.

13. Prescrizioni per le aree a pericolosità idraulica

All'interno degli ambiti insediativi di Podere Chiusacce (NP1) e Podere Uguccione (NP2), interessati in parte dalla pericolosità idraulica molto elevata I.4 ed elevata I.3 (come da perimetrazioni in tavola G08), gli interventi edilizi ammessi dalla presente disciplina sono subordinati alla realizzazione delle opere idrauliche per la gestione del rischio di alluvioni, ai sensi dell'art. 8. Comma 1, lettere a) e b) della L.R. 41/2018, individuate dagli studi e dalle indagini geologiche ed idrauliche allegate alla presente variante al Regolamento Urbanistico (schede di fattibilità geologica ed idraulica).

Nei poderi Sveva Manfredi (NP6) e Fossa Calda (NP7), interessati in parte dalla pericolosità idraulica elevata I.3 (come da perimetrazioni in tavola G08), gli interventi edilizi ammessi dalla presente disciplina sono subordinati alla realizzazione delle opere idrauliche per la gestione del rischio di alluvioni, previsti dall'art. 8. Comma 1, lettera d) della L.R. 41/2018 (interventi di difesa locale) e devono essere riconducibili a quanto prescritto dalla L.R. 41 del 1/8/2018 nell'art. 12 commi 1,4,5 e poiché trattasi di interventi di cui all'art. 16 della L.R. 41/18 devono essere realizzati ai sensi del comma 1 solo alle condizioni dell'art. 12 per i commi citati.

Gli interventi di riduzione del rischio idraulico saranno programmati e progettati in modo da contribuire ad una ottimale gestione della risorsa idrica superficiale e sotterranea, costituendo forme di accumulo da utilizzare nelle coltivazioni agrarie e negli usi civili. Gli interventi avranno inoltre finalità di miglioramento ambientale, per le sistemazioni paesaggistiche ed ambientali coerenti con il contesto dei residui della vegetazione palustre presenti nella Tenuta.

Gli interventi per la riduzione del rischio idraulico saranno realizzati senza determinare un aggravio in termini di rischio idraulico in altre aree. In sede di P.A., con un maggiore dettaglio urbanistico edilizio, gli interventi idraulici dovranno essere approfonditi e condivisi con il Genio Civile e il Consorzio di Bonifica competente.

14. Indirizzi per la progettazione degli Impianti tecnici e opere infrastrutturali

14.1 Tutti i fabbricati dovranno essere dotati di impianti tecnici coerentemente con le disposizioni del Regolamento Edilizio Comunale e di soluzioni impiantistiche ad alta efficienza e sistemi per l'utilizzo di energie rinnovabili e risparmio idrico attraverso soluzioni impiantistiche e anche eventualmente differenziato per gli usi potabili e non potabili, per questi ultimi dovranno essere recuperate e riutilizzate, per quanto possibile, le acque piovane.

Tutte le linee elettriche dovranno essere realizzate con cavidotti interrati in configurazione tali da rendere trascurabili i campi magnetici in superficie o comunque con livelli di intensità dei campi elettrici e magnetici presso tutti gli spazi in superficie accessibili alle persone inferiori agli obiettivi di qualità fissati dal D.P.C.M. 8 luglio 2003

Le opere di adeguamento delle reti e impianti (fognatura, rete di distribuzione idrica, energia elettrica, metano, acqua, Telecom) dovranno essere volte al miglioramento dell'efficienza e risparmio energetico e idrico.

La regimazione delle acque meteoriche dovrà essere oggetto di uno studio di dettaglio, al fine di realizzare corretti interventi di disciplina delle acque. Lo studio dovrà indicare le portate, la modalità di raccolta, le canalizzazioni e lo smaltimento delle acque stesse in coerenza con la relazione idrogeologica allegata alla presente variante

L'impianto termico dovrà essere realizzato ad alta efficienza che consenta di rispettare gli obbiettivi di contenimento del Rapporto Ambientale, quali pompe di calore ad elevata efficienza, o soluzioni di analoga efficacia.

I singoli progetti edilizi dovranno dimensionare il sistema di trattamento delle acque di scarico, in relazione al numero degli abitanti equivalenti assicurando:

  • - trattamento primario delle acque grigie mediante pozzetto degrassatore;
  • - trattamento primario delle acque nere mediante fossa Imhoff;
  • - trattamento secondario a mezzo di depuratore, conforme ai sistemi individuati in Tabella 2 del DPGR 46/R/2008;
  • - pozzetto di ispezione per la verifica della qualità dei reflui.
  • - Dovrà essere previsto un sistema a rete nel quale saranno convogliati gli scarichi dei singoli edifici, trattati come sopra che conferirà i reflui nei punti di trattamento secondario per singolo Nucleo Poderale mediante impianto di depurazione a tre stadi, il quale sarà opportunamente dimensionato in sede di progettazione esecutiva.

Ogni edificio o complesso di edifici dovrà essere dotato di una cisterna interrata per la raccolta delle acque meteoriche e di quelle di recupero ai fini dello stoccaggio dei volumi irrigui.

14.2 Gli interventi infrastrutturali per la riduzione del rischio comprenderanno:

  • - il ripristino e potenziamento dell'attuale sponda arginale destra del Rimigliano Orientale, nel tratto che va dalla ferrovia fino alla confluenza con il Canale;
  • - l'avanzamento dell'attuale scarpata presente tra il Rimigliano Occidentale ed il Podere Uguccione.

L'ubicazione degli interventi di riduzione del rischio idraulico è riportata nella Tavola I02.

14.3 Il progetto degli impianti tecnici e delle opere infrastrutturale e di riduzione del rischio idraulico dovrà essere esteso a tutti i Nuclei Poderali e potrà essere realizzato per stralci funzionali.

15. Contenuti della convenzione 25.1.2012 e dell'atto di integrazione e modifica

Gli interventi ammissibili dalla presente disciplina si attuano tramite il rilascio di titoli abilitativi riferiti ed unitari ad almeno ogni singolo Nucleo Poderale.

Prima del rilascio del primo titolo abilitativo dovrà essere sottoscritto l'atto di modifica del relativo atto unilaterale d'obbligo del PAPMAA e dovrà, altresì, essere sottoscritto l'atto di integrazione e modifica della convenzione urbanistica in data 25 gennaio 2012 di cui allo schema approvato con delibera Consiglio Comunale allegata alla variante al RU

Prima della sottoscrizione dell'atto di integrazione e modifica della convenzione urbanistica in data 25 gennaio 2012, negli edifici che compongono i Nuclei poderali della Tenuta di Rimigliano sono consentiti solo interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria.

16. Disciplina urbanistica delle aree esterne alla Tenuta di Rimigliano

Per le aree esterne alla Tenuta di Rimigliano ma comunque ricomprese nel Sottosistema ambientale della pianura costiera di cui al Piano Strutturale vigente vale quanto detto al punto 1 della presente disciplina circa l'operatività delle salvaguardie previste dalle norme della suddetta variante.

Per il "Camping Village Park Albatros" sono consentiti gli interventi così come disciplinati alla scheda normativa S.PBS.D.26 - Titolo IX Art. 36 delle NTA del RU vigente.

Sulle proprietà pubbliche ricomprese in tali aree sono consentiti gli interventi conseguenti alla approvazione di progetti di opera pubblica previsti negli appositi atti di programmazione previsti dalle leggi vigenti.

Nei restanti ambiti non interessati dalla variante suddetta, valgono le Salvaguardie di cui al vigente Piano Strutturale fino all'approvazione del primo Piano Operativo in corso di adozione.

17. Indirizzi per l'attuazione degli interventi

Gli interventi dovranno essere coerenti con i seguenti indirizzi:

Energia

  • - Prevedere la copertura del 50% dei consumi per acqua calda sanitaria e del 50% dei consumi energetici per climatizzazione con fonti rinnovabili, con le tecnologie più idonee sotto il profilo paesaggistico
  • - Realizzazione di involucri edilizi e altre soluzioni passive che consentano di ridurre il fabbisogno, coerentemente con gli obbiettivi di risparmio energetico,
  • - Studio dell'orientamento degli edifici e del layout interno ottimali che favoriscano il contenimento dei consumi.
  • - Favorire l'illuminazione naturale degli interni, anche con lucernari e pozzi di luce.
  • - Realizzare l'illuminazione mediante sistemi a basso consumo energetico, in particolare per quella esterna, prevedendo ottiche studiate appositamente per ridurre le dispersioni, con particolare attenzione alle dispersioni verso la volta celeste.
  • - Installare sistemi di controllo remoto, che permettano di incrementare l'efficienza energetica.

Acqua suolo e sottosuolo

  • -Realizzare le aree irrigate dei giardini in coerenza con la disponibilità idrica utilizzando comunque specie macroterme o con fabbisogno idrico similare e prevedendo sistemi di irrigazione ad alto risparmio idrico.
  • - Destinare la risorsa idrica da acquedotto ai soli fini potabili domestici o nelle strutture di servizio.
  • - Prevedere per i fini non potabili prioritariamente l'utilizzo di acqua di recupero dalle coperture e in subordine acqua da pozzo.
  • - Approvvigionare le piscine con acqua da pozzo, compatibilmente con la qualità delle acque, in relazione alla presenza di corpi idrici sotterranei ricadenti in zone vulnerabili da nitrati.
  • - In relazione alla vulnerabilità dell'acquifero, realizzare, a livello di progettazione esecutiva, gli interventi nel rispetto di specifiche prescrizioni finalizzate a contenere possibili rischi di inquinamento, in ottemperanza della normativa vigente e in particolare secondo quanto sancito dal D.Lgs. 152/06 e s.m.i..

Paesaggio ed ecosistemi

  • - adottare criteri paesaggistici di ridefinizione dei margini e dei bordi delle aree interessate dallo sviluppo residenziale ed alberghiero, improntati alle regole già esistenti nella Tenuta (margini e fasce boscate regolari e/o naturaliformi)
  • - utilizzare moduli di vegetazione arborea e/o arbustiva legata alla struttura vegetazionale attuale della Tenuta (ad esempio, querceti, pinete, leccete, macchia mediterranea), per la ridefinizione di bordi e margini delle aree interessate dalle trasformazioni, coerenti con la struttura del paesaggio attuale dell'area;
  • - evitare l'introduzione di elementi vegetazionali e forme strutturali del paesaggio incongrue con i caratteri prevalenti storicamente e attualmente riscontrabili nel territorio della Tenuta e nel più generale contesto costiero di Rimigliano favorendo altresì l'eliminazione delle formazioni vegetali non autoctone.
  • - integrare con i tratti tipici e caratteristici del paesaggio costiero e della Tenuta le aree verdi di pertinenza dei nuovi edifici residenziali e alberghiero, limitando l'introduzione di elementi strutturali del paesaggio non congrui con l'assetto generale della Tenuta e limitando gli eventuali processi di frammentazione interni alle aree di trasformazione.
  • - Valorizzare gli ambiti insediativi dei Nuclei Poderali quali luoghi in grado di migliorare l'inserimento paesaggistico delle previsioni edificatorie, concentrando le trasformazioni di uso del suolo nei nuclei poderali, mantenendo alti livelli di permeabilità del suolo, ecosistemica e paesaggistica nelle rimanenti porzioni delle aree di pertinenza, anche conservando gli attuali usi del suolo o destinando tali aree alla realizzazione di nuove unità di vegetazione autoctona;
  • - Condizionare la realizzazione delle piscine alla disponibilità di risorse idriche sufficienti, alla loro localizzazione presso i nuclei poderali e alla loro realizzazione secondo modelli in grado di limitare gli impatti sulla struttura paesaggistica locale.
  • - Determinare, all'interno degli ambiti insediativi e nelle relazioni visuali e intervisuali con il contesto paesaggistico esterno ad esse, un sostanziale rispetto degli ambiti percettivi omogenei e il mantenimento delle visuali principali che sono parte strutturante del paesaggio della Tenuta;
  • - conservare l'articolazione strutturale minuta del paesaggio della Tenuta (rete delle acque principale e minore, rete strade poderali e campestri, forma dei campi agricoli, ecc), con particolare riferimento alla ridefinizione dei bordi e margini degli ambiti dei Nuclei Poderali e in generale delle aree sottoposte a trasformazione;
  • - mantenere il valore paesaggistico complessivo della Tenuta mediante la valorizzazione delle colture agricole di qualità e della locale infrastrutturazione ecologica del paesaggio agrario (filari alberati, siepi, siepi alberate);
  • - mantenere e riqualificare le aree boscate, con particolare riferimento ai boschi costieri e planiziali di cui al PIT - Piano paesaggistico, e gli habitat di interesse comunitario, come indicati nelle relazioni specialistiche allegate. Per le nuove previsioni l'indirizzo è il mantenimento di una adeguata fascia inedificata dal margine forestale.
  • - mantenere e riqualificare gli elementi arborei lineari fortemente caratterizzanti il paesaggio della Tenuta, con particolare riferimento ai viali alberati con pini (Pinus pinea) e al caratteristico impianto a filari di bagolaro (Celtis australis) e leccio (Quercus ilex).
  • - mantenere gli attuale assetti del reticolo idrografico principale, minore e della rete scolante, conservare i tratti morfologici strutturanti del piano di campagna, limitando le modificazioni morfologiche dello stesso;
  • - Limitare l'inquinamento luminoso attraverso una progettazione dei sistemi di illuminazione finalizzata al massimo contenimento dell'inquinamento (massima riduzione punti luce, illuminazione diretta verso il basso, illuminazione a chiamata in aree parcheggio, ecc.), dando piena attuazione alla normativa regionale (LR 37/2000), alle relative "Linee Guida per la progettazione, l'esecuzione e l'adeguamento degli impianti di illuminazione esterna", e alle prescrizioni del PIT-PPR.
  • - Prevedere sistemi di controllo e temporizzazione dell'illuminazione esterna delle parti comuni degli edifici mediante sensori di presenza che ne consentiranno l'attivazione solo in caso di necessità.
  • - La progettazione delle aree verdi degli ambiti insediativi dei Nuclei Poderali verde di arredo dovrà risultare coerente con il territorio circostante e il paesaggio vegetale locale. In particolare le scelte progettuali dovranno essere riferite a specie vegetali autoctone per le quali costituiscono elementi di riferimento le seguenti specie arbustive ed arboree:
  • - per siepi e arbusti di arredo: Laurus nobilis, Viburnum tinus, Ligustrum vulgare, Buxus sempervirens, Pistacia lentiscus, Crataegus monogyna, Quercus ilex, Ilex aquifolium, Pyracantha coccinea, Rosmarinus officinalis, Myrtus communis, Cornus sanguinea, Euonymus europaeus, Phyllirea angustifolia, Myrtus communis, Rhamnus alaternus, Arbutus unedo, cisti (Cistus salvifolius, Cistus monspeliensis, Cistus creticus ssp eriocephalus), Spartium junceum.
  • - per arredo arboreo, alberi o alberelli quali: Pinus pinea (pino da pinoli) Pinus halepensis (pino d'aleppo), Quercus ilex (leccio), Quercus robur (farnia), Quercus pubescens (roverella), Quercus cerris (cerro), Quercus suber (sughera), Quercus pseudosuber (cerrosughera), Frassino ossifillo (Fraxinus oxycarpa) Ulmus minor (olmo), Acer campestre (acero campestre), Platanus hybrida (platano), Celtis australis (bagolaro), Cercis siliquastrum, Arbutus unedo.
  • - Per le aree a prato è consigliabile l'utilizzo di miscugli di specie macroterme (ad es. Cynodon dactylon), caratterizzate da scarse esigenze idriche e in grado di meglio resistere al clima mediterraneo, o da microterme con caratteristiche ecologiche intermedie con le macroterme, quali ad es. Lolium perenne o diverse specie del genere Festuca, comunque caratterizzate da una buona resistenza alla siccità.
  • - Eventuali modellamenti morfologici dovranno essere finalizzati:
  • - alla migliore sistemazione paesaggistica d'insieme;
  • - al ripristino del sistema idrologico e alla regimazione delle acque meteoriche;
  • - alla riduzione del rischio idraulico

18. Norma di raccordo con la variante al PAPMAA

Negli studi specifici allegati e nel PAPMAA in particolare nelle relazioni di analisi degli assetti ecologici e paesaggistici, sono state individuate misure di compensazione finalizzate a compensare gli effetti derivanti dagli interventi previsti nella Tenuta di Rimigliano.

L'impegno alla realizzazione degli interventi di compensazione e di riqualificazione paesaggistica ed ambientale previsti nel PAPMAA per la Tenuta di Rimigliano costituiscono elementi propedeutici per gli interventi previsti.

Gli obiettivi e gli indirizzi contenuti nel PAPMAA si attuano attraverso la realizzazione degli interventi di compensazione e di riqualificazione paesaggistica ed ambientale dell'ambito della Tenuta individuati dal PAPMAA e in particolare:

  • - realizzazione o riqualificazione di siepi/filari alberati per il miglioramento della permeabilità ecologica del territorio agricolo;
  • - realizzazione di siepi alberate o filari alberati per con funzione di schermatura dell'area umida e di filtro ecologico;
  • - ricostituzione vegetazione ripariale tratto del canale orientale;
  • - manutenzione e riqualificazione dei viali alberati a pini;
  • - indirizzi e obiettivi per il nuovo piano di gestione/dei tagli delle superfici forestali della tenuta;
  • - indirizzi per la gestione del reticolo idrografico e per le attività di pulizia delle sponde;
  • - riqualificazione dell'area umida di Rimigliano;
  • - osservatorio birdwatching;
  • - fasce a perdere di vegetazione erbacea;
  • - indirizzi per le coltivazioni agricole;
  • - manutenzione percorsi campestri.

19. Norma di raccordo con la Valutazione Ambientale Strategica (VAS) e il Rapporto Ambientale

Ai sensi del c.2 dell'art. 5-bis (Atti di governo del territorio soggetti a VAS) della L.R. n. 10/2010 e s.m.i., il PA dovrà essere sottoposto a VAS.

Al fine di minimizzare gli effetti ambientali negativi, nella redazione del P.A. si dovrà fare riferimento alle azioni e misure di mitigazione e compensazione, che sono state indicate al cap.11 del Rapporto Ambientale.

Al fine della verifica degli effetti ambientali derivanti dall'attuazione delle azioni previste dalla variante al RU ed individuare tempestivamente eventuali effetti negativi imprevisti, il Comune procederà al monitoraggio periodico degli effetti utilizzando gli indicatori ambientali e le modalità come definiti nel Rapporto Ambientale.

20. Prescrizioni particolari

Le seguenti prescrizioni sono prevalenti, in caso di contrasto, sulle schede norme dei singoli nuclei poderali e sugli elaborati progettuali.

L'attuazione di interventi nelle aree a pericolosità idraulica elevata (I3 alluvioni poco frequenti) e molto elevata (I4 alluvioni frequenti) così come individuate negli studi, con particolare riferimento ai Poderi Chiusacce e Uguccione, è da intendersi subordinata alla redazione di uno studio, che dovrà documentare e meglio chiarire, in relazione alla tipologia di intervento previsto dal piano attuativo, le opere di cui all'art.8. Ciò anche tenuto conto del maggiore dettaglio progettuale di tipo urbanistico edilizio che sarà definito in tale successiva fase.
Lo studio dovrà essere sottoposto all'esame del Genio Civile nell'ambito del deposito delle indagini di supporto al piano attuativo. Tutti gli approfondimenti necessari a meglio definire le condizioni di gestione del rischio e di non aggravio, documentando il raggiungimento di condizioni di rischio medio R2 laddove previsto, dovranno essere oggetto di specifici studi dettagliati in sede di Piano attuativo.
È necessario che le soluzioni progettuali che interessano il reticolo dei corsi d'acqua vengano preventivamente condivise con il Genio Civile e con il Consorzio di Bonifica competente.
Per i nuclei poderali NP 06 - NP 07 &egrave necessario subordinare l'intervento a "opere di tipo d", ai sensi della L.R. 41/2018.
La realizzazione delle opere di gestione del rischio individuale tra cui l'innalzamento arginale per un'altezza pari a circa 1,50 ml in dx del canale orientale di Rimigliano (reticolo di gestione di cui alla LRT 79/2012) nel tratto ricadente all'interno dell'area di variante dovr&agrave essere realizzato dai richiedenti e tale previsione dovrà essere riportata nel Piano Attuativo e nella relativa convenzione.
Aree pubbliche a standard: in assenza di specifiche indicazioni in merito al loro utilizzo l'attuazione è da ricondursi a quanto previsto dall'art. 13 della L.R. 41/2018 per le aree ricadenti in pericolosità idraulica elevata I3 (alluvioni frequenti).
Ai fini della revisione delle mappe di pericolosità del PGRA, in quanto gli studi non sono stati estesi a livello di sottobacino, gli approfondimenti necessari e finalizzati al riesame delle mappe dovranno essere prodotti nell'ambito della formazione del Piano Operativo, attivando, preventivamente le opportune forme di coordinamento con l'Autorità di Bacino Distrettuale e comunque prima dell'adozione del Piano Attuavo.

Nella redazione del Piano Attuativo dovranno essere recepite le prescrizioni e condizioni fornite da Arpat, ASL, Provincia di Livorno e Regione Toscana in merito alla risorsa idrica, smaltimento reflui, risparmio energetico, gestione dei rifiuti e gestione dell'azienda agricola.

In sede di Piano Attuativo dovranno essere confermati, così come riportati nella relazione di verifica di coerenza al PIT - gli obiettivi, le direttive, le prescrizioni di cui alla scheda ambito 16 e, ove interessate, del sistema costiero - litorale sabbioso del Cecina, del PIT-PPR.


  1. Schede normative nuclei poderali: adeguamento alle controdeduzioni (pdf, 14.6MB)

Articolo unico Disciplina degli interventi nell'area della Tenuta di Rimigliano

  1. 1. Ambito di applicazione
  2. 2. Connotati territoriali
  3. 3. Obiettivi di governo del territorio
  4. 4. Invarianti strutturali
  5. 5. Nuclei poderali. Interventi edilizi ammessi e destinazione d'uso
  6. 6. Qualità morfologica e distribuzione planivolumetrica degli interventi edilizi. Ambiti insediativi
  7. 7. Capacità insediativa ammessa
  8. 8. Prescrizioni architettoniche e tipologiche degli interventi edilizi di restauro, risanamento conservativo
  9. 9. Prescrizioni architettoniche e tipologiche degli interventi edilizi di demolizione e ricostruzione
  10. 10. Prescrizioni architettoniche e tipologiche per la nuova edificazione della struttura alberghiera
  11. 11. Prescrizioni per le sistemazioni esterne dei Nuclei poderali e per la conservazione dei manufatti minori
  12. 12. Utilizzo delle tecniche di bioarchitettura e bioedilizia. Classificazione energetica degli edifici
  13. 13. Prescrizione per i parcheggi pertinenziali e per le aree a standards urbanistici
  14. 14. Prescrizioni per la viabilità poderale interna alla Tenuta
  15. 15. Interventi di riduzione del rischio idraulico
  16. 16. Modalità di esecuzione degli interventi. Contenuti della convenzione
  17. 17. Disciplina urbanistica delle aree esterne alla Tenuta di Rimigliano

1. Ambito di applicazione

La presente disciplina costituisce l'adeguamento del Regolamento Urbanistico, per i territori facenti parte della Tenuta di Rimigliano, classificati come Sottosistema A2.1, ai contenuti della Variante al Piano Strutturale per il Sottosistema ambientale della pianura costiera, approvata con Del.C.C. n. 81 del 26.09.2008.

L'ambito di applicazione della disciplina in oggetto è individuato nella Tavola Prescrittiva V02, ed è inteso quale porzione del più complesso Sottosistema della pianura costiera di cui alla Variante al Piano Strutturale sopradetta.

Per le porzioni di territorio esterne alla Tenuta di Rimigliano, classificate come Sottosistema A1 e Sottosistema A2,poiché ricomprese comunque nel Sottosistema ambientale della pianura costiera della Variante al Piano Strutturale continuano a valere le salvaguardie contenute nella disciplina di quest'ultima, ed in particolare nel punto 7 delle Norme.

La presente disciplina sostituisce integralmente l'art. 13 delle Norme del Regolamento Urbanistico Comunale approvato con Del.C.C. n. 67 del 24.07.2006

2. Connotati territoriali

L'ambito della Tenuta di Rimigliano ha una estensione di circa 568 ettari delimitati a nord dal Botro ai Marmi, ad est dalla ferrovia Pisa - Roma, ad ovest dalla Strada Comunale della Principessa e, a sud dalla Fossa Calda.

Ha caratteristiche di rilevante valore naturalistico con circa 183 ettari di bosco e zone a idromorfia superficiale segnate dalla bonifica e con presenza di residua vegetazione palustre.

L'attività agricola è condotta in forme estensive, prevalentemente con colture di tipo cerealicolo.

La Tenuta è attraversata da un sistema di strade bianche e viali alberati, tra i quali emerge, sotto il profilo paesaggistico e di caratterizzazione del luogo, il Viale dei Cavalleggeri.

Su di essa insistono sette nuclei poderali costituiti da casolari di impianto storico e da una serie di strutture edificate con finalità agricole di scarso e nullo valore architettonico e testimoniale.

3. Obiettivi di governo del territorio

La presente disciplina ha lo scopo di perseguire ed attuare i seguenti obiettivi di governo del territorio:

  • - Conservazione, valorizzazione, qualificazione dell'attività agricola in essere quale fondamento al mantenimento del presidio ambientale sul territorio e alla conservazione del paesaggio;
  • - Manutenzione, adeguamento e realizzazione di interventi di regimazione, difesa e di protezione idraulica dei suoli agricoli, anche quali opere per garantire l'accumulo delle risorse idriche necessarie all'attività agricola e di valorizzazione dei caratteri ambientali delle aree idromorfe e di bonifica;
  • - Riqualificazione e manutenzione della rete viaria poderale esistente, senza mutarne il loro aspetto di "strade bianche", anche ai fini di crearne un sistema di percorsi pedonali e per mezzi di trasporto non motorizzati;
  • - Valorizzazione del sistema insediativo con interventi tesi alla salvaguardia della maglia agraria originaria e delle strutture edilizie individuate di valore storico, testimoniale, tipologico e architettonico;
  • - Potenziamento dell'economia turistica con interventi funzionali alla realizzazione di un albergo di alta qualità ricettiva ed architettonica vocato ad attrarre le presenze del turismo ambientale, culturale, eno-gastronomico e di promozione delle risorse territoriali in genere;
  • - Valorizzazione potenziamento del sistema dei parchi della Val di Cornia con l'estensione dell'Anpil di Rimigliano anche ai suoli della Tenuta e con la predisposizione di un Regolamento unico di gestione per i territori a monte e a valle della Strada Comunale della Principessa.

4. Invarianti strutturali

La presente disciplina individua, ai sensi dell'art. 4 della L.R.T. 3 gennaio 2005, n. 1 e successive modificazioni ed integrazioni, quali invarianti strutturali i seguenti beni ricompresi nella Tenuta di Rimigliano, costituenti le componenti del paesaggio del Sottosistema ambientale della Pianura Costiera e facenti parte dello Statuto del Territorio della Variante al Piano Strutturale approvata con Del.C.C. n. 81 del 26.09.2008:

Le componenti della bonifica

  • - I suoli a residua vegetazione palustre e i canali della bonifica.

Le componenti dell'organizzazione territoriale

  • - I percorsi della maglia insediativa ed agraria;
  • - I nuclei poderali e i relativi suoli pertinenziali;
  • - L'unitarietà fondiaria e la conduzione agricola unitaria della Tenuta;
  • - I viali alberati, le formazione vegetazionali lineari e gli alberi camporili.

Le emergenze storiche ed architettoniche

  • - Le tipologie edilizie e l'aspetto esteriore formale delle case coloniche.

Le componenti ambientali

  • - Le aree boscate di ogni genere e tipo, e comunque quelle rispondenti alla definizione di bosco dettata dall'art. 3 della L.R.T. 21 marzo 2000 n. 39 e dal relativo Regolamento di attuazione.

Per le parti di territorio esterne alla Tenuta classificate nel Regolamento Urbanistico come Sottosistema A1 e Sottosistema A2, si intendono comunque valide a tutti gli effetti le Invarianti Strutturali definite nella disciplina della Variante al Piano Strutturale per il Sottosistema ambientale della pianura costiera.

5. Nuclei poderali. Interventi edilizi ammessi e destinazione d'uso

All'interno della Tenuta di Rimigliano, la Tavola Prescrittiva V02 del Regolamento Urbanistico perimetra, in conformità alla Variante al Piano Strutturale per il Sottosistema ambientale della pianura costiera, i seguenti Nuclei poderali:

  1. Nucleo poderale 1 - Chiusacce
  2. Nucleo poderale 2 - Uguccione
  3. Nucleo poderale 3 - Walfredo
  4. Nucleo poderale 4 - Casa delle Guardie
  5. Nucleo poderale 5 - Poggettino Contessa Lea
  6. Nucleo poderale 6 - Sveva e Manfredi
  7. Nucleo poderale 7 - Fossa Calda

Negli edifici presenti nei Nuclei poderali, sono ammesse le seguenti categorie di interventi edilizi:

  1. 1. Interventi di restauro, risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia degli edifici che presentano caratteristiche architettoniche di valore storico testimoniale individuati con campitura rossa nella Tavola Prescrittiva V02 del Regolamento Urbanistico e nelle schede normative allegate alla presente disciplina;
  2. 2. Interventi di sostituzione edilizia comprendenti la demolizione di S.L.P. esistente in quantità pari a quella oggetto di ricostruzione per le strutture e i manufatti che non presentano alcun valore storico testimoniale formale;
  3. 3. Nuova edificazione limitatamente alla struttura ricettiva alberghiera localizzata nell'ambito poderale " Poggettino - Contessa Lea".

Al patrimonio edilizio esistente è riconosciuta oggi la destinazione agricola. È ammessa la riconversione ai fini residenziali delle superfici edilizie non più necessarie alla conduzione dell'azienda e da deruralizzarsi con l'approvazione di un Piano pluriennale aziendale di miglioramento agricolo ambientale di cui all'art. 42 della Legge regionale Toscana 3 gennaio 2005, n. 1 e dal relativo Regolamento di attuazione.

Per le strutture edilizie previste nel Nucleo poderale Poggettino Contessa Lea è prevista la destinazione turistica ricettiva di tipo alberghiero così come definita dall'art. 26 della Legge Regionale 23 marzo 2000 n. 42, e dal relativo Regolamento di attuazione.

6. Qualità morfologica e distribuzione planivolumetrica degli interventi edilizi

Al fine di garantire la qualità delle trasformazioni edilizie ammesse in coerenza con i caratteri insediativi e tipologici di matrice rurale all'interno di ogni nucleo poderale sono state individuate le articolazioni plani volumetriche delle superfici oggetto di demolizione e ricostruzione.

I criteri che hanno portato all'interno di ogni Nucleo poderale alla articolazione planivolumetrica dettagliata, per ciascun Nucleo Poderale, nelle allegate Schede normative NP1 - NP2 - NP3 - NP4 - NP5 - NP5 e NP7 ed alla individuazione delle quantità di Ristrutturazione e di Demolizione e ricostruzione all'interno di ciascun Nucleo Poderale, specificate nella tabella A, allegata alle presenti Norme, risultano i seguenti:

  • - Formazione di un sistema costruito compatto organizzato intorno agli spazi di uso collettivo riproducente il caseggiato di campagna;
  • - Riconoscimento del valore formale, di testimonianza storica e di centralità nell'organizzazione morfologica dei casolari da mantenere;
  • - Rispetto degli scorci panoramici e delle visuali paesaggistiche dal Nucleo poderale e verso lo stesso;
  • - Mantenimento di un equilibrio complessivo tra i Nuclei poderali;

L'articolazione plani volumetrica e la morfologia architettonica riportata nelle schede normative di ciascun Nucleo Poderale è da ritenersi prescrittiva anche se, in sede di progettazione esecutiva saranno ammesse variazioni non sostanziali di carattere dimensionale, in conseguenza di una più esatta articolazione distributiva delle unità abitative.

7. Capacità insediativa ammessa

Gli interventi di trasformazione edilizia ammessi, di cui all'alinea 1 e all'alinea 2 del precedente punto 5 sono riferiti alle superfici esistenti, che sono meglio definite negli elaborati allegati alla presente Variante:

  1. 1. Abaco degli immobili esistenti;
  2. 2. Documentazione fotografica degli immobili esistenti;
  3. 3. Tabella di calcolo della SLP ammessa al recupero calcolata secondo i dettami delle Norme sopra citate;

e riportate nella tabella A, allegata alle presenti Norme, ammontano complessivamente a mq.16.608,89 di S.L.P.

La tabella A allegata indica, per ogni Nucleo Poderale, la quantità di SLP complessiva esistente, quella oggetto di restauro/ristrutturazione e quella ammissibile oggetto di demolizione e ricostruzione, alla quale dovrà essere detratta quella riconosciuta necessaria per la conduzione agricola della Tenuta. Tale quantità, per ogni singolo podere è prescrittiva e saranno consentite, in sede di progettazione esecutiva, variazioni massime del 10% in più o meno.

Ogni istanza di titolo abilitativo, alla realizzazione dell'intervento, dovrà chiaramente indicare la S.L.P. oggetto di demolizione, sia che essa sia ricompresa nel Nucleo Poderale oggetto dell'intervento, che al di fuori di esso.

All'interno di tale capacità insediativa si intendono ricomprese anche le superfici necessarie alla conduzione dell'azienda agricola. In caso di deruralizzazione e riconversione del patrimonio edilizio esistente alla residenza si renderanno automaticamente operative le limitazioni circa l'impossibilità di realizzare nuove strutture anche per finalità agricole.

Il primo Piano Aziendale Pluriennale di Miglioramento Agricolo Ambientale, ferme restando le procedure e le prescrizioni dell'articolo 42 della L.R. n. 1/2005 dovrà comunque prevedere il mantenimento dell'uso ai fini agricoli delle superfici oggi esterne ai Nuclei Poderali consolidati, meglio definite e quantificate nella Tabella allegata alla presente Variante come Stalle sparse e Teleferica per complessivi mq. 3.417,60, quale garanzia sulle potenzialità gestionali dell'attività agricola. Tali quantità, sono comunque, soggette alle revisioni ed agli aggiornamenti con le forme previste dalla legislazione regionale vigente, e fermo restando il limite massimo insediativo delle superfici del patrimonio edilizio esistente.

Gli interventi previsti nel Nucleo poderale Poggettino Contessa Lea per la realizzazione della struttura alberghiera sono ammessi per una quantità massima di 6.000 mq di S.L.P., compreso l'eventuale riutilizzo del patrimonio edilizio esistente con valore storico, testimoniale localizzato nel Nucleo medesimo.

Alla struttura alberghiera di nuova previsione è richiesta una alla qualità insediativa e dei servizi offerti con forme gestionali tese alla pratica del turismo sostenibile, ambientale e di valorizzazione del territorio.

8. Prescrizioni architettoniche e tipologiche degli interventi edilizi di restauro, risanamento conservativo

Gli interventi di restauro e risanamento conservativo negli edifici classificati di valore storico testimoniale devono essere tesi a preservare l'organismo edilizio originario e le caratteristiche architettoniche e tipologiche esistenti.

In particolare:

  • - Si potrà intervenire sulle strutture portanti verticali ed orizzontali e sulle coperture solo con interventi di consolidamento;
  • - Non potranno essere variate le scale esterne che consentono il raggiungimento dei livelli al primo piano;
  • - Non potrà essere alterata la cadenza delle aperture esterne, salvo adottare modifiche ed ampliamenti delle aperture esistenti, nel rispetto degli equilibri compositivi propri dei singoli prospetti, alle necessità della nuova destinazione d'uso residenziale;
  • - È previsto il rigoroso mantenimento delle balze, delle cornici, delle epigrafi, dei decori stilistici in genere.

Negli edifici in cui tali caratteri siano stati alterati gli interventi devono essere tesi al ripristino delle situazioni originarie, facendo riferimento a cartografie storiche, a documentazioni iconografiche ovvero a tracce ed elementi fisici superstiti di tali assetti originari. A tale scopo è ammessa la demolizione delle superfetazioni e delle aggiunte compromettenti l'unitarietà formale dell'organismo edilizio.

È ammessa la demolizione delle porzioni di strutture principali deteriorate o nelle quali risultano presenti materiali non congrui all'insieme strutturali, purché vengano fedelmente ricostruite mantenendo la sagoma e l'ingombro dell'involucro edilizio esistente. Potrà essere valutata la demolizione con fedele ricostruzione, qualora non sia possibile la parziale demolizione di parti anche strutturali dell'edificio, mantenendo l'aspetto esterno dei fabbricati, possibilmente anche la sagoma e soprattutto i principi architettonici e compositivi dell'esistente.

Negli interventi di rifunzionalizzazione residenziale delle superfici non più necessarie alla conduzione dell'azienda agricola la tipologia delle unità abitative dovrà essere coerente con quelle attualmente esistenti e svilupparsi su un unico livello. La dimensione di tali unità abitative non potrà essere inferiore a mq 90,00 di S.L.P..

9. Prescrizioni architettoniche e tipologiche degli interventi edilizi di demolizione e ricostruzione

Negli interventi di sostituzione edilizia comprendenti la demolizione di S.L.P. esistente in quantità pari a quella oggetto di ricostruzione per le strutture e i manufatti che non presentano alcun valore storico testimoniale formale dovranno essere impiegate tipologie insediative aventi rapporti dimensionali, forme, regole costruttive e materiali riconducibili a quelli degli edifici di interesse storico testimoniale.

In particolare:

  • - I manti di copertura dovranno essere realizzati in laterizio naturale con l'impiego di coppi e tegole alla toscana o tegole marsigliesi;
  • - Le facciate dovranno presentarsi con intonaco a malta di calce e tinteggiature nei colori ocra, beige, rosa antico e terra naturale;
  • - Gli aggetti di gronda dovranno essere realizzati con travicelli in legno di abete o di castagno e pianelle di laterizio naturale, oppure con sole pianelle di laterizio sormontate su più file;
  • - Gli infissi esterni ed interni devono essere in legno naturale o verniciato. Per la protezione di grandi aperture quali arcate, carraie, loggiati è ammesso l'impiego di infissi in ferro. Sono vietati oscuramenti esterni quali persiane od avvolgibili;
  • - Le soglie, i davanzali, i cornicioni, i rivestimenti delle scale devono essere realizzati in pietra naturale o in graniglia;
  • - I canali di gronda, i pluviali, le lattonerie in genere devono essere in rame preossidato;
  • - È vietato l'impiego in qualsiasi forma del calcestruzzo a faccia vista;
  • - È vietata la realizzazione di balconi e terrazze in aggetto ai corpi di fabbrica.

Oltre alle regole sull'aspetto formale sono prescrittivi i seguenti limiti dimensionali e morfologici:

  • - Le ricostruzioni nei Nuclei Poderali dovrà avvenire in modo tale che per ogni corpo di fabbrica almeno il 60% della Superficie Coperta sia realizzata su due piani, fatto salvo ciò che concerne il Nucleo poderale Poggettino Contessa Lea per il quale valgono le disposizioni specifiche di cui al successivo punto 10;
  • - L'altezza massima non potrà essere superiore a ml 7,50 misurata dal punto più basso del marciapiede circostante al punto più alto della linea di gronda e comunque le altezze degli edifici ricostruiti non potranno superare quelle dei fabbricati di interesse storico testimoniale presenti in ogni singolo Nucleo poderale;
  • - I porticati e le logge che si sviluppano esternamente all'ingombro delle strutture murarie perimetrali non potranno superare il 30% della Superficie Coperta di ogni edificio;
  • - I sottotetti non potranno essere in alcun modo praticabili e comunque non possono presentare altezza massima in gronda superiore a ml 0,50;
  • - I locali seminterrati non potranno presentare altezze superiori a ml 2,40 e fuoriuscire dal piano di campagna per più di ml 0,50. Potranno essere utilizzati esclusivamente per vani tecnologici, non potranno svilupparsi al di fuori della sagoma di ingombro e potranno raggiungere una superficie massima del 10% della Superficie Coperta di ogni edificio.

Le prescrizioni di cui ai punti precedenti possono non essere applicate negli interventi per le superfici che conservano la loro funzione agricola, quando possono costituire ostacolo al corretto uso degli spazi e alle esigenze di tipo produttivo.

10. Prescrizioni architettoniche e tipologiche per la nuova edificazione della struttura alberghiera

Negli interventi di nuova edificazione per la realizzazione della struttura alberghiera prevista nel Nucleo poderale Poggettino Contessa Lea dovranno essere impiegate tipologie insediative aventi rapporti dimensionali, forme, regole costruttive, materiali in grado di integrarsi e formare un organismo omogeneo con l'edificio avente valore storico testimoniale presente nel Nucleo medesimo.

In particolare valgono le regole sull'aspetto formale ed architettonico elencate al punto 9.

Oltre alle regole sull'aspetto formale sono prescrittivi i seguenti limiti dimensionali e morfologici:

  • - L'edificazione all'interno del Nucleo Poderale dovrà avvenire in modo tale che per ogni corpo di fabbrica almeno il 30% della Superficie Coperta sia realizzata su due piani;
  • - L'altezza massima non potrà essere superiore a ml 7,50 misurata dal punto più basso del marciapiede circostante al punto più alto della linea di gronda e comunque le altezze dei nuovi edifici non potranno superare quella del fabbricato di interesse storico testimoniale presenti nel Nucleo poderale;
  • - I porticati e le logge che si sviluppano esternamente all'ingombro delle strutture murarie perimetrali non potranno superare il 30% della Superficie Coperta di ogni edificio;
  • - I sottotetti non potranno essere in alcun modo praticabili e comunque non possono presentare altezza massima in gronda superiore a ml 0,50;
  • - I locali seminterrati non potranno presentare altezze superiori a ml 2,40 e fuoriuscire dal piano di campagna per più di ml 1,00. Potranno essere realizzati esclusivamente all'interno della sagoma di ingombro degli edifici di nuova realizzazione e dovranno essere utilizzati per cantine, autorimesse funzionali all'albergo, magazzini, centrali termiche e di climatizzazione, impianti tecnologici in genere, lavanderie, celle frigo e dispense;
  • - I locali seminterrati che presentano altezza superiore a ml 2,40 e destinazioni diverse da quelle di cui all'alinea precedente potranno essere realizzati sempre ché vengano ricompresi tra la S.L.P. ammissibile.

11. Prescrizioni per le sistemazioni esterne dei Nuclei poderali e per la conservazione dei manufatti minori

Gli spazi esterni di ogni Nucleo poderale dovranno essere sistemati e mantenuti in modo da potersi configurare come spazi aperti e mantenere il loro carattere rurale.

In particolare:

  • - È ammessa la realizzazione di marciapiedi e camminamenti solo a coronamento dell'ingombro dei corpi i fabbrica di ogni edificio esistente, oggetto di ricostruzione o di nuova realizzazione;
  • - È vietato l'uso di ogni tipo di recinzione;
  • - Sono vietati movimenti di terra che compromettano l'andamento fisico naturale dei terreni;
  • - È vietato l'uso di pavimentazioni esterne diverse dal laterizio e dalla pietra naturale;
  • - È vietata la sistemazione del verde con giardini strutturati, non tipici del contesto rurale ed agricolo, con la messa a dimora di piantumazioni e specie arboree non autoctone oppure non tipiche della campagna toscana;
  • - È ammessa la realizzazione di piscine e vasche d'acqua solo all'interno dei Nuclei Poderali, le cui superfici a vista presentino rivestimenti e trattamenti colore sabbia e terra naturale, e sempreché venga dimostrata la disponibilità idrica senza il ricorso all'acquedotto idropotabile.

Sia all'interno di ogni Nucleo poderale che nell'intera Tenuta dovranno essere conservati e restaurati i manufatti edilizi minori aventi valore storico - testimoniale, quali tabernacoli, fontane, pozzi, lapidi, cippi, edicole, in quanto tali riconducibili alla identità rurale del luogo.

Dovranno inoltre essere recuperati e valorizzati i tratti residui delle originarie canalizzazioni d'irrigazione in mattoni.

12. Utilizzo delle tecniche di bioarchitettura e bioedilizia. Classificazione energetica degli edifici

Nella realizzazione di tutti gli interventi di trasformazione edilizia consentiti dalla presente disciplina dovranno essere applicati tecnologie e principi costruttivi utili alla promozione della eco efficienza delle costruzioni, al contenimento del consumo delle risorse ambientali e dei consumi energetici.

A conclusione dei lavori, gli edificioggetto degli interventi edilizi dovranno ottenere apposita certificazione di qualificazione energetica rilasciata da tecnico abilitato. Gli edifici di nuova realizzazione, ivi compresi quelli scaturiti dalla ricostruzione delle superfici preventivamente demolite dovranno presentare i requisiti necessari all'ottenimento della classe energetica "A", e della classe "B" per le ristrutturazioni a meno di specifiche condizioni ostative dimostrate in fase di progettazione.

Gli interventi dovranno rispondere anche ai requisiti prestazionali previsti dalle direttive comunitarie emanate in materia e alle "Linee guida per l'edilizia sostenibile in Toscana" definitivamente approvate con Delibera G.R.T. n. 218 del 03.04.2006, e ai seguenti ulteriori criteri obbligatori:

  • - Impiego delle tecniche proprie della bio-architettura descritte nel Regolamento Edilizio Comprensoriale, così come fatto proprio dal Comune di San Vincenzo con deliberazione del consiglio comunale n. 149 del 28.11.2007;
  • - Messa in opera di sistemi e tecniche di recupero, depurazione e riuso delle acque meteoriche e delle acque reflui, in particolare con l'impiego di sistemi di approvvigionamento idrico di tipo duale;
  • - È vietato realizzare centrali termiche o cogenerative a biomasse;
  • - I targets riportati nel rapporto Ambientale sono prescrittivi e, la dimostrazione del loro raggiungimento, è condizione essenziale per il rilascio dei permessi di costruire.

13. Prescrizioni per i parcheggi pertinenziali e per le aree a standards urbanistici

I parcheggi pertinenziali nelle quantità previste dalla legislazione vigente potranno essere localizzati solo all'interno dei Nuclei poderali. Non è consentita la realizzazione di autorimesse fuori terra o interrate, fatto salvo quanto disposto al punto 10 per gli edifici della struttura alberghiera di nuova realizzazione.

È ammessa la realizzazione dei posti auto pertinenziali con pergolati in legno ed eventuale copertura struttura contenente pannelli fotovoltaici adeguatamente progettata per essere inserita nel contesto paesaggistico dei luoghi.

La dotazione collettiva e per standards urbanistici conseguenti agli interventi di trasformazione edilizia ammessi dalla seguente disciplina si intende assolta con la cessione dell'area boscata posta a margine di via della Principessa che presenta una superficie complessiva pari a mq 288.000.

14. Prescrizioni per la viabilità poderale interna alla Tenuta

La viabilità poderale interna alla Tenuta non è in alcun modo modificabile, ne nella dimensione che nell'andamento del tracciato, salvo che, sulla base di prove documentali (foto aree storiche, planimetrie storiche, documenti, ecc), si attesti l'esistenza di diversi tracciati e caratteri della viabilità.

Su di essa sono ammessi solo interventi di manutenzione ordinaria, di ripristino delle pavimentazioni esistenti esclusivamente con materiale lapideo o terra battuta e di manutenzione degli scoli laterali per le acque meteoriche.

15. Interventi di riduzione del rischio idraulico

Gli interventi edilizi ammessi dalla presente disciplina sono subordinati alla realizzazione delle opere di riduzione del rischio individuate dagli studi e dalle indagini allegate al regolamento Urbanistico.

Gli interventi di riduzione del rischio idraulico con la realizzazione di casse di espansione dovranno essere programmati e progettati anche da poter costituire forme di accumulo della risorsa idrica da utilizzare nelle coltivazioni agrarie e sistemazioni paesaggistiche ed ambientali coerenti con il contesto dei residui della vegetazione palustre presenti nella Tenuta.

16. Modalità di esecuzione degli interventi. Contenuti della convenzione

Gli interventi ammissibili dalla presente disciplina si attuano tramite il rilascio di permessi a costruire riferiti ed unitari ad almeno ogni singolo Nucleo poderale.

Prima della richiesta del primo permesso di costruire dovrà essere approvato il PAMAA e dovrà essere sottoscritta una specifica convenzione quale elemento sostanziale del Programma pluriennale di miglioramento agricolo ambientale per la conduzione agricola della Tenuta, allegata in schema al presente Regolamento Urbanistico dovrà regolamentare:

  • - L'obbligo del mantenimento in produzione colturale i suoli agricoli della Tenuta, secondo gli specifici indirizzi che saranno assunti nel piano aziendale pluriennale;
  • - L'utilizzo delle produzioni agricole aziendali nell'attività di ristorazione della struttura alberghiera e per il consumo dei residenti nella Tenuta;
  • - L'unitarietà fondiaria e la gestione unitaria dell'azienda agricola con l'espresso divieto a frazionare la stessa in più corpi produttivi o soggetti giuridici;
  • - La cessione al patrimonio comunale delle aree boscate poste, ai margini della Tenuta, lungo la Strada della Principessa;
  • - La cessione al patrimonio comunale della ex scuola posta lungo la via del Lago e la definizione degli eventuali interventi di ristrutturazione necessari alla realizzazione di un presidio a servizio della Società dei Parchi della Val di Cornia;
  • - La natura e i caratteri di eventuali opere da realizzarsi all'esterno della Tenuta, in particolare per favorire le relazioni e la mobilità pedonale con l'area boscata costiera, e per l'attraversamento pedonale in sicurezza lungo la via del Lago;
  • - Il vincolo permanente di destinazione d'uso della struttura ricettiva in albergo, secondo le forme gestionali previste dalla legislazione regionale per tale tipo di attività;
  • - L'impegno ad accettare l'inserimento della Tenuta di Rimigliano nell'Anpil, e delle forme di gestione e di regolazione delle attività private che saranno disciplinate nello specifico regolamento;
  • - L'impegno a mantenere aperti e liberi i suoli pertinenziali interni ai nuclei poderali che non saranno occupati dalle strutture edilizie;
  • - L'impegno alla manutenzione del sistema dei canali della bonifica e del sistema idraulico superficiale;
  • - La realizzazione delle opere di sistemazione idraulica che saranno previste dagli appositi studi, sia per la messa in sicurezza del territorio che per la realizzazione di eventuali bacini di accumulo della risorsa idrica necessaria all'agricoltura;
  • - L'impegno alla manutenzione del sistema viario poderale, dei filari alberati e le eventuali forme di uso e di accesso da parte della collettività alla viabilità stessa.

In assenza di tale convenzione negli edifici che compongono i Nuclei poderali della Tenuta di Rimigliano sono consentiti solo interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria.

Il permesso di Costruire dovrà essere preceduto dal Nulla Osta della Soprintendenza per i Beni Archeologici della Toscana.

17. Disciplina urbanistica delle aree esterne alla Tenuta di Rimigliano

Per le aree esterne alla Tenuta di Rimigliano ma comunque ricomprese nel Sottosistema ambientale della pianura costiera di cui alla Variante al Piano Strutturale approvata con Del.C.C. n. 81 del 26.09.2008 vale quanto detto al punto 1 e al punto 4 della presente disciplina circa l'operatività delle salvaguardie previste dalle norme della suddetta variante.

Oltre a ciò si fa presente che in attesa della formazione del nuovo strumento urbanistico in corso di redazione in tali aree sono ammessi solo interventi di manutenzione ordinaria e manutenzione straordinaria senza variazione della destinazioni d'uso del patrimonio edilizio esistente.

Sulle proprietà pubbliche ricomprese in tali aree sono consentiti gli interventi conseguenti alla approvazione di progetti di opera pubblica previsti negli appositi atti di programmazione previsti dalle leggi vigenti.

TABELLA A - Determinazione SLP Esistente oggetto di Ristrutturazione e di Demolizione e Ricostruzione
S.L.P. COMPLESSIVA ESISTENTE S.L.P. OGGETTO DI RISTRUTTURAZIONE S.L.P. OGGETTO DI DEMOLIZIONE E RICOSTRUZIONE S.L.P. MASSIMA AMMESSA NEL NUCLEO PODERALE
Nucleo Poderale Denominazione U.M. S.L.P. U.M. S.L.P. Piano Terra S.L.P. Piano Primo U.M. TOTALI U.M. S.L.P. U.M. S.L.P.
NP1Podere Chiusaccemq959,58mq339,84117,55mq457,39mq1.365,00mq1.822,39
NP2Podere Uguccionemq974,92mq408,08210,08mq618,16mq1.600,00mq2.218,16
NP3Podere Walfredo - Nordmq1.306,98mq172,89173,20mq346,09mq1.400,00mq1.984,25
Podere Walfredo Sudmq126,86111,30mq238,16
NP4Casa delle guardie - Officinamq2.667,22mq372,600,00mq372,60mq1.400,00mq3.170,02
Casa delle guardie - Ufficiomq248,05248,05mq496,10
Casa delle guardie - Contessamq246,89246,89mq493,78
Casa delle guardie - Poderemq245,18162,36mq407,54
NP5Podere Poggettino-Contessa Leamq4.147,41
NP6Podere Sveva e Manfredimq1.344,62mq391,73358,19mq749,92mq2.900,00mq3.649,92
NP7Podere Fossa caldamq1.790,56mq491,71269,46mq761,17mq3.000,00mq3.761,17
Edifici esterni ai Nuclei PoderaliTelefericamq729,02(a)
Ex Scuola Maternamq303,23
Stalle sparsemq2.385,35
TOTALI mq 16.608,89 mq 3.043,83 1.897,08 mq 4.940,91 mq 11.665,00 (b) mq 16.605,91 (b)

NOTE:
(a) = dal presente quantitativo dovranno essere detratte le quantità destinate alla conduzione agricola della Tenuta, secondo le prescrizioni del 2º comma del Punto 7 della Disciplina.
(b) = i presenti quantitativi costituiscono la capacità insediativa massima ammessa al recupero, comprensiva, ai sensi del 2º comma del Punto 7 della disciplina, delle superfici necessarie alla conduzione dell’azienda agricola, e pertanto, gli stessi, dovranno essere opportunamente ridotti di tali quantità.

S.L.P. MASSIMA AMMISSIBILE QUANTITA' S.L.P. OGGETTO DI RISTRUTTURAZIONE S.L.P. DI NUOVA EDIFICAZIONE S.L.P. COMPLESSIVA AMMESSA NEL NUCLEO PODERALE
Nucleo Poderale STRUTTURA RICETTIVA MASSIMO 150 POSTI LETTO U.M. S.L.P. U.M. S.L.P. Piano Terra S.L.P. Piano Primo U.M. TOTALI U.M. S.L.P. U.M. S.L.P.
NP5Podere Poggettino-Contessa Leamq6.000,00mq511,47377,93mq889,40mq5100mq5.989,40

Schede normative nuclei poderali

  1. Nucleo poderale 1 - Chiusacce (pdf, 390KB)
  2. Nucleo poderale 2 - Uguccione (pdf, 540KB)
  3. Nucleo poderale 3 - Walfredo (pdf, 590KB)
  4. Nucleo poderale 4 - Casa delle Guardie (pdf, 560KB)
  5. Nucleo poderale 5 - Poggettino Contessa Lea (pdf, 515KB)
  6. Nucleo poderale 6 - Sveva e Manfredi (pdf, 225KB)
  7. Nucleo poderale 7 - Fossa Calda (pdf, 225KB)

Art.14 Norme specifiche per i Sottosistemi ambientali A.3 ed A.4 ad eccezione delle UT 4.1 - 4.2 - 4.3

1. Gli interventi di nuova edificazione sono consentiti alle condizioni ed alle procedure previste dal titolo IV capo III della LRT 65/2014.

2. Sul patrimonio edilizio esistente con destinazione d'uso agricola sono consentiti gli interventi di cui all'art. 79 della LRT 65/2014

3. È consentito il cambio di destinazione d'uso di unità immobiliari esistenti non residenziali, inserite in edifici realizzati con destinazione d'uso residenziale, nei quali quest'ultima sia prevalente, purché non destinati alla funzione agricola

4. Sono inoltre consentiti gli interventi straordinari nei limiti e nei termini di cui all'articolo 3 della Legge Regionale 24/2009 ( Piano casa) e ss.mm.ii.

5. Negli edifici esistenti, aventi destinazione residenziale, sono consentiti, nei limiti e nei termini della L.R. 5/2010 gli interventi di recupero dei sottotetti non abitabili.

Art.15 Norme specifiche per i Sottosistemi Insediativi

1 - Interventi sugli edifici

In caso di edifici realizzati con progetto unitario, le modificazioni delle coperture o sui fronti, compreso le modifiche dei materiali usati sui colori di singoli elementi, anche se limitata a porzioni dell'edificio, dovrà essere giustificata da progetto unitario esteso a tutto l'edificio interessato.
In particolare quanto sopra anche per gli ambiti perimetrati ed individuati con la sigla MQ nelle tavole del Regolamento Urbanistico.

2 - Interventi su edifici con superficie a destinazione specifica

Per le strutture a carattere specifico esistenti quali Alberghi, Ristoranti, Bar (pubblici esercizi), i porticati possono essere chiusi con strutture ad infisso rimovibile. È vietato il cambio di destinazione d'uso. L'intervento non costituisce S.U.L.

3 - Addizioni volumetriche

Le addizioni, anche in deroga agli indici di fabbricabilità per realizzare i servizi igienici, i volumi tecnici a condizione che gli edifici (costituiti anche da più unità abitative esistenti) ne siano sprovvisti e con le seguenti modalità:

  • * Servizi igienici: purché non superiori a mq. 8 di superficie di calpestio comprensivo dell'eventuale antibagno, qualora non vi sia la possibilità di reperirli all'interno dell'unità immobiliare;
  • * Volumi tecnici: destinati ad impianti tecnologici che dovranno avere i seguenti requisiti:
    • * stretta connessione con la funzionalità per assicurare confort abitativo agli edifici;
    • * impossibilità tecnica di poter prevedere l'inglobamento entro il corpo della costruzione, qualora siano dimostrate le condizioni di sicurezza e di normativa e qualora non vi sia la possibilità di reperirli all'interno;

Tali addizioni sono consentite esclusivamente negli interventi di ristrutturazione edilizia (non sono consentite negli interventi di Nuova Edificazione, Sostituzione Edilizia ed Ampliamento.)

4 - Autorimesse pertinenziali

È consentita la realizzazione di addizioni volumetriche, in deroga agli indici di edificabilità del PRG, per la realizzazione di autorimesse pertinenziali alle seguenti condizioni:

  • * esistenza di un edificio principale ad uso residenziale (costituito anche da più unità abitative) concessionato prima dell'entrata in vigore della L. 122/89;
  • * ubicazione dell'edificio principale si trovi nel sistema Insediativo.
  • * che sia costituito vincolo pertinenziale tra l'unità abitativa e l'autorimessa;
  • * che non vi sia alcun tipo di collegamento diretto tra l'autorimessa e l'unità immobiliare;
  • * impossibilità di installare impianti idrici;
  • * dimensioni di mq. 20 di superficie utile per ciascuna autorimessa e fino ad un massimo di mq. 60 attribuiti a ciascun edificio (inteso come organismo edilizio unitario anche costituito da più unità immobiliari all'interno di un lotto omogeneo) e ml. 2,40 di altezza massima in gronda, con altezza media inferiore a mt. 2,70;
  • * È vietata la realizzazione di tramezzature interne ed è possibile la realizzazione di una sola finestra delle dimensioni di mt. 1,00 per 0,40 con davanzale ad una altezza non minore a mt. 1,80 dal pavimento interno, è consentita altresì la realizzazione, oltre alla porta di accesso carrabile, di una seconda porta pedonale;
  • * che sia assicurata una superficie permeabile pari al 30% della superficie fondiaria e comunque la non diminuzione di quella esistente, qualora sia inferiore al 30%.

5 - Frazionamenti e cambi di destinazione d'uso.

È consentito il frazionamento di Unità Immobiliari residenziali esistenti esclusivamente a condizione che TUTTE le nuove Unità Immobiliari derivate dall'intervento abbiano una S.U.L. non inferire a mq. 65.

Negli edifici esistenti, prospicienti le strade:

  • Via Vittorio Emanuele II° e tutta la zona limitrofa interessata dal Centro Commerciale naturale denominato "ITACA" (comprende Via Garibaldi, Via della Fonte, Via Trieste, Vicolo Serristori, Piazza della Vittoria e il tratto ex via della Stazione sino all'incrocio con la stessa e nella zona interessata dal Centro Commerciale naturale denominato "LA TORRE";
  • - Piazza Umberto I°;
  • - Piazza della Chiesa;
  • - Corso Italia;
  • - Via del Passaggino, via della Misericordia e via San Francesco;
  • - Largo Berlese;
  • - il tratto di Via della Principessa sino all'intersezione con via Montecristo lato mare e con il sottopasso pedonale lato monte;
  • - Via Roma;
  • - Via Biserno, limitatamente al tratto da via Lucca agli impianti sportivi di Santa Costanza, e via Grosseto;
  • - Via Giacomo Matteotti;
  • - Via Piave;
  • - Via del Castelluccio tratto Urbano sino al ponte sulla S.G.C. Aurelia;
  • - tutta la frazione di San Carlo;
  • - in tutti gli ambiti oggetto di progetto unitario o Piano Attuativo

è vietato il cambio di destinazione d'uso di Unità Immobiliari, o porzioni delle stesse, non residenziali, poste ai piani terra degli edifici esistenti, che abbiano la possibilità di affacciarsi o avere aperture sulle strade interessate.

Tale divieto vale anche nel resto del sistema insediativo ove, alla data di adozione delle presenti norme, sia in esercizio una attività commerciale e fino ai sei mesi successivi alla cessazione dell'attività.

È altresì vietato il cambio della utilizzazione funzionale di spazi - posti a ai piani terra degli edifici, ancorché con destinazione d'uso attuale a Residenza e costituenti S.U.L. - per la realizzazione di Unità Immobiliari. È invece consentita l'utilizzazione di tali spazi per l'ampliamento e la riqualificazione di Unità Immobiliari esistenti

6 - Interventi di recupero dei sottotetti non abitabili.

In tutto il Sistema Insediativo, è consentito, in ottemperanza alla Legge Regionale 28.02.2010 n° 5, negli edifici esistenti e in quelli in corso di costruzione per i quali sia stato presentata la richiesta per l'ottenimento del relativo titolo abilitativo prima della data di entrata in vigore della sopra citata legge e sia stato presentato la comunicazione di inizio dei lavori prima della adozione della presente variante gestionale, il recupero dei sottotetti ai fini abitativi alle condizioni e prescrizioni e modalità previste nella legge.