Norme del Regolamento Edilizio

1. La Superficie Utile (SU) è la superficie effettivamente calpestabile di un'unità immobiliare oppure di un edificio o complesso edilizio, corrispondente alla somma della Superficie Utile Abitabile o Agibile (SUA) e della Superficie Non Residenziale o accessoria (SNR).

1. La Superficie Utile Abitabile o Agibile (SUA) è la superficie effettivamente calpestabile dei locali di abitazione, ivi compresi i sottotetti recuperati a fini abitativi ai sensi della L.R. 5/2010, oppure dei locali o ambienti di lavoro, comprensiva di servizi igienici, corridoi, disimpegni, ripostigli ed eventuali scale interne all'unità immobiliare, e con esclusione di:

• a) murature, pilastri e tramezzi;
• b) sguinci, vani di porte e finestre;
• c) logge, portici, balconi, terrazze e verande;
• d) cantine, soffitte, ed altri locali accessori consimili;
• e) autorimesse singole;
• f) porzioni di locali e altri spazi comunque denominati con Altezza Interna Netta (HIN) inferiore a 1,80 ml.;
• g) intercapedini e volumi tecnici;
• h) tettoie pertinenziali.

2. La Superficie Utile Abitabile o Agibile (SUA) delle eventuali scale interne alle singole unità immobiliari è computata con esclusivo riferimento al piano abitabile o agibile più basso da esse collegato e corrisponde alla superficie sottostante alla proiezione delle rampe e dei pianerottoli intermedi.

3. Non costituiscono Superficie Utile Abitabile o Agibile (SUA) spazi di uso comune o asserviti ad uso pubblico quali:

• a) autorimesse collettive;
• b) porticati privati, androni di ingresso, scale e vani ascensore condominiali, passaggi coperti carrabili o pedonali, ballatoi, lavatoi comuni, nonché altri locali e spazi coperti di servizio condominiali o di uso comune;
• c) locali motore ascensore, cabine idriche, centrali termiche ed altri vani tecnici consimili;
• d) porticati e altri spazi coperti consimili asserviti ad uso pubblico.

4. La Superficie Utile Abitabile o Agibile (SUA) concorre alla determinazione della Superficie Convenzionale Complessiva (SCC), costituente parametro di riferimento per il calcolo del contributo per costo di costruzione ai sensi della L.R. 1/2005.

1. La Superficie Non Residenziale o accessoria (SNR) di una unità immobiliare è la porzione della Superficie Utile (SU) destinata a servizi e accessori, misurata al netto di:

• a) murature, pilastri, tramezzi;
• b) sguinci, vani di porte e finestre;
• c) porzioni di locali e altri spazi comunque denominati, con Altezza Interna Netta (HIN) inferiore a 1,80 ml.
• d) intercapedini e volumi tecnici.

2. Nel computo della Superficie Non Residenziale o accessoria (SNR) di una unità immobiliare sono compresi:

• a) logge, portici, balconi, terrazze e verande;
• b) cantine, soffitte, ed altri locali accessori consimili;
• c) autorimesse singole;
• d) tettoie pertinenziali.

3. Nel computo della Superficie Non Residenziale o accessoria (SNR) di un edificio o complesso edilizio sono altresì compresi spazi di uso comune o asserviti ad uso pubblico quali:

• a) autorimesse collettive;
• b) porticati privati, androni di ingresso, scale e vani ascensore condominiali, passaggi coperti carrabili o pedonali, ballatoi, lavatoi comuni, nonché altri locali e spazi coperti di servizio condominiali o di uso comune;
• c) locali motore ascensore, cabine idriche, centrali termiche, ed altri vani tecnici consimili;
• d) porticati e altri spazi coperti consimili asserviti ad uso pubblico.

4. La Superficie Non Residenziale o accessoria (SNR) concorre alla determinazione della Superficie Convenzionale Complessiva (SCC), costituente parametro di riferimento per il calcolo del contributo per costo di costruzione ai sensi della L.R. 1/2005.

1. La Superficie Convenzionale Complessiva (SCC) è il quantitativo, espresso in metri quadrati, ottenuto sommando la Superficie Utile Abitabile o Agibile (SUA) con il 60% della Superficie Non Residenziale o accessoria (SNR).

2. La Superficie Convenzionale Complessiva (SCC) costituisce parametro di riferimento per il calcolo del contributo per il costo di costruzione ai sensi della L.R. 1/2005.

1. L'Altezza Interna Netta (HIN) di un piano o di un locale è l'altezza effettiva misurata tra il piano finito di calpestio e l'intradosso della struttura soprastante, sia essa di interpiano o di copertura.

2. Ai fini della determinazione dell'Altezza Interna Netta (HIN) non si considerano i controsoffitti di qualsivoglia tipologia, ancorché realizzati in corrispondenza della struttura di copertura al fine di renderla conforme alle norme in materia di risparmio energetico.

3. In presenza di coperture voltate, inclinate o comunque irregolari, l'Altezza Interna Netta (HIN) è determinata come media ponderale delle altezze rilevate o previste dal progetto, prendendo a riferimento per il calcolo il filo interno delle pareti che delimitano il piano o il singolo locale oggetto di misurazione.

4. Non rilevano ai fini del computo dell'Altezza Interna Netta (HIN):

• a) il maggior spessore di eventuali elementi appartenenti all'orditura principale del solaio o della copertura;
• b) il maggior spessore dei solai finalizzato al conseguimento di un ottimale isolamento termico e acustico, purché realizzati nel rispetto dei requisiti tecnico-costruttivi definiti dalle norme regionali in materia di edilizia sostenibile.

5. Le altezze minime prescritte dalle norme igienico-sanitarie per i locali e ambienti di abitazione e di lavoro sono verificate tenendo conto dei controsoffitti di cui al comma 2.

1. Il complesso edilizio è l'insieme di edifici, pertinenze e parti di uso comune, caratterizzato da autonomia funzionale obiettivamente riconoscibile.

2. L'edificio (o fabbricato) è la costruzione stabile dotata di autonomia morfotipologica e funzionale, costituita da una o più unità immobiliari e da eventuali parti di uso comune.

3. L'unità immobiliare è l'insieme di locali e spazi tra loro collegati avente autonomo accesso e indipendenza funzionale, capace di soddisfare autonomamente specifiche esigenze di utilizzo, siano esse di tipo residenziale o di tipo diverso dalla residenza.

Costituiscono parte integrante dell'unità immobiliare le sue eventuali pertinenze o spazi accessori di uso esclusivo.

4. Si considerano edifici unifamiliari, ai fini dell'esenzione dalla quota di contributo relativo al costo di costruzione di cui all'articolo 124 comma 2 della L.R. 1/2005 le costruzioni composte da una sola unità immobiliare aventi Superficie Convenzionale Complessiva (SCC) pari o inferiore a 105 mq. e che nella loro interezza, dalle fondazioni alla copertura, risultino completamente autonome, anche nella configurazione eventualmente modificata dall'intervento edilizio.

5. L'organismo edilizio individua l'unità immobiliare oppure l'edificio oppure il complesso edilizio interessato dall'intervento urbanistico-edilizio e/o dal mutamento della destinazione d'uso.

1. L'involucro edilizio è la figura solida di inviluppo che delimita tutte le parti chiuse dell'edificio, comprese eventuali porzioni interrate, di qualsiasi destinazione e consistenza.

L'involucro edilizio è delimitato nella parte superiore dall'estradosso della copertura, comunque configurata, nelle parti laterali dal filo esterno delle pareti perimetrali dell'edificio, al lordo di eventuali bow-window e verande, nella parte inferiore dall'intradosso del piano di calpestio più basso, ancorché parzialmente o totalmente interrato.

2. Non concorrono alla determinazione dell'involucro edilizio:

• a) le logge, i portici, i porticati e gli spazi praticabili aperti in genere;
• b) i ballatoi aperti, i balconi, gli aggetti ornamentali, gli sporti di gronda, le pensiline ed altre coperture a sbalzo comunque denominate;
• c) le eventuali tettoie poste in aderenza all'edificio o a parti di esso;
• d) le scale esterne, ivi comprese le scale di sicurezza, fatta eccezione per gli eventuali spazi chiusi e coperti posti in aderenza all'edificio da esse delimitati;
• e) gli eventuali pilastri o setti portanti posti in posizione esterna rispetto al filo delle pareti perimetrali;
• f) i volumi tecnici posti in aderenza all'edificio o sulla copertura del medesimo, ivi compresi gli abbaini, fatta eccezione per i volumi tecnici totalmente integrati con l'edificio medesimo dal punto di vista morfotipologico e strutturale;
• g) lo spessore delle pareti esterne per la parte eccedente i 30 cm., costituente incentivo in materia di edilizia sostenibile;
• h) tutti i maggiori spessori, volumi e superfici finalizzati all'incremento delle prestazioni energetiche degli edifici, nei limiti entro i quali, nell'ambito dei procedimenti ordinati alla formazione dei titoli abilitativi edilizi, le norme in materia consentono di derogare a quanto previsto dalle normative nazionali, regionali o dal presente Regolamento in merito alle distanze minime tra edifici, alle distanze minime di protezione del nastro stradale, nonché alle altezze massime degli edifici.

1. Si definisce area di sedime l'impronta a terra della sagoma dell'edificio o manufatto edilizio.

Il perimetro dell'area di sedime è pertanto delimitato dal filo esterno delle pareti perimetrali dell'edificio o manufatto edilizio.

2. È escluso dall'area di sedime ciò che non concorre alla determinazione della sagoma dell'edificio ed in particolare lo spessore delle murature esterne per la parte eccedente 0,30 ml. ed i sistemi bioclimatici (pareti ventilate, rivestimenti a cappotto, ecc.), nel rispetto dei requisiti tecnico-costruttivi, tipologici ed impiantistici definiti dalle norme vigenti.

3. Nel caso degli interventi di demolizione e ricostruzione di volumi accessori privi di valore storico-documentale, ove ammessi dal Regolamento Urbanistico, al fine di garantire il rispetto delle norme sulle distanze potrà essere valutata la possibilità di realizzare le nuove costruzioni anche parzialmente all'esterno dell'area di sedime.

1. Si definisce abbaino il volume tecnico appositamente configurato e dimensionato per consentire l'accesso alla copertura, piana o inclinata.

2. Le aperture in esso collocate possono concorrere alla verifica dei requisiti igienico-sanitari di locali e spazi sottotetto.

3. Non sono identificabili come abbaini le porzioni di copertura in contropendenza finalizzate all'illuminazione ed aerazione di spazi o locali posti al piano sottotetto.

1. Si definisce balcone la struttura edilizia a sviluppo orizzontale, aperta e praticabile, posta in aggetto rispetto alla sagoma dell'edificio, munita di ringhiera o di parapetto, direttamente accessibile dall'unità immobiliare o comunque di uso privato esclusivo, nonché priva di autonoma copertura, salva la parziale protezione dagli agenti atmosferici eventualmente offerta da soprastanti balconi, sporti di gronda o altri elementi aggettanti.

1. Si definisce ballatoio lo spazio praticabile di uso comune finalizzato a distribuire l'accesso a più unità immobiliari, configurato come elemento a sviluppo orizzontale compreso entro il filo delle pareti perimetrali esterne dell'edificio o posto in aggetto alle medesime.

2. Il ballatoio concorre alla determinazione della sagoma dell'edificio anche ove configurato come spazio aperto delimitato da semplice ringhiera o parapetto.

Se provvisto di tamponamenti esterni, il ballatoio concorre altresì alla determinazione dell'involucro edilizio.

1. Si definisce bow-window la porzione finestrata di un locale, anche con sviluppo su più piani, sporgente dal filo delle pareti perimetrali esterne di un edificio.

1. Si definisce copertura la delimitazione superiore di un edificio o di altro manufatto edilizio comunque denominato provvisto o meno di tamponamenti laterali atta ad assicurare protezione dagli agenti atmosferici.

2. La copertura è costituita da una struttura portante e da un manto superficiale esterno e comprende anche gli eventuali strati di coibentazione e di impermeabilizzazione interposti tra i medesimi.

Essa assume diverse denominazioni in ragione della sua configurazione strutturale e morfotipologica oppure in relazione al materiale usato per la struttura o per il manto superficiale.

3. Il profilo della copertura rappresenta la linea continua esterna della sezione del manto, escludendo gli abbaini, i comignoli ed ogni altro elemento che fuoriesce dal manto.

4. La pendenza del tetto degli edifici di nuova costruzione non deve essere superiore al 30%.

1. Si definisce intercapedine lo spazio variamente configurato delimitato da strutture portanti, pareti, pannellature fisse o controsoffitti ed avente esclusiva funzione igienico-sanitaria, finalizzata alla salubrità, al comfort igrometrico o alla climatizzazione dei locali dell'edificio oppure esclusiva funzione tecnologica, finalizzata all'alloggiamento di tubazioni o impianti.

2. Sono da considerarsi intercapedini spazi quali scannafossi, gattaiolati, cavedi, colonne per la ventilazione di locali tecnici o vani accessori, camini del vento, sottotetti non praticabili delimitati inferiormente da controsoffitti o elementi consimili ed aventi esclusiva funzione igienico-sanitaria o tecnologica.

3. L'accessibilità alle intercapedini è limitata alle sole operazioni di ispezione e manutenzione.

1. Si definisce intradosso il piano di imposta di strutture monolitiche quali solette o solai oppure, nel caso di strutture composte quali quelle in legno o assimilabili, il piano di imposta dell'orditura secondaria con interasse non superiore a 80 cm.

2. Ai fini dell'individuazione dell'intradosso non rileva la presenza di eventuali controsoffitti né l'eventuale maggior spessore dell'orditura principale.

1. Si definisce loggia, portico o porticato lo spazio praticabile coperto, aperto sul fronte esterno su uno o più lati talora scanditi da pilastri o colonne.

Le logge, non collocate al piano terreno, sono di norma delimitate da un parapetto o da una ringhiera.

Di norma logge e portici sono direttamente accessibili dall'unità immobiliare e comunque ad uso privato esclusivo mentre i porticati costituiscono spazio condominiale o di uso comune oppure pubblico o asservito ad uso pubblico.

2. Le logge, i portici ed i porticati, pur non facendo parte dell'involucro edilizio, concorrono alla determinazione della sagoma dell'edificio.

1. Si definisce lucernario l'apertura dotata di serramento complanare alla copertura, atta a fornire l'aerazione e l'illuminazione dei vani sottostanti.

2. I lucernari non devono interferire con le strutture principali di copertura e devono essere posizionati ad una distanza non inferiore a 1,50 ml. dalla linea di gronda; le dimensioni devono essere previste in funzione dei rapporti minimi di illuminazione ammessi per i locali sottostanti.

3. Nel caso di edifici di antica formazione, le dimensioni dei lucernari devono essere previste in funzione delle strutture di copertura (interasse travetti) e non possono essere superiori a due ordini dell'orditura secondaria originale.

1. Si definiscono parti condominiali i locali o spazi variamente configurati non afferenti in via esclusiva a singole unità immobiliari, quali ad esempio porticati privati, androni di ingresso, scale e vani ascensore condominiali, passaggi coperti carrabili o pedonali, ballatoi, autorimesse collettive, lavatoi comuni, cabine idriche, centrali termiche condominiali, chiostrine, cortili interni.

1. Si definisce pensilina la struttura accessoria di copertura, realizzata con materiali durevoli, posta in aggetto alle pareti perimetrali esterne di un edificio e priva di montanti verticali di sostegno.

1. Si definisce soppalco la struttura orizzontale praticabile con la quale viene ricavata, all'interno di un locale principale di idonea altezza, un quantitativo aggiuntivo di Superficie Utile Abitabile o Agibile (SUA) oppure di Superficie Non Residenziale o accessoria (SNR).

In tal modo si ha utilizzazione su quote diverse di un ambiente che, pur restando unico e aperto, presenta una altezza tale da consentire la parziale suddivisione orizzontale.

2. Il soppalco ha almeno un lato aperto sul locale principale nel quale è collocato.

3. La formazione di soppalchi in ambienti destinati ad abitazione, ufficio e vendita, è ammissibile soltanto ove la porzione del vano principale, libera dal soppalco, mantenga le caratteristiche di abitabilità/agibilità e la superficie occupata dal soppalco sia inferiore a 1/3 della superficie dell'intero vano.

In ogni caso lo spazio sottostante i soppalchi non deve presentare mai altezza inferiore a 2,40 ml. e i parapetti devono avere una altezza non inferiore a 1 ml.

1. Si definisce terrazza (o terrazzo) il ripiano orizzontale esterno aperto e praticabile, delimitato da un parapetto o da una ringhiera, realizzato a copertura di parti dell'edificio, direttamente accessibile da un'unità immobiliare o da parti condominiali o di uso comune.

2. Laddove assolva in tutto o in parte alla funzione di copertura principale dell'edificio o di parti di esso la terrazza assume, secondo le diverse configurazioni, la denominazione di lastrico solare o di terrazza a tasca.

1. Si definisce veranda il locale o lo spazio praticabile coperto ricavato delimitando con infissi vetrati, parzialmente o totalmente apribili, spazi accessori quali una loggia o portico, una terrazza o parte di essa, un balcone (sottostante o meno ad altro balcone o sporto di gronda), una tettoia direttamente accessibile da una unità immobiliare o parte di essa.

2. L'installazione di infissi vetrati per la realizzazione della veranda costituisce modifica dell'involucro edilizio, mentre non rileva ai fini della determinazione della sagoma dell'edificio.