Norme per gli interventi sul patrimonio di interesse storico

Le presenti norme si applicano alle parti di territorio, al patrimonio urbanistico ed edilizio oggetto delle tavole 5 e 6.1/2 del regolamento urbanistico e attuano le previsioni generali contenute negli articoli 37 e 38 delle norme di piano strutturale.

Per il patrimonio urbanistico ed edilizio in particolare dà attuazione al disposto di cui all'ultimo comma dello stesso articolo 37.

Le norme di cui ai seguenti articoli da 3 a 21 valgono per tutti gli edifici ricadenti nel territorio comunale con le limitazioni contenute negli art. da 22 a 61 per il patrimonio storico.

Il patrimonio urbanistico comprende la viabilità storica e ambientale, esistente in tutto o in tracce, nelle sue varie articolazioni geometriche e morfologiche, il sistema dei mulini, le sistemazioni agrarie storiche omogenee di area (terrazzamenti e ciglionamenti, disegno generale dell'impianto agrario, elementi costruiti o vegetazionali continui, ecc.), tessuti storici, storicizzati o consolidati di insediamenti accentrati, complessi edilizi di edifici sparsi, le aree aperte storicamente integrate ai nuclei storici.

Ad ogni complesso edilizio di case sparse e ad ogni porzione organica o isolato di insediamento accentrato è associata una scheda descrittiva dei caratteri e delle specifiche prescrizioni per gli interventi. Le singole schede sono individuate da un numero nelle tavole 5 e 6.1.

Il patrimonio edilizio comprende gli edifici e le costruzioni di qualsiasi natura e per qualunque uso realizzate (civile, agricolo, produttivo, religioso, ecc., ponti, fortificazioni e altro) esistenti o allo stato di rudere.

Ad ogni edificio ricadente in un complesso edilizio di case sparse o in porzione organica o isolato di insediamento accentrato è associata una scheda di edificio descrittiva dei caratteri e delle specifiche prescrizioni per gli interventi. Le schede dei singoli edifici sono individuate nelle schede di complesso di case sparse o di isolato.

Per contesto si intende l'ambito paesaggistico e urbanistico minimo in cui è inserito l'edificio. Esso è individuato di massima rispettivamente: per gli edifici isolati nella tavola 5, per quelli ricadenti in insediamenti accentrati nella tavola 6.1 e in dettaglio nella scheda di complesso. Per gli edifici ricadenti in insediamento accentrato corrisponde di norma all'isolato. Al perimetro minimo del contesto devono fare di norma riferimento gli strumenti urbanistici attuativi, anche se riferiti al territorio extraurbano.

Per unità edilizia si intende l'edificio da terra a tetto contraddistinto da unitarietà architettonica, tipologica, funzionale anche se derivante da rifusione o accorpamento, ivi comprese le relative aree di pertinenza, se ricadente in un insediamento accentrato. Le unità edilizie sono individuate nelle tavole allegate al R.U. e in particolare: gli edifici isolati nella tavola 5 e in dettaglio nella scheda di complesso isolato, quelli ricadenti in insediamenti accentrati nelle tavole 6.1 e in dettaglio nella scheda di complesso.

Le prescrizioni di cui ai successivi articoli, se non diversamente specificato, si applicano all'intera unità edilizia o ad una parte organica di essa. In tal caso, ferma restando la conformità con quanto prescritto nei successivi articoli, deve essere prodotto uno specifico elaborato riguardante l'intera unità edilizia che dimostri la congruità dell'intervento nell'ambito della stessa intera unità.

Tale congruità può essere dimostrata se l'intervento:

• non interessa gli elementi caratterizzanti la tipologia insediativa dell'unità (assetto distributivo del fabbricato, scale, atrii e androni, ecc.) e le parti esterne dell'edificio;
• non compromette un futuro intervento organico sull'intero edificio con la realizzazione di strutture edilizie non reversibili.

Gli interventi che interessano unità edilizie all'interno del cui contesto ricadano manufatti storici non graficizzati nelle tavole, quali tabernacoli e cappelle, fonti, lavatoi, pescaie, cisterne e pozzi, dovranno prevederne la permanenza e il recupero, ivi comprese le eventuali opere accessorie, quale parte integrante del progetto.

Ai fini dell'applicazione delle presenti norme, gli interventi sul patrimonio edilizio di interesse storico classificati nelle tavole 5 e 6.1 si attuano con intervento diretto mediante opere di:

• manutenzione ordinaria
• manutenzione straordinaria
• restauro e risanamento conservativo
• ristrutturazione edilizia
• ristrutturazione urbanistica

Nel caso di edifici storici che hanno subito in tempi recenti ampliamenti, non rientranti nelle superfetazioni incongrue di cui al successivo articolo 18, o trasformazioni radicali, gli interventi riguardanti tali parti possono essere soggetti a categorie di opere diverse da quelle prescritte negli elaborati, che dovranno essere definite secondo la modalità di accertamento indicata nel successivo articolo 5.

Negli edifici non classificati nelle tavole 5 e 6.1 sono ammessi tutti gli interventi, escluso quelli di restauro e risanamento conservativo, ma compresa la demolizione con o senza ricostruzione in conformità alle norme.

Per l'applicazione di categorie di opere diverse in tutto o in parte da quelle prescritte, che potrà essere richiesta sia dal comune che dal privato, dovrà essere dimostrata l'esistenza delle condizioni di cui al secondo comma del precedente articolo 4.

Per il riconoscimento dovranno essere allegati alla domanda edilizia tutti gli elementi documentari atti a dimostrare l'esistenza delle condizioni di alterazione o di trasformazione radicale e irreversibile indicando in un rilievo scientifico dell'edificio l'esatta localizzazione delle parti interessate e degli interventi che le hanno determinate.

Gli atti necessari al riconoscimento sono quelli amministrativi rilasciati dal comune anche inerenti a condoni approvati e, eventualmente, dagli altri organi competenti (es. Sovrintendenza ai BB.AA.), opportunamente corredati da documentazione fotografica comprovante.

L'accertamento comporta l'avvio di un procedimento istruttorio da parte dell'Ufficio con eventuale sopraluogo e l'emissione di un conclusivo motivato parere di conformità, contenente la formale definizione del grado di alterazione, della conseguente categoria di intervento e delle specifiche prescrizioni che si dovessero rendere necessarie per la compatibilità con la restante parte dell'edificio. L'accertamento è oggetto di delibera del Consiglio Comunale, senza che questo comporti variante al Regolamento Urbanistico.

Il riconoscimento dell'esistenza delle condizioni necessarie per il cambiamento della classificazione dovrà basarsi sull'esistenza di una o più delle seguenti condizioni riferite all'intero complesso o ad una sua parte preponderante:

1. a) scomparsa o alterazione completa dell'assetto planimetrico e della quota di imposta di più elementi strutturali (murature portanti, solai, vani scala, tetto, ecc.), tale da non poter essere ristabilito sulla base di elementi probanti;
2. b) scomparsa o trasformazione irreversibile dell'assetto distributivo dell'impianto tipologico dell'edificio caratterizzato dai collegamenti orizzontali e verticali e dalla relazione degli spazi costruiti/non costruiti non rientrante fra le superfetazioni di cui al successivo articolo 18, tali da non poter essere reintrodotti sulla base degli elementi probanti.

Gli interventi di manutenzione ordinaria sono quelli che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.

Fermo restando che gli interventi di manutenzione ordinaria non possono apportare alterazioni o modifiche agli elementi architettonici, decorativi e di finitura degli edifici e delle aree di pertinenza, comprendono:

1. a) le opere di riparazione, rinnovo o sostituzione delle finiture esterne dei fabbricati e delle relative aree di pertinenza (intonaci, tinteggiature, manti di copertura, gronde e pluviali, decorazioni a rilievo dei prospetti, pavimentazioni, inferriate, recinzioni e cancelli, pavimentazioni esistenti, ecc.);
2. b) le opere di riparazione, rinnovo o sostituzione delle finiture interne dei fabbricati (intonaci, tinteggiature, pavimenti e rivestimenti, elementi igienico sanitari, infissi, ecc.);
3. c) le opere di riparazione e di adeguamento dei servizi igienico sanitari e degli impianti tecnologici, escluse la sostituzione o la realizzazione ex novo degli impianti di trattamento dei liquami;
4. d) le opere di sostituzione o di installazione di materiali di isolamento, di impermeabilizzazione o di insonorizzazione che non comportino alterazioni esterne ai fabbricati, ivi compreso l'innalzamento del piano del manto di copertura dell'edificio

Per gli edifici produttivi sono compresi nelle opere di manutenzione ordinaria quelli individuati nella circolare ministeriale n.1918 del 16.11.1977.

Per gli edifici ricadenti fra quelli classificati nelle tavole 5 e 6.1 per le opere di manutenzione ordinaria è prescritta l'autorizzazione comunale contenente prescrizioni specifiche per il fabbricato e per i materiali e i colori da usare.

Gli interventi di manutenzione straordinaria sono costituiti dalle opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti, anche strutturali, degli edifici, nonché per realizzare e integrare i servizi igienico sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni d'uso.

Fermo restando che gli interventi di manutenzione straordinaria non possono apportare alterazioni alle strutture portanti orizzontali e verticali, come piani di imposta o posizione, e all'assetto architettonico e decorativo dei fabbricati, comprendono in particolare:

1. a) il rifacimento completo delle opere di cui al punto a) del precedente articolo anche con cambiamento del tipo di materiale e di coloritura;
2. b) la nuova realizzazione, modifica o rifacimento di servizi igienico sanitari anche se comportanti opere murarie per i locali, escluse quelle esterne, e degli impianti tecnologici e di smaltimento liquami;
3. c) le opere per la realizzazione, modifica e adeguamento di volumi tecnici, anche se comportanti piccole modifiche alle coperture ad essi strettamente funzionali;
4. d) la realizzazione di aperture, chiusure e altre modifiche alle tramezzature interne alle singole unità immobiliari senza alterazione dello schema distributivo delle singole unità funzionali;
5. e) la realizzazione di nuove opere murarie per l'isolamento quali scannafossi, intercapedini e vespai;
6. f) le opere di consolidamento di strutture sia di fondazione, che di elevazione, ivi comprese eventuali opere di sostituzione di parti strutturali;

Gli interventi di restauro sono costituiti dall'insieme sistematico di opere che, sulla base di un'analisi critica, come definita al successivo sesto comma e nell'assoluto rispetto degli elementi tipologici, architettonici, formali e strutturali dell'organismo edilizio, ne consentano la conservazione valorizzandone i caratteri e, al tempo stesso, ne assicurino la funzionalità mediante destinazioni d'uso con esso compatibili. Le destinazioni ritenute compatibili sono quelle contenute negli articoli da 38 a 61.

Gli interventi di restauro comportano:

1. a) la conservazione o il ripristino dell'assetto architettonico e decorativo
2. b) la ricostruzione filologica delle parti crollate;
3. c) la conservazione o il ripristino, ove alterato, dell'impianto architettonico, tipologico e distributivo storicizzato;
4. d) la conservazione o il ripristino degli spazi aperti pertinenziali ivi compresi i muri di cinta e gli accessi;
5. e) la conservazione e il consolidamento degli elementi strutturali originari, con possibilità di sostituzione nei soli casi in cui l'analisi critica dimostri l'impossibilità del loro recupero;
6. f) l'eliminazione delle superfetazioni riconosciute incongrue rispetto l'organismo edilizio attraverso l'analisi critica, senza possibilità di recupero della Su;
7. g) l'introduzione degli impianti e accessori senza che questi comportino incremento della Su necessari all'assetto funzionale da collocare in punti compatibili con l'edificio, dimostrati tali con l'analisi critica;
8. h) le opere reversibili indispensabili per lo specifico assetto funzionale e per la variazione del numero delle unità funzionali compatibili con l'assetto tipologico, con le caratteristiche architettoniche e con quanto altro sopra.

Gli interventi di risanamento conservativo sono quelli rivolti a conservare l'edificio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, sulla base dell'analisi critica e nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali, consentano le destinazioni d'uso compatibili con la tipologia insediativi.

Oltre quanto previsto nei precedenti secondo e terzo comma, gli interventi di risanamento conservativo comportano:

1. a) la possibilità di uso residenziale del sottotetto con possibilità di rinnovo e/o sostituzione degli orizzontamenti anche per la realizzazione di soppalchi che non compromettano le proporzioni architettoniche e di aperture di finestre a falda nei limiti del 5% della superficie del tetto dell'unità edilizia;
2. b) la possibilità di sostituzione dei collegamenti verticali senza alterazione dello schema distributivo quando ne sia dimostrata l'impossibilità di recupero con l'analisi critica;
3. c) interventi sulle strutture portanti interne limitati al diverso posizionamento delle aperture e introduzione di tramezzi;
4. d) la possibilità di introdurre piccole modifiche alle aperture dei prospetti non visibili dalla viabilità per gli edifici nei centri abitati e, negli altri casi, non riguardanti la facciata principale, qualora ritenute compatibili attraverso l'analisi critica.

Negli interventi di restauro e di risanamento conservativo è ammessa la deroga alle norme igienico sanitarie per aperture e altezze interne, con i minimi ammessi dalla competente ASL.

Per gli interventi di restauro e risanamento conservativo l'analisi critica, finalizzata alla ricostruzione storico-evolutiva e stilistica del fabbricato, è necessaria alla comprensione delle invarianti compositive e,conseguentemente, alla ricerca dell'assetto da conservare. Essa è composta da:

• rilievo scientifico quotato dell'intero fabbricato o, quando l'intervento interessi una sola sua parte, oltre alla porzione oggetto di intervento, tutte le parti comuni con l'individuazione degli accessi alle varie unità funzionali e tutte le emergenze architettoniche e decorative;
• la successione temporale degli interventi caratterizzanti le varie parti, desumibile dal rilievo scientifico e da eventuale materiale d'archivio;
• la documentazione fotografica complessiva, anche interna, e dei particolari architettonici, decorativi e tipologici; la documentazione fotografica storica a testimonianza di assetti non più leggibili in tutto o in parte;
• la relazione storico critica dalla quale, coerentemente, emergano l'interpretazione dei caratteri,delle invarianti, degli interventi necessari alla ricostruzione/conservazione dell'assetto e dei materiali e, infine, degli interventi fra quelli compatibili per garantire la funzionalità.

L'opportunità di procedere a consolidamento/conservazione o ripristino di elementi architettonici è valutata di concerto con il Comune sulla base di elementi di conoscenza obiettivi.

Gli interventi di ristrutturazione edilizia sono quelli rivolti a trasformare i fabbricati mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un'unità in tutto o in parte diversa dalla precedente.

In tutti gli interventi di ristrutturazione edilizia possono essere individuati vincoli e prescrizioni speciali per la tutela di parti significative degli edifici contenute nelle schede di edificio.

Gli interventi di ristrutturazione edilizia, a seconda del livello di opere che comportano, si distinguono in:

• ristrutturazione edilizia R1 rivolta alla sola riorganizzazione funzionale interna delle singole unità funzionali dell'unità edilizia, nel rispetto dei principali elementi tipologici e dell'impianto distributivo principale del fabbricato; in essa non possono essere apportate alterazioni alle superfici utili e ai caratteri architettonici e decorativi dell'edificio, ma possono essere introdotte modifiche alle aperture dei prospetti secondari e agli elementi anche strutturali verticali finalizzati ad una nuova distribuzione e al cambiamento della destinazione d'uso fra quelle compatibili con la tipologia insediativa; é ammessa la possibilità di utilizzazione dei sottotetti con cambiamento del piano di imposta del piano di calpestio ed apertura di finestre a falda nel tetto, nei limiti dettati dalla competente ASL e del 5% della superficie del tetto dell'unità edilizia;
• ristrutturazione edilizia R2 come R1 ma con possibilità di modifica sistematica di elementi strutturali finalizzata alla riorganizzazione interna dell'intera unità edilizia, anche per il cambiamento di destinazione d'uso, fino allo svuotamento.
• ristrutturazione edilizia R3 come sopra ma con possibilità di demolizione e ricostruzione sul sedime o su nuovi allineamenti definiti dal Comune.

Negli interventi di ristrutturazione edilizia R1 e R2 è ammessa la deroga alle norme igienico sanitarie per aperture e altezze interne, con i minimi ammessi dalla competente ASL.

Gli interventi di ristrutturazione edilizia, nei limiti delle previsioni contenute nelle norme di zona o degli interventi compatibili con i caratteri della tipologia insediativa, possono ammettere ampliamenti organici dei fabbricati.

Gli interventi di ristrutturazione urbanistica sono quelli rivolti a trasformare il tessuto urbanistico-edilizio esistente mediante un insieme sistematico di interventi, che possono portare ad un tessuto urbanistico in tutto o in parte diverso dal precedente attraverso la modifica del disegno dei lotti, degli isolati, della rete strade e delle altre componenti urbanistiche.

Gli interventi di ristrutturazione urbanistica fanno riferimento ad una norma disegnata avente carattere prescrittivo e, salvo diverse prescrizioni delle norme, comportano la modalità di attuazione mediante piano attuativo.