Art. 159- Disposizioni generali

1. Gli interventi consistono nella riconfigurazione funzionale e morfologica di parti delle aree urbane attraverso interventi di ristrutturazione urbanistica e di parti del territorio rurale, con la realizzazione di complessi edilizi in aree libere, e nella realizzazione di nuovi tracciati di viabilità e infrastrutture.

2. Le Aree di Trasformazione, denominate attraverso la viabilità che ne descrive la localizzazione, sono identificate da una sigla composta dall' di appartenenza e da un numero progressivo; esse sono perimetrate ed indicate con tale sigla nelle tavole di Usi del suolo e modalità d'intervento ed attuazione.

La disciplina specifica di ciascuna Area di Trasformazione è riportata ai successivi articoli, nei quali sono definiti il dimensionamento per gli interventi privati e per gli spazi pubblici, gli obiettivi, le prescrizioni ed i condizionamenti per l'attuazione del progetto, i requisiti e le prestazioni richiesti in particolare per garantire il corretto inserimento paesistico e la sostenibilità ambientale.

Le dimensioni degli spazi pubblici sono da considerarsi dei minimi, con l'eccezione della dimensione delle strade da realizzare che, ove indicata, costituisce una quantificazione di massima, espressa in metri lineari, della lunghezza dei manufatti previsti per il collegamento dei recapiti individuati.

La progettazione degli spazi pubblici o di uso pubblico e per le attività di servizio dovrà rispettare i criteri e le regole generali definiti all'art. 59 ed i criteri e le regole specifici definiti per ciascun Sistema o Sottosistema agli artt. 94, 98, 104, 108, 116 e 124 delle presenti Norme.

3. Gli interventi sono subordinati alla redazione di Piano Attuativo esteso all'intero ambito oppure ad una o più Unità Minime di Intervento, laddove previste dalle presenti Norme.

4. Nelle Aree di Trasformazione fino all'attuazione degli interventi previsti dal Regolamento Urbanistico su edifici e spazi aperti sono consentiti solo interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria; non sono pertanto ammessi, in particolare, il cambio di destinazione d'uso e la suddivisione delle unità immobiliari.

5. Ad avvenuta realizzazione ed ultimazione degli interventi previsti dal Regolamento Urbanistico, per gli edifici e le aree di pertinenza comprese nelle Aree di Trasformazione saranno ammessi interventi di ristrutturazione edilizia limitata di tipo a (ri-a), fatto salvo quanto eventualmente disciplinato per edifici di particolare pregio.

6. Le modifiche del perimetro del centro abitato a seguito dell'attuazione delle Aree di Trasformazione non costituiscono variante al Regolamento Urbanistico ma saranno recepite automaticamente dagli strumenti urbanistici.

Art. 160- Perequazione

1. Ai fini di garantire un'equa distribuzione dei benefici e degli oneri derivanti dagli interventi di trasformazione degli assetti insediativi, infrastrutturali ed edilizi le Aree di Trasformazione sono soggette alla disciplina della perequazione urbanistica.

Le potenzialità di trasformazione edilizia e gli obblighi stabiliti nelle presenti Norme sono conferiti unitamente all'insieme degli immobili compresi in ciascuna Area di Trasformazione oppure in ciascuna Unità Minima di Intervento, ove tale suddivisione sia prevista dal Regolamento Urbanistico, indipendentemente dalla collocazione degli edifici, delle loro aree di pertinenza e delle aree da riservare per le opere di urbanizzazione primaria e secondaria.

Sono esclusi dalla disciplina di perequazione gli immobili già di proprietà pubblica compresi nelle Aree di Trasformazione ai quali pertanto non sono attribuiti potenzialità edificatorie ed oneri, fatto salvo quanto eventualmente disposto per contesti specifici nei successivi articoli; tali immobili sono comunque oggetto di intervento nell'ambito del progetto previsto dal Regolamento Urbanistico.

2. Per ciascun ambito soggetto alla disciplina della perequazione urbanistica, salvo diverso accordo, sono ripartiti in misura proporzionale:

• i quantitativi di Superficie Utile Lorda edificabili e le quantità derivanti dall'eventuale recupero di edifici esistenti;
• gli oneri economici per la realizzazione delle opere di urbanizzazione e degli interventi di interesse pubblico prescritti come condizione obbligatoria per la trasformazione degli assetti insediativi;
• gli oneri relativi alla cessione gratuita al Comune di aree a destinazione pubblica quali sedi stradali, verde pubblico, parcheggi pubblici, servizi e attrezzature;
• gli obblighi relativi alle eventuali quote obbligatorie di edilizia residenziale con finalità sociali;
• gli eventuali ulteriori benefici pubblici prescritti come condizione obbligatoria per la trasformazione degli assetti insediativi.

3. La realizzazione degli interventi previsti nell'ambito soggetto a perequazione urbanistica presuppone la redazione di un piano di ricomposizione fondiaria, comprendente le permute o cessioni immobiliari tra tutti i soggetti aventi titolo, definito sulla base del progetto di dettaglio a fini esecutivi riferito all'intero ambito.

Il rilascio o l'efficacia dei titoli abilitativi è subordinata alla sottoscrizione di atti con i quali sono effettuate le permute o cessioni immobiliari tra i soggetti aventi titolo in applicazione di criteri perequativi e alla cessione delle aree prescritte in ciascun ambito.

I proprietari di tali immobili, o gli altri aventi titolo sugli stessi, devono regolare il loro rapporto in modo da rendere possibile l'attuazione del piano e sono tenuti a definire, mediante accordi pattizi, i criteri, le modalità ed i termini temporali con i quali garantire la perequazione dei benefici e dei gravami.

L'Amministrazione Comunale rimane estranea da ogni questione relativa alla perequazione dei benefici e dei gravami.

Art. 161- Disposizioni per la qualità e tutela ambientale dei progetti

1. Al fine di garantire adeguati livelli di tutela ambientale, i progetti per le Aree di Trasformazione, attraverso la redazione dei Piani Attuativi e dei successivi Permessi di costruire, dovranno rispettare le seguenti disposizioni:

• prevedere spazi permeabili in aggiunta a quelli minimi di legge, cioè superiori al 25% della Superficie Fondiaria;
• prevedere per gli spazi carrabili impermeabili sistemi di raccolta e trattamento delle acque di prima pioggia;
• limitare le aree impermeabilizzate e la viabilità di servizio ai nuovi insediamenti;
• privilegiare pavimentazioni idonee alla crescita di tappeti erbosi per gli spazi pubblici e privati destinati a piazzali, a parcheggi, alla viabilità pedonale e ciclabile;
• prevedere tipologie edilizie rispondenti all'obiettivo di limitare l'incremento di consumo di suolo e di superfici impermeabilizzate, assicurando comunque adeguate prestazioni in termini di privacy e di disponibilità di spazi aperti di uso individuale quale parte integrante dell'alloggio;
• prevedere nelle aree a verde impianti vegetazionali per il miglioramento della qualità dell'aria e del microclima e per la compensazione dell'incremento delle emissioni di anidride carbonica, con almeno un albero ogni 25 mq. di SUL;
• adottare soluzioni tecniche per il recupero delle acque meteoriche e l'utilizzo delle acque di riciclo;
• adottare sistemi di climatizzazione passivi e attivi a basso impatto ambientale;
• adottare sistemi di autoproduzione di energia da fonti rinnovabili;
• adottare una corretta esposizione degli edifici.

2. Fermo restando quanto previsto in relazione a specifiche Aree di Trasformazione, sono in ogni caso prescritte:

• la verifica della capacità di carico della rete di collettamento e depurazione con eventuale conseguente potenziamento del sistema di trattamento e smaltimento dei reflui;
• la verifica della capacità della rete dell'acquedotto con eventuali conseguenti interventi di rinnovo della stessa.

3. Anche in conformità alle disposizioni per la tutela e valorizzazione degli insediamenti del D.P.G.R. n. 2/R del 09/02/2007, nei progetti dovranno essere rispettati inoltre i requisiti di qualità corrispondenti alle seguenti prestazioni:

• supporto alla mobilità pedonale e ciclistica con l'estensione ed il miglioramento delle infrastrutture e degli spazi ad esse dedicati;
• incremento del verde di connettività urbana cioè mantenimento, rafforzamento e/o ricostituzione delle connessioni sia verso le aree di verde urbano più vicine sia verso le aree agricole attraverso le dotazioni di spazi verdi e fasce alberate all'interno dei nuovi insediamenti.

Art. 162- Regole grafiche per i progetti

1. Le regole per l'attuazione del progetto sono sinteticamente rappresentate nelle tavole di Usi del suolo e modalità d'intervento ed attuazione attraverso indicazioni grafiche che riguardano prioritariamente la definizione degli spazi pubblici e la loro disposizione reciproca ed orientano l'impianto insediativo ed i caratteri dell'edificazione.

2. Tali indicazioni hanno carattere di indirizzo e - fermo restando l'obbligo di rispetto del dimensionamento, degli obiettivi, delle prescrizioni, dei condizionamenti, dei requisiti e delle prestazioni richiesti dal Regolamento Urbanistico - possono essere oggetto di rettifiche e parziali modifiche in sede di approvazione dei relativi strumenti attuativi al fine di meglio coordinarsi con i luoghi e con le aree contermini, entro i limiti stabiliti dal presente articolo.

Alle indicazioni grafiche, in coerenza con le disposizioni specifiche per ciascuna Area di Trasformazione, si dovrà comunque fare riferimento per la definizione progettuale delle opere ed attrezzature pubbliche da realizzare e per l'individuazione delle aree da cedere.

Nella definizione dei servizi e degli spazi di uso pubblico si dovranno in ogni caso rispettare le regole ed i criteri per la progettazione degli spazi per le attività di servizio individuati all'art. 59 delle presenti norme e le indicazioni per gli spazi di uso pubblico riportate per ciascun sottosistema o ambito funzionale.

3. Viabilità
Le aree indicate come viabilità corrispondono alla rete infrastrutturale di servizio ai comparti e/o di completamento/adeguamento della rete viaria esistente o le aree destinate a corridoi infrastrutturali per la successiva realizzazione di viabilità di interesse generale. Fatto salvo quanto eventualmente definito per le specifiche Aree di Trasformazione, sono da considerarsi prescrittivi i recapiti, mentre sono indicativi il dimensionamento in sezione, il percorso e le modalità di intersezione.

I nuovi tracciati viari, così come la riconfigurazione di quelli esistenti, fermo restando il rispetto delle normative sovraordinate vigenti, dovranno essere progettati in modo da garantire adeguate prestazioni per ciascuna delle componenti di traffico ammesse; in tutti i casi essi dovranno essere caratterizzati da una carreggiata con almeno una corsia per senso di marcia ed intersezioni a raso.

In tutte le nuove strade urbane e di servizio ai comparti, in particolare, dovrà essere prevista la presenza del marciapiede su entrambi i lati; il marciapiede non potrà avere larghezza inferiore a 1,50 ml., al netto degli spazi occupati da elementi di ingombro (alberature, impianti per l'illuminazione, sedute, impianti pubblicitari, impianti tecnologici), e dovrà essere realizzato nel totale rispetto dei requisiti per i percorsi pedonali stabiliti dalle norme in materia di barriere architettoniche.

Le nuove strade dovranno di norma essere corredate da alberature e/o altri elementi vegetazionali.

4. Percorsi
Le aree indicate come percorsi individuano i principali tracciati pedonali e/o ciclopedonali da realizzare nell'ambito dell'intervento. Sono da considerarsi prescrittivi i recapiti, mentre è indicativo il tracciato.

I percorsi pedonali non potranno avere larghezza inferiore a 1,50 ml., al netto degli spazi occupati da elementi di ingombro (alberature, impianti per l'illuminazione, sedute, impianti pubblicitari, impianti tecnologici), e dovranno essere realizzati nel totale rispetto dei requisiti per i percorsi pedonali stabiliti dalle norme in materia di barriere architettoniche.

Nel caso di percorsi ciclo-pedonali, la larghezza minima dovrà essere pari a 4,00 ml.

5. Piazze e spazi pedonali
Le aree indicate come piazze e spazi pedonali individuano gli spazi specificamente riservati allo stare ed alle attività proprie dei luoghi centrali, comprese le aree richieste quali standard urbanistici. La precisa localizzazione e l'estensione delle aree sono indicative delle regole definite nella disciplina specifica delle presenti Norme.

6. Parcheggi
Le aree indicate come parcheggi individuano gli spazi di sosta a raso per i veicoli, comprese le aree destinate a parcheggio pubblico richieste quali standard urbanistici. La precisa localizzazione e l'estensione delle aree sono indicative delle regole definite nella disciplina specifica delle presenti Norme.

7. Verde
Le aree indicate come verde individuano i giardini, gli spazi di gioco, le aree attrezzate e gli impianti sportivi all'aperto, il verde di ambientazione e di mitigazione, comprese le aree destinate a verde richieste quali standard urbanistici; parte di esse può essere di proprietà privata ma comunque sistemata a verde, libera da edifici e manufatti. La precisa localizzazione e l'estensione delle aree sono indicative delle regole definite nella disciplina specifica delle presenti Norme.

8. Servizi
Le aree indicate come servizi comprendono le superfici destinate alle strutture di servizio. La precisa localizzazione e l'estensione delle aree sono indicative delle regole definite nella disciplina specifica delle presenti Norme.

9. Area edificabile, limite di edificazione ed ingombri degli edifici
Le aree edificabili corrispondono alle parti dei comparti dove si prevede l'edificazione privata; comprendono in generale anche gli spazi scoperti privati quali aree verdi, viabilità interna e parcheggi pertinenziali. La precisa localizzazione e l'estensione delle aree è indicativa delle regole definite nella disciplina specifica delle presenti Norme.

Dove presente, il limite di edificazione individua all'interno dell'area edificabile l'ambito entro il quale devono essere posizionati gli edifici per quanto riguarda i volumi fuoriterra o seminterrati; tale limite, che non si configura come indicazione di allineamento, è da considerarsi comunque prescrittivo.

Gli ingombri degli edifici, se presenti, forniscono indicazioni di massima ed esemplificative del tessuto, del numero e delle caratteristiche degli edifici realizzabili secondo le regole definite nella disciplina specifica delle presenti Norme; tali segni hanno carattere indicativo.

Art. 163- Area di Trasformazione via G. Marconi, via della Ripa, via dei Macelli (AT2.01)

1. Obiettivi:

• riqualificazione dell'area attualmente occupata da fabbricati produttivi non utilizzati, inserita in un tessuto ormai esclusivamente residenziale;
• realizzazione di spazi ed attrezzature di uso pubblico a supporto dell'area di via G. Marconi e di via della Ripa e miglioramento dell'integrazione tra le due zone.

2. Destinazione d'uso: Residenza.

3. Modalità di attuazione ed unità minime di intervento: Piano di Recupero; unità minima di intervento unica.

4. Dimensionamento:

area di intervento (ST): 5.443 mq.

SUL massima: 1.350 mq. - numero alloggi massimo: 14

numero piani massimo: 2 piani nella parte sud e 3 piani (a valle) nella parte prospettante via dei Macelli

Rapporto di Copertura massimo: 0,25

opere ed attrezzature pubbliche da realizzare:

verde (Sv) 660 mq. nella parte a monte, accessibile da via dei Macelli

parcheggi (Sp) 435 mq. su via della Ripa

strade -

aree da cedere: 1.100 mq. per la realizzazione di parcheggi su via G. Marconi e verde pubblico, in continuità con l'area verde da realizzare a monte.

5. Disposizioni specifiche:
Le aree di parcheggio a raso dovranno essere localizzate in prossimità della viabilità pubblica, con accesso da via G. Marconi e da via della Ripa; per agevolare il transito carrabile da via G. Marconi è prevista la demolizione di un piccolo manufatto accessorio in muratura.

L'area a verde pubblico dovrà essere localizzata nella parte attualmente edificata prospettante il pendio e lungo il versante; per favorirne la fruizione essa potrà essere sistemata con terrazzamenti, realizzati con tecniche costruttive tradizionali o con tecniche di ingegneria naturalistica, e parziale rimodellamento dell'andamento del pendio.

Il nuovo edificio o i nuovi edifici saranno localizzati a nord nella parte attualmente occupata dai fabbricati produttivi, in continuità con l'insediamento esistente, e dovranno avere accesso carrabile da via della Ripa; il nuovo impianto dovrà essere studiato mantenendo quale piano d'imposta quello dell'attuale quota del fabbricato produttivo, situato ad un livello inferiore di circa un piano rispetto a via dei Macelli: tale dislivello potrà essere utilizzato per localizzare autorimesse e locali accessori seminterrati, adiacenti al margine nord dell'area.

La parte più interna, corrispondente al terreno in pendio posto a quote intermedie tra via dei Macelli e via G. Marconi dovrà rimanere inedificato; sono ammesse sistemazioni strettamente necessarie alla fruizione dell'area come spazio verde di pertinenza privata o di uso pubblico (giardino, orto).

Il progetto dovrà essere corredato da specifici studi di inserimento dal punto di vista urbanistico e paesaggistico e da una definizione di dettaglio delle sistemazioni esterne previste.

6. Prescrizioni integrative per gli aspetti ambientali:

Dovrà essere verificata preventivamente la necessità di una bonifica del suolo mediante la redazione di un Piano di Caratterizzazione, ai sensi del D.Lgs. n. 152/2006.

Art. 164- Area di Trasformazione via del Borricino (AT2.02)

1. Obiettivi:

• ridefinizione del margine edificato nella parte retrostante via G. Marconi;
• completamento e miglioramento della viabilità lungo la direttrice est, parallela a via Roma, con adeguamento e riqualificazione di via del Borricino;
• realizzazione di spazi verdi di uso pubblico a servizio della parte nord del capoluogo.

2. Destinazione d'uso: Residenza.

3. Modalità di attuazione ed unità minime di intervento: Piano Attuativo; unità minima di intervento unica.

4. Dimensionamento:

area di intervento (ST): 8.824 mq.

SUL massima: 740 mq. - numero alloggi massimo: 7

numero piani massimo: 2

Rapporto di Copertura massimo: 0,20

opere ed attrezzature pubbliche da realizzare:

verde (Sv) 450 mq.

parcheggi (Sp) 150 mq.

strade allargamento, adeguamento e rettifica di via del Borricino

aree da cedere: 1.300 mq. per la realizzazione di verde pubblico nella parte sud, in continuità con l'area verde da realizzare.

5. Disposizioni specifiche:
La sezione di via del Borricino dovrà comprendere, oltre alle due corsie di marcia carrabili, il marciapiede su entrambi lati, fatta eccezione per il tratto più a nord (verso via G. Marconi) dove il marciapiede sarà previsto solo sul lato est. Il disegno della viabilità non dovrà comunque incentivare una percorrenza veloce, pertanto si dovrà evitare la formazione di un unico rettilineo.

La nuova sistemazione del lato ovest dovrà prevedere l'eliminazione del muro in cemento armato e la sua sostituzione con una scarpata verde realizzata con tecniche di bioingegneria.

La fascia inedificata nella parte sud dovrà essere destinata a verde di uso pubblico, mantenendo comunque la caratterizzazione esistente corrispondente ad un oliveto, evitando dunque nuovi assetti estranei al contesto. Per ridurre l'altezza della scarpata e migliorare la visibilità l'area destinata a verde pubblico sarà organizzata su uno o più livelli definiti da sistemazioni tradizionali a terrazzamenti, individuando lo spazio di uso collettivo ad una quota inferiore rispetto a quella degli insediamenti residenziali e direttamente accessibile dalla parte di via F. Garbaglia, dove saranno prioritariamente localizzati i parcheggi pubblici.

Il progetto del nuovo insediamento residenziale dovrà prevedere il mantenimento dei terrazzamenti esistenti, valorizzandoli e reinterpretandone la funzione anche ai fini della realizzazione di eventuali locali interrati.

I volumi fuori terra dovranno essere localizzati entro il limite di edificazione individuato sulla tavola di Usi del suolo e modalità d'intervento ed attuazione, in modo da preservare la percezione degli spazi retrostanti il fronte edificato lungo via Roma e l'ambito di pertinenza degli insediamenti di antica formazione.

I nuovi edifici dovranno raccordarsi con le modalità architettoniche tradizionali del luogo, adottando forme elementari nelle coperture, semplicità cromatica, materiali di finitura adeguati al contesto.

Art. 165- Area di Trasformazione via del Palagio, via P. Neruda (AT2.03)

1. Obiettivi:

• ridefinizione dell'area urbana a completamento ed integrazione del tessuto insediativo nella fascia retrostante via Roma;
• completamento e miglioramento della viabilità lungo la direttrice est, parallela a via Roma, con realizzazione del nuovo tratto viario di connessione tra via Neruda e via del Palagio, e completamento del collegamento con la viabilità di servizio alle aree residenziali adiacenti;
• individuazione di spazi pubblici ed in particolare di aree verdi da destinare al tempo libero, al gioco ed alla pratica sportiva.

2. Destinazione d'uso: Residenza

3. Modalità di attuazione ed unità minime di intervento: Piano Attuativo; unità minima di intervento unica.

4. Dimensionamento:

area di intervento (ST): 26.442 mq.

SUL massima: mq. 4.500 - numero alloggi massimo: 48

quota di SUL minima riservata ad edilizia residenziale con finalità sociali (alloggi permanentemente destinati a contratti di locazione a canone controllato o, per una quota non superiore al 30%, alloggi destinati alla vendita a prezzo convenzionato): 2.000 mq.

numero piani massimo: 3

Rapporto di Copertura massimo: 0,30

opere ed attrezzature pubbliche da realizzare:

verde (Sv) 2.735 mq.

parcheggi (Sp) 915 mq.

strade nuovo tracciato di collegamento tra via P. Neruda e la strada vicinale di S. Lorenzo e con la viabilità della lottizzazione il Corbezzolo (320 ml.); allargamento ed adeguamento del primo tratto della strada vicinale di S. Lorenzo (50 ml.)

aree da cedere: 8.300 mq. per la realizzazione di verde pubblico ed attrezzature sportive all'aperto e parcheggi.

5. Disposizioni specifiche:
La nuova viabilità di collegamento tra via P. Neruda e via del Palagio dovrà configurarsi come viale alberato, dotato di adeguati ed ampi spazi anche per la circolazione pedonale e ciclabile; pur favorendo la scorrevolezza del traffico, il disegno della viabilità non dovrà incentivare una percorrenza veloce, in modo da garantire alti livelli di sicurezza per tutte le componenti.

Il collegamento con la viabilità di servizio alle aree residenziali vicine dovrà privilegiare la continuità dei percorsi pedonali verso le aree centrali del capoluogo.

L'insediamento residenziale dovrà essere localizzato nella parte nord, in continuità con il tessuto urbano esistente. I nuovi edifici dovranno raccordarsi con le modalità architettoniche tradizionali del luogo, adottando forme elementari nelle coperture, semplicità cromatica, materiali di finitura adeguati al contesto. L'edificazione dovrà rapportarsi con il tessuto urbano esistente commisurando in particolare le altezze a quelle dei fabbricati adiacenti, più bassi su via Carducci, e riprendendo, ove possibile, gli allineamenti presenti.

Gli spazi verdi di uso pubblico, da concentrare nella parte centrale e a sud, dovranno essere organizzati in modo da permettere la realizzazione di campi per la pratica sportiva ed il gioco, anche ad integrazione delle attrezzature sportive principali attualmente localizzate nell'area dello stadio. È prevista inoltre la sistemazione a giardino dell'area già di proprietà pubblica su via Neruda.

La sistemazione degli spazi aperti dovrà fare riferimento agli elementi caratterizzanti il territorio rurale, anche per quanto riguarda la vegetazione arborea ed arbustiva, evitando nuovi assetti estranei al contesto. Il progetto dovrà garantire il miglioramento della percezione visuale degli insediamenti di antica formazione, anche attraverso l'opportuna predisposizione di elementi di filtro, soprattutto verso le zone produttive, e il mantenimento di aperture visuali verso la campagna dell'altipiano e le incisioni delle Balze, in particolare lungo via del Palagio.

È previsto il recupero dell'edificio esistente su via del Palagio destinando i locali a supporto delle attività di servizio di uso pubblico, con intervento di ristrutturazione edilizia limitata di tipo b (ri-b).

6. Prescrizioni integrative per gli aspetti ambientali:

Per l'attuazione dell'intervento dovranno essere verificate le eventuali necessità di potenziamento delle infrastrutture esistenti e le condizioni per interventi di rinnovo della rete di approvvigionamento dell'acquedotto, secondo le indicazioni del Gestore del Servizio Idrico Integrato.

E' previsto il completo interramento della linea elettrica a media tensione che attraversa l'area di intervento.

Art. 166- Area di Trasformazione via Gandhi, via A. De Gasperi (AT2.04)

1. Obiettivi:

• completamento dell'insediamento residenziale nella fascia a nord di via de Gasperi;
• individuazione di spazi verdi di uso pubblico ad integrazione del sistema costituito dai giardini e dal viale alberato.

2. Destinazione d'uso: Residenza.

3. Modalità di attuazione ed unità minime di intervento: Piano Attuativo; unità minima di intervento unica.

4. Dimensionamento:

area di intervento (ST): 6.543 mq.

SUL massima: 500 mq. - numero alloggi massimo: 6

numero piani massimo: 2

Rapporto di Copertura massimo: 0,20

opere ed attrezzature pubbliche da realizzare:

verde (Sv) 300 mq., prospettante via A. De Gasperi, con completamento del marciapiede

parcheggi (Sp) 110 mq.

strade viabilità di servizio al nuovo insediamento

aree da cedere: 1.400 mq. per la realizzazione di verde pubblico.

5. Disposizioni specifiche:
L'accesso alle abitazioni dovrà avvenire da una nuova viabilità interna a fondo cieco in prosecuzione di via Gandhi; il recapito ad est indicato graficamente nelle tavole di Usi del suolo e modalità d'intervento ed attuazione non è prescrittivo.

L'impianto di progetto dovrà prevedere un'ampia fascia verde lungo via De Gasperi, eventualmente attrezzata quale completamento del marciapiede alberato a fianco della carreggiata stradale, ed il mantenimento di una fascia verde di connessione con la campagna e affaccio panoramico verso il margine dell'altopiano ed il fondovalle del Resco.

La tipologia edilizia dovrà privilegiare soluzioni che evitino la formazione di un unico fronte costruito compatto.

6. Prescrizioni integrative per gli aspetti ambientali:

In relazione alla pericolosità geologica presente nella parte nord, in prossimità della scarpata, dovranno essere rispettati le prescrizioni ed i condizionamenti definiti dalla Scheda di fattibilità, in particolare il divieto di realizzazione di manufatti nella pericolosità geologica elevata (G.3), prevedendo la regimazione delle acque di precipitazione meteorica al fine di evitare fenomeni di erosione superficiale e incanalata in corrispondenza delle scarpate a valle.

Art. 167- Area di Trasformazione via Monamea, via del Palagio (AT2.05)

1. Obiettivi:

• individuazione di un'ampia area verde pubblica da destinare in particolare anche per l'utilizzo quale spazio attrezzato per le feste;
• miglioramento della viabilità per via Monamea, anche per il collegamento con la zona produttiva e per via del Palagio;
• ridefinizione dell'area urbana a completamento ed integrazione del tessuto insediativo nella fascia retrostante via Roma;
• riqualificazione dell'area in via Monamea attualmente occupata da fabbricati produttivi non utilizzati, inserita in un tessuto ormai esclusivamente residenziale.

2. Destinazione d'uso: Residenza

3. Modalità di attuazione ed unità minime di intervento: Piano Attuativo; tre unità minime di intervento.

4. Dimensionamento:

U.M.I. 1 (parte nord-ovest)

area di intervento (ST): 4.449 mq.

SUL massima (R): 900 mq. - numero alloggi massimo: 12

numero piani massimo: 2

Rapporto di Copertura massimo: 0,30

opere ed attrezzature pubbliche da realizzare:

verde (Sv) 260 mq., in corrispondenza del percorso pedonale di collegamento a piazzale Falcone e Borsellino, percorso da proseguire in direzione del polo scolastico

parcheggi (Sp) 470 mq., lungo la viabilità interna

strade viabilità di servizio al nuovo insediamento e del polo scolastico; allargamento ed adeguamento di un tratto di via Monamea (90 ml.)

aree da cedere: non si prevede la cessione di aree

U.M.I. 2 (parte sud)

area di intervento (ST): 19.657 mq.

SUL massima (R): 1.500 mq. - numero alloggi massimo: 18

numero piani massimo: 2

Rapporto di Copertura massimo: 0,25

opere ed attrezzature pubbliche da realizzare:

verde (Sv) 770 mq., nella parte adiacente al nuovo insediamento

parcheggi (Sp) 450 mq., lungo la viabilità interna

strade viabilità di servizio al nuovo insediamento; allargamento ed adeguamento di un tratto di via Monamea (250 ml.)

aree da cedere: 8.400 mq. per la realizzazione di verde pubblico e per l'eventuale allargamento di via del Palagio.

U.M.I. 3 (parte nord-est)

area di intervento (ST): 6.759 mq.

SUL massima (R): 450 mq. - numero alloggi massimo: 6

numero piani massimo: 2

Rapporto di Copertura massimo: 0,25

opere ed attrezzature pubbliche da realizzare:

verde (Sv) 250 mq., nella parte sud

parcheggi (Sp) 120 mq., lungo la viabilità interna

strade viabilità di servizio al nuovo insediamento; allargamento ed adeguamento del tratto nord di via del Palagio (100 ml.)

aree da cedere: 2.300 mq. per la realizzazione di verde pubblico e parcheggi.

Totale

area di intervento (ST): 30.865 mq.

SUL massima: 2.850 mq. - numero alloggi massimo: 36

numero piani massimo: 2

Rapporto di Copertura massimo: 0,30

opere ed attrezzature pubbliche da realizzare:

verde (Sv) 1.280 mq.

parcheggi (Sp) 1.040 mq.

strade viabilità di servizio al nuovo insediamento; allargamento ed adeguamento di via Monamea e del tratto nord di via del Palagio fino alla strada vicinale di S. Lorenzo

aree da cedere: 10.700 mq. per la realizzazione di verde pubblico e parcheggi; sono comprese le aree utili all'allargamento di via del Palagio a valle della strada vicinale di S. Lorenzo.

5. Disposizioni specifiche:
L'allargamento di via del Palagio e di via Monamea dovrà riproporre dell'attuale conformazione del margine, corrispondente ad una scarpata verde di raccordo con le aree coltivate; i percorsi ciclopedonali previsti potranno essere localizzati anche a monte della scarpata, predisponendo adeguate rampe di raccordo e garantendo la continuità con gli altri tracciati individuati. Pur favorendo la scorrevolezza del traffico, il disegno della viabilità non dovrà incentivare una percorrenza veloce, in modo da garantire alti livelli di sicurezza per tutte le componenti.

Gli accessi ai nuovi insediamenti dovranno avvenire attraverso la viabilità di servizio interna, riducendo gli innesti su via Monamea e via del Palagio ad una sola intersezione per ciascuna Unità Minima di Intervento.

Gli spazi verdi di uso pubblico saranno concentrati nella parte a sud, mantenendo l'attuale orditura dei campi e tutelando gli ulivi e i caratteri rurali dell'area che ancora permangono. L'accesso carrabile all'area verde pubblica è previsto esclusivamente dalla viabilità interna.

La sistemazione degli spazi aperti, sia pubblici che privati, dovrà fare riferimento agli elementi caratterizzanti il territorio rurale, anche per quanto riguarda la vegetazione arborea ed arbustiva, evitando nuovi assetti estranei al contesto. Il progetto dovrà garantire il mantenimento di aperture visuali verso la campagna dell'altipiano e le incisioni delle Balze, anche attraverso l'opportuna predisposizione di elementi di filtro, soprattutto verso le zone produttive.

L'insediamento residenziale dovrà essere localizzato nella parte nord, in continuità con il tessuto urbano esistente, mantenendo un'ampia fascia verde inedificata verso via Monamea e via del Palagio. I nuovi edifici dovranno raccordarsi con le modalità architettoniche tradizionali del luogo, adottando forme elementari nelle coperture, semplicità cromatica, materiali di finitura adeguati al contesto. L'edificazione dovrà rapportarsi con il tessuto urbano esistente e con il nucleo rurale, commisurando in particolare le altezze a quelle dei fabbricati adiacenti, e riprendendo, ove possibile, gli allineamenti presenti.

La tipologia edilizia dovrà privilegiare soluzioni che evitino la formazione di un unico fronte costruito compatto.

6. Prescrizioni integrative per gli aspetti ambientali:

Per quanto riguarda la demolizione dei fabbricati produttivi dismessi posti in via Monamea è prevista la totale bonifica dell'area previa verifica preventiva della necessità di una bonifica del suolo mediante la redazione di un Piano di Caratterizzazione, ai sensi del D.Lgs. n. 152/2006.

Per l'attuazione dell'intervento dovranno essere verificate le eventuali necessità di potenziamento delle infrastrutture esistenti e le condizioni per interventi di rinnovo della rete di approvvigionamento dell'acquedotto, secondo le indicazioni del Gestore del Servizio Idrico Integrato.

Art. 168- Area di Trasformazione via dell'Asilo, via degli Orti, Strada Provinciale Fiorentina, via di Rantigioni (AT3.01)

1. Obiettivi:

• completamento del polo scolastico, con una nuova struttura per la scuola primaria, ed eventuale individuazione di spazi per la nuova sede della Misericordia;
• individuazione di una viabilità alternativa a via Vittorio Emanuele, a supporto della parte sud dell'area urbana di Faella, con adeguate dotazioni per la sosta, anche a servizio delle attrezzature commerciali e di servizio;
• individuazione di un'ampia fascia verde di uso pubblico e collettivo accessibile e fruibile;
• ridefinizione del margine edificato dell'abitato in continuità con il tessuto urbano esistente;
• realizzazione delle opere di messa in sicurezza rispetto al rischio idraulico.

2. Destinazione d'uso: Residenza, attività di servizio, attività industriali ed attività artigianali (limitatamente ad attività artigianali o artigianato di servizio).

3. Modalità di attuazione ed unità minime di intervento: Piano Attuativo; tre unità minime di intervento.

4. Dimensionamento:

U.M.I. 1 (parte est)

area di intervento (ST): 16.802 mq.

SUL massima (R): 1.200 mq. - numero alloggi massimo: 14

numero piani massimo: 2

Rapporto di Copertura massimo: 0,30

opere ed attrezzature pubbliche da realizzare:

verde (Sv) 730 mq., a sud della nuova viabilità

verde di regimazione idraulica (Si) 2.189 mq.

parcheggi (Sp) 250 mq., lungo la nuova viabilità

strade 170 ml.

aree da cedere: 1.000 mq. per la realizzazione di parcheggi e verde pubblico, in continuità con le aree da realizzare a sud della nuova viabilità.

È previsto inoltre il completamento del polo scolastico con l'eventuale realizzazione della nuova sede della Misericordia, da attuare con intervento di iniziativa pubblica; tale intervento potrà essere realizzato anche successivamente rispetto all'attuazione delle altre previsioni.

Qualora fosse necessario per garantire l'interesse pubblico entro tempi stabiliti, l'Amministrazione potrà comunque procedere con intervento diretto all'attuazione del solo progetto di completamento del polo scolastico; sarà in tale evenienza a carico dell'Amministrazione la propedeutica o contestuale realizzazione dell'opera di mitigazione del rischio idraulico, previo esproprio dell'area a ciò destinata. In conseguenza della riperimetrazione - escludendo il polo scolastico ed il verde di regimazione idraulica - il Piano Attuativo della U.M.I. 1 dovrà prevedere l'attribuzione di una quota della potenzialità edificatoria anche agli immobili di proprietà pubblica in misura proporzionale alla superficie dei terreni compresi nell'Area di Trasformazione; in alternativa tale quota di SUL potrà essere riservata ad edilizia residenziale con finalità sociali (alloggi permanentemente destinati a contratti di locazione a canone controllato o, per una quota non superiore al 30%, alloggi destinati alla vendita a prezzo

convenzionato).

U.M.I. 2 (parte centrale)

area di intervento (ST): 12.612 mq.

SUL massima (R): 900 mq. - numero alloggi massimo: 10

SUL massima (Ii · laboratorio per panificio): 240 mq.

numero piani massimo: 3

Rapporto di Copertura massimo: 0,35

opere ed attrezzature pubbliche da realizzare:

verde (Sv) -

parcheggi (Sp) 925 mq. nell'area che collega via degli Orti alla nuova strada

strade 140 ml.

aree da cedere: 4.800 mq. per la realizzazione di parcheggi lungo la nuova viabilità e verde pubblico, a sud della nuova viabilità.

U.M.I. 3 (parte ovest)

area di intervento (ST): 17.798 mq.

SUL massima (R): 1.650 mq. - numero alloggi massimo: 18

numero piani massimo: 2

Rapporto di Copertura massimo: 0,30

opere ed attrezzature pubbliche da realizzare:

verde (Sv) 1.000 mq., a sud della nuova viabilità

parcheggi (Sp) 350 mq., in prossimità di via degli Orti

strade 315 ml.

aree da cedere: 6.000 mq. per la realizzazione di parcheggi lungo la nuova viabilità e verde pubblico, a sud della nuova viabilità.

Totale

area di intervento (ST): 47.212 mq.

SUL massima (R): 3.750 mq. - numero alloggi massimo: 40 42

SUL massima (Ii · laboratorio per panificio): 240 mq.

opere ed attrezzature pubbliche da realizzare:

verde (Sv) 1.730 mq.

verde di regimazione idraulica (Si) 2.189 mq.

parcheggi (Sp) 1.525 mq.

strade 625 ml.

aree da cedere: 11.800 mq. per la realizzazione di verde pubblico e parcheggi.

5. Disposizioni specifiche:
Il nuovo tracciato viario avrà caratteristiche di strada urbana, attrezzata con spazi pedonali e con parcheggi lungo strada ed aree di sosta in corrispondenza dei percorsi di collegamento con via Vittorio Emanuele. L'accesso sulla Strada Provinciale sarà localizzato in corrispondenza con l'attuale tracciato di ingresso alle scuole ed alla palestra; il punto di recapito finale sarà localizzato su via Vittorio Emanuele, in prossimità dell'innesto su via dell'Artigianato, in corrispondenza del sentiero esistente; tale tratto di viabilità dovrà essere progettato verificando lo stato di avanzamento dell'attuazione delle previsioni di nuovo insediamento in Comune di Castelfranco di Sopra ed eventualmente coordinando l'assetto viario con tali previsioni. Pur favorendo la scorrevolezza del traffico, il disegno della nuova viabilità non dovrà incentivare una percorrenza veloce, in modo da garantire alti livelli di sicurezza per tutte le componenti. Conseguentemente alla realizzazione della nuova viabilità i tratti di

strada che collegano via degli Orti alla Provinciale potranno essere riservati alla circolazione pedonale e ciclabile, in collegamento con l'itinerario lungo il corso del Faella; analogamente dovrà essere privilegiata la continuità dei percorsi pedonali verso le aree centrali della frazione.

L'edificazione dovrà essere localizzata a monte della nuova viabilità, ad eccezione della parte ovest dove è prevista la ricucitura dell'edificato già sporadicamente presente; tutti gli edifici avranno accesso carrabile dalla nuova viabilità e dovranno essere allineati lungo essa, riducendo al massimo i percorsi carrabili interni alle pertinenze.

I nuovi edifici dovranno raccordarsi con le modalità architettoniche tradizionali del luogo, adottando forme elementari nelle coperture, semplicità cromatica, materiali di finitura adeguati al contesto. L'edificazione dovrà rapportarsi con il tessuto urbano esistente commisurando in particolare le altezze a quelle dei fabbricati circostanti ed individuando una rete di connessioni verdi tra gli spazi aperti ed i giardini retrostanti il fronte su via Vittorio Emanuele, le aree di pertinenza del nuovo insediamento e la fascia verde a sud.

La sistemazione degli spazi aperti dovrà fare riferimento agli elementi caratterizzanti il territorio rurale, anche per quanto riguarda la vegetazione arborea ed arbustiva, evitando nuovi assetti estranei al contesto ed in particolare quelli di tipo urbano o suburbano.

6. Prescrizioni integrative per gli aspetti ambientali:

L'attuazione degli interventi nella U.M.I. 1 è vincolata alla realizzazione - propedeutica o contestuale agli interventi di trasformazione - dell'opera di mitigazione del rischio idraulico, finalizzata alla messa in sicurezza del centro abitato, in sinistra idrografica del torrente Rantigioni; l'opera consiste nella realizzazione di una cassa di espansione in derivazione, come meglio esplicitato nello studio idrologico-idraulico allegato al Regolamento Urbanistico. Al completamento e collaudo delle opere di messa in sicurezza l'area sarà da considerarsi in sicurezza idraulica e quindi decadranno le prescrizioni di carattere idraulico.

Per quanto riguarda la disponibilità della risorsa idrica, l'approvazione del piano attuativo è subordinata al parere favorevole del Gestore del Servizio Idrico Integrato e all'impegno a rinnovare o potenziare la rete di approvvigionamento dell'acquedotto esistente prima della conclusione delle opere.

Per il completamento del polo scolastico e l'eventuale nuova sede della Misericordia è prescritta la realizzazione di edifici con certificazione energetica CasaClima classe A.

Art. 169- Area di Trasformazione località il Casato, Strada Provinciale Fiorentina (AT3.02)

1. Obiettivi:

• completamento dell'insediamento residenziale nella parte ovest di Faella;
• individuazione di spazi di uso pubblico e collettivo ad integrazione dell'abitato ed in collegamento con le attrezzature sportive.

2. Destinazione d'uso: Residenza, commercio al dettaglio corrispondente ad esercizi di vicinato e somministrazione di alimenti e bevande.

3. Modalità di attuazione ed unità minime di intervento: Piano Attuativo; unità minima di intervento unica.

4. Dimensionamento:

area di intervento (ST): 55.968 mq.

SUL massima (R): 5.600 mq. - numero alloggi massimo: 54

nel caso di edifici con certificazione energetica CasaClima classe A, numero alloggi massimo: 64

SUL massima (Ce): 500 mq.

numero piani massimo: 2

Rapporto di Copertura massimo: 0,25

opere ed attrezzature pubbliche da realizzare:

verde (Sv) e piazze (Sz) mq. 3.550 da localizzare nella parte centrale dell'insediamento

parcheggi (Sp) 1.400 mq.

strade viabilità di servizio al nuovo insediamento, realizzazione della nuova intersezione a raso con la Strada Provinciale e allargamento della Strada Provinciale con collegamento ciclopedonale

aree da cedere: 8.000 mq. per la realizzazione di verde pubblico nella zona a monte, appartenente all'ambito V6.1, localizzata a nord-est e direttamente accessibile dalla viabilità pubblica interna al comparto.

5. Disposizioni specifiche:
L'impianto di progetto dovrà seguire la conformazione orografica del terreno, mantenendo la configurazione altimetrica attuale e valorizzando l'articolazione dell'area in ambiti differentemente connotati, quasi pianeggianti o in declivio e posti a quote diverse, segnalate in alcuni punti da evidenti scarpate. Le aree indicate come viabilità nella tavola di Usi del suolo e modalità d'intervento ed attuazione individuano uno schema coerente con l'assetto dei luoghi: eventuali alternative che si discostino in parte da tale schema potranno essere ammesse in sede di Piano Attuativo purché siano inequivocabilmente dimostrate quali ipotesi migliorative in relazione all'inserimento nel contesto; in questo caso è da considerarsi prescrittivo il solo recapito sulla Provinciale, mentre potranno essere variati i punti di recapito delle strade a fondo cieco.

La disposizione degli edifici dovrà privilegiare il mantenimento di aperture visuali da e verso il fondale delle balze retrostanti, evitando la formazione di fronti continui soprattutto nel pianoro a monte, anche allo scopo di individuare una rete di connessioni verdi tra il tessuto urbano esistente, le aree di pertinenza del nuovo insediamento e le aree agricole e naturalistiche circostanti. Dovranno essere evitate le tipologie insediative riconducibili alle lottizzazioni a scopo edificatorio destinate alla residenza urbana, in quanto non appropriate ad un contesto collinare di notevole rilevanza paesistica; nella definizione progettuale sono comunque da privilegiare linguaggi architettonici contemporanei di qualità, escludendo in ogni caso modelli assimilabili a falsi borghi rurali.

L'edificazione avrà maggiore densità nella fascia centrale ed in basso, dove la pendenza è minore, assicurando comunque il mantenimento di una adeguata distanza rispetto alla viabilità principale; dovrà in ogni caso essere evitata la formazione di un sistema insediativo lineare lungo la Strada Provinciale.

La parte più alta e quella prossima all'insediamento rurale ad est (bene culturale vincolato ai sensi dell'art. 10 del D.Lgs. 42/2004) - individuate dall'ambito V6.1 - dovranno essere tutelate quale area inedificabile, da destinare esclusivamente a verde, anche quale compensazione per il nuovo impegno di suolo; nell'ambito V6.1 non è ammessa alcuna modifica della conformazione orografica e morfologica. Le aree destinate a verde pubblico, corrispondenti alla fascia orientale dell'ambito V6.1, potranno essere attrezzate nella parte più a valle, in prossimità della viabilità interna al comparto; in tale fascia potranno essere altresì individuati percorsi di supporto alla fruizione dell'area delle Balze.

L'accesso al nuovo insediamento dalla Strada Provinciale dovrà essere previsto con intersezione a raso: in corrispondenza dell'accesso la sezione stradale dovrà essere ampliata in modo da permettere manovre di svolta e di immissione in piena sicurezza; potrà essere valutata l'ipotesi della realizzazione di una rotatoria.

Dovranno essere previsti percorsi ciclopedonali protetti di collegamento al centro di Faella.

Nella parte centrale dovranno essere individuati spazi di uso pubblico e collettivo, anche in corrispondenza con la localizzazione di attività a carattere commerciale, in modo da costituire un luogo di riferimento per il nuovo quartiere, da mettere in relazione con le attrezzature sportive esistenti.

Il progetto dovrà essere corredato da specifici studi di inserimento dal punto di vista urbanistico e paesaggistico, approfondendo in particolare le relazioni tra il nuovo insediamento e le emergenze paesistiche - ambito delle Balze e nuclei di valore storico e culturale (beni vincolati, ville ed edifici specialistici soggetti a specifica tutela) - e da una definizione di dettaglio delle sistemazioni esterne previste.

6. Prescrizioni integrative per gli aspetti ambientali:

Per quanto riguarda la disponibilità della risorsa idrica, l'approvazione del piano attuativo è subordinata al parere favorevole del Gestore del Servizio Idrico Integrato e all'impegno a rinnovare o potenziare la rete di approvvigionamento dell'acquedotto esistente prima della conclusione delle opere.

L'area è soggetta alle norme sovraordinate previste per le aree di salvaguardia delle acque sotterranee destinate al consumo umano ( D.Lgs. n. 152/2006), con conseguenti limitazioni alle attività ammesse in particolare nell'area di tutela assoluta. La fattibilità degli interventi è pertanto subordinata ad uno studio idrogeologico per la valutazione della compatibilità degli impatti dovuti alla realizzazione degli interventi in relazione alla presenza del pozzo ad uso acquedottistico e per la verifica della necessità di eventuali misure di salvaguardia specifiche.

E' previsto il completo interramento della linea elettrica a media tensione che attraversa l'area di intervento.

Art. 170- Area di Trasformazione via del Varco, via del Vecchietto, località Commezzano, località Fornacina, via della Castagneta (AT4.01)

1. Obiettivi:

• realizzazione della nuova viabilità di collegamento tra via del Varco e la Strada della Castagneta, in sostituzione dell'attraversamento di Vaggio e per risolvere la criticità della strettoia del ponte sul Resco al confine con Reggello;
• individuazione del corridoio infrastrutturale propedeutico alla realizzazione della nuova viabilità di collegamento con la Strada Provinciale Ponte Matassino Reggello, con un nuovo ponte sul Resco;
• ridefinizione del margine edificato a monte di Vaggio;
• individuazione di spazi verdi di uso pubblico e collettivo ad integrazione dell'abitato;
• riqualificazione e bonifica dell'insediamento a suo tempo destinato all'allevamento in località Fornacina.

2. Destinazione d'uso: Residenza; servizi sportivi coperti e impianti sportivi all'aperto, commercio al dettaglio corrispondente ad esercizi di vicinato e somministrazione di alimenti e bevande (Ce), attività agricole e funzioni connesse e complementari.

3. Modalità di attuazione ed unità minime di intervento: Piano Attuativo; due unità minime di intervento.

4. Dimensionamento:

U.M.I. 1 (parte nord-est, dalla Fornacina a Commezzano)

area di intervento (ST): 64.102 mq.

SUL massima di nuova edificazione (R): 2.500 mq. - numero alloggi massimo: 26

numero piani massimo: 2

Rapporto di Copertura massimo: 0,30

l'attuazione degli interventi di nuova edificazione - da realizzarsi esclusivamente in continuità con l'abitato di Vaggio, nell'area appartenente al sottosistema residenziale R1 (Centri principali) classificata come zona C - è condizionata alla contestuale demolizione di tutti i fabbricati presenti alla Fornacina, ad esclusione degli edifici soggetti a recupero sotto citati, ed alla riqualificazione complessiva dell'ambito, con la totale bonifica dei luoghi, oltre che alla realizzazione della nuova viabilità;

SUL esistente (circa 610 mq.) dall'intervento di recupero della casa colonica - ristrutturazione edilizia limitata di tipo a (ri-a) - con mutamento della destinazione d'uso in commercio al dettaglio corrispondente ad esercizi di vicinato e somministrazione di alimenti e bevande (Ce) o mantenendo la destinazione ad attività agricole e funzioni connesse e complementari anche con l'introduzione di attività quali in particolare quelle agrituristiche e l'agricampeggio;

SUL esistente (circa 1.250 mq.) dall'intervento di recupero dell'edificio recente ad un solo livello (capannone) a nord - ristrutturazione edilizia limitata di tipo b (ri-b) - con mutamento della destinazione d'uso in servizi sportivi coperti (ad esempio maneggio) o mantenendo la destinazione ad attività agricole e funzioni connesse e complementari;

agli interventi di recupero saranno collegati gli interventi di sistemazione delle aree di pertinenza, con eventuale individuazione di spazi per impianti sportivi all'aperto funzionali ed integrativi agli usi principali degli edifici;

opere ed attrezzature pubbliche da realizzare:

verde (Sv) 1.520 mq. (nuovo insediamento in località Commezzano)

parcheggi (Sp) 510 mq. (nuovo insediamento in località Commezzano)

strade circa 950 ml., dei quali una parte quale ampliamento ed adeguamento dei tracciati esistenti e dell'innesto sulla Strada della Castagneta (viabilità di accesso alla Fornacina)

aree da cedere: 12.000 mq. per la realizzazione di verde pubblico e di compensazione lungo il nuovo tracciato viario.

U.M.I. 2 (parte sud-ovest, via del Varco)

area di intervento (ST): 62.265 mq.

SUL massima (R): 4.745 mq. - numero alloggi massimo: 50

numero piani massimo: 2

Rapporto di Copertura massimo: 0,30

opere ed attrezzature pubbliche da realizzare:

verde (Sv) 2.900 mq., nella parte a nord di via del Varco ed in particolare in prosecuzione del giardino esistente

parcheggi (Sp) 1.000 mq., in corrispondenza dei nuovi insediamenti

strade 300 ml. (ad est di via del Varco), con realizzazione di una nuova rotatoria all'intersezione con via del Varco

aree da cedere: 17.000 mq. per il corridoio infrastrutturale destinato alla nuova viabilità di collegamento con Reggello e per la realizzazione di spazi pubblici a servizio del nucleo di Case Failla.

Totale

area di intervento (ST): 126.367 mq.

SUL massima(R): 7.245 mq. - numero alloggi massimo: 76

opere ed attrezzature pubbliche da realizzare:

verde (Sv) 4.420 mq.

parcheggi (Sp) 1.510 mq.

strade 1.250 ml.

aree da cedere: mq. 29.000 mq.

5. Disposizioni specifiche:
La nuova viabilità da realizzare ad est di via del Varco dovrà configurarsi come viale alberato, dotato di adeguati ed ampi spazi anche per la circolazione pedonale e ciclabile; la sezione stradale (carreggiata e spazi di circolazione in generale) è orientativamente individuata con una dimensione pari a 12 ml.

L'impianto di progetto dovrà limitare il numero di accessi carrabili diretti dalla nuova viabilità.

L'insediamento dovrà essere strutturato in modo da mantenere dei varchi inedificati con funzione di connessioni e penetranti verdi, in corrispondenza dei quali saranno individuati i percorsi di collegamento con il tessuto urbano consolidato ed in particolare con gli spazi di principale interesse pubblico e collettivo; i varchi più importanti dovranno essere individuati in corrispondenza del giardino pubblico tra via Veneto e via Umbria e lungo il corso d'acqua sul retro di via Sardegna. L'edificazione dovrà rapportarsi con il tessuto urbano esistente commisurando in particolare le altezze a quelle dei fabbricati circostanti e riprendendo, ove possibile, gli allineamenti presenti.

Non sono consentiti interventi di nuova edificazione nell'area soggetta a tutela paesistica delle strutture urbane e degli aggregati individuata dal P.T.C.P., posta a valle di Case Failla.

Nel tratto di via del Varco all'ingresso di Vaggio provenendo da Faella, in considerazione della panoramicità che lo caratterizza dovranno essere mantenute e valorizzate le aperture visuali verso il fronte collinare di Reggello, evitando l'alterazione del declivio naturale.

Nella parte sud è prevista la riqualificazione del margine del nucleo di Case Failla.

Il nuovo tracciato viario di collegamento con Reggello riportato nella tavola Usi del suolo e modalità d'intervento ed attuazione ad ovest di via del Varco costituisce una rappresentazione meramente indicativa dell'assetto finale a seguito della completa riorganizzazione della viabilità; la realizzazione di tale tracciato non è prevista dal presente Regolamento Urbanistico. In questo caso il disegno della viabilità e delle aree verdi contermini individuano la fascia corrispondente al corridoio infrastrutturale destinato alla nuova viabilità. Tale fascia, da mantenere libera da manufatti di qualunque tipo, dovrà essere conservata nella caratterizzazione attuale del territorio rurale, anche per quanto riguarda la vegetazione arborea ed arbustiva, evitando nuovi assetti estranei al contesto ed in particolare quelli di tipo urbano o suburbano; è ammessa la realizzazione di spazi verdi per il gioco e la pratica sportiva informale, purché in assenza di costruzioni in elevazione e di aree pavimentate.

6. Prescrizioni integrative per gli aspetti ambientali:

È prescritta la bonifica delle aree appartenenti all'allevamento, in particolare per quanto riguarda i laghi di accumulo.

Dovranno essere predisposte adeguate misure per compensare e mitigare l'impatto della nuova strada in termini di inquinamento acustico ed atmosferico, anche attraverso la predisposizione di impianti vegetazionali di filtro.

Il tracciato della nuova strada dalla Castagneta a via del Varco dovrà essere messo a punto sulla base di rilievi e studi di dettaglio, in particolare per il tratto ad est ed in prossimità dell'ambito fluviale, dove l'andamento orografico è più complesso. In prossimità dell'abitato di Vaggio e di Commezzano la strada sarà in ogni caso localizzata in corrispondenza del tracciato della condotta fognaria recentemente realizzata (sul lato a valle), anche al fine di ottimizzare e coordinare le opere di manutenzione delle infrastrutture di interesse pubblico.

Per quanto riguarda la disponibilità della risorsa idrica, l'approvazione del piano attuativo è subordinata al parere favorevole del Gestore del Servizio Idrico Integrato e all'impegno a rinnovare o potenziare la rete di approvvigionamento dell'acquedotto esistente prima della conclusione delle opere.

Art. 171- Area di Trasformazione via Campania (AT4.02)

1. Obiettivi:

• definizione del margine dell'edificato a completamento dell'insediamento esistente;
• realizzazione di spazi di uso pubblico a servizio dell'area, con il prolungamento della viabilità locale (via Campania).

2. Destinazione d'uso: Residenza

3. Modalità di attuazione ed unità minime di intervento: Piano Attuativo; unità minima di intervento unica.

4. Dimensionamento:

area di intervento (ST): 3.359 mq.

SUL massima: 545 mq. - numero alloggi massimo: 8

quota di SUL minima riservata ad edilizia residenziale con finalità sociali (alloggi permanentemente destinati a contratti di locazione a canone controllato oppure alla vendita a prezzo convenzionato): 220 mq.

numero piani massimo: 2

Rapporto di Copertura massimo: 0,30

opere ed attrezzature pubbliche da realizzare:

verde (Sv) -

parcheggi (Sp) 445 mq.

strade viabilità di servizio al nuovo insediamento

aree da cedere: vista la contenuta Superficie Territoriale non si prevede la cessione di aree.